국내 주요 건설사의 프로젝트파이낸싱(PF) 잠재 손실 규모가 약 10조원으로 추산되는 가운데 책임준공 관련 잠재 손실액이 약 3조8000억원을 차지한다는 분석이 나왔다. 다만 주요 건설사의 경우 책임준공 미이행으로 인한 단기적인 영향은 크지 않을 전망이다.
나이스신용평가(나신평)는 9일 오후 3시 한국거래소 여의도 사옥 1층 컨퍼런스홀에서 ‘2024 크레딧 세미나’를 개최했다. 육성훈 나신평 기업평가본부 선임연구원은 ‘건설사 책임준공 의무, 가중되고 있는 책임의 무게’라는 주제로 발표를 진행했다.
나신평에 따르면 국내 주요 11개 건설사의 별도 기준 책임준공약정 금액은 2023년 12월 말 기준 61조원을 기록했다. 현대건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, GS건설, 대우건설, HDC현대산업개발, KCC건설, SK에코플랜트, 코오롱글로벌, HL디앤아이한라 총 11개사가 각자 체결한 책임준공약정금액을 모두 더한 금액이다.
책임준공 약정이란 돈을 빌려주는 대주가 시공사에게 정해진 공사 기간 안에 건축물을 준공하는 의무를 강제하는 계약이다. 공기를 맞추지 못할 경우 금융기관이 상환받지 못한 채무를 책임준공 확약을 체결한 주체가 인수해야 한다. 건설사가 책임준공 확약을 통해 건설사 자체 신용으로 준공 위험을 통제하는 경우와 신탁사가 책임준공 확약을 맺고 시공사와 도급계약을 맺고 신탁사 신용으로 준공 리스크를 감수하는 경우로 나뉜다.
책임준공을 감안한 주요 건설사의 PF 잠재 손실 규모는 총 10조1000억원으로 추산된다. 이는 자본총계의 33%, 현금성자산의 93.3%를 차지하는 수준이다. 직접 PF 보증 위험군에 포함되는 금액은 6조3000억원이며 책임준공 관련 잠재 손실 규모는 3조8000억원 정도다.
주요 건설사의 책임준공 잠재 손실액(3조8000억원)은 자본의 12.4%를 차지한다. 책임준공으로 인한 우발채무가 현실화한 규모는 9000억원 정도로, 전체의 6.2% 수준이다. 공사비 미회수 규모는 2조9000억원으로 도급금액의 3.9%를 채우고 있다.
나신평은 공사원가와 금리 상승이 신규 현장의 착공 자체를 지연시키면서 책임준공 미이행 가능성을 키우고 있다고 진단했다.
지난해 12월 말 주택건설 착공전환율은 40.1%에 불과했다. 전국 착공 대기 물량은 지난 2022년 12월 말 35만가구에서 1년 만에 62만가구로 늘어났다. 미착공 물량 비중도 지난 2022년 12월 말 약 43%에서 지난해 6월 말 약 60%로 증가했다.
육성훈 선임연구원은 “건설업 고유 특성상 건설사는 준공 시점까지 자금 선투입 위험에 노출돼있다”며 “분양률이 낮을 경우 공사기간 중 자금 선투입 규모가 확대되고 준공 후에도 부담은 여전히 남아있다”고 설명했다.
지난해에는 주택 등 진행 중인 사업장에서 운전자금이 늘면서 영업현금흐름은 마이너스(-)를 기록하고 차입금 부담도 가중됐다. 올해는 입주 물량이 줄어 현금흐름이 개선을 기대할 수 있는데 신규 착공 현장 분양실적이 좋지 않을 경우 현금흐름 개선폭은 제한적일 것이라고 나신평은 분석했다.
육 선임연구원은 “책임준공 의무를 다하지 못했을 때는 수익성 전망이 좋을 경우 건설사가 기한 연장 합의를 통해 공사를 이어갈 수 있다”면서도 “물류센터 등 사업성 확보가 불확실하다고 판단할 경우 건설사가 채무인수에 나설 가능성이 크다”고 말했다.
올해 물류센터 책임준공 미이행 건으로는 동양이 지난 2월 음성 물류센터에 대한 1800억원의 채무를 인수한 사례가 있다. 주거상품 책임준공 미이행으로는 금호건설이 지난 2월 수원 오피스텔 채무 612억원을 인수한 것과 까뮤이앤씨가 지난 2월 양양 생활형숙박시설의 402억원 규모 채무를 가져온 사례가 있다. GS건설도 지난 4월 부산 일반산업단지에서 1312억원의 채무를 인수했다.
주요 건설사의 개별 책임준공 현장을 공정률과 사업성에 따라 분류해보면 도급현장의 32.2%가 나신평이 가정한 공정 지연 상태에 해당된다. 나신평은 주택 분양 시장이 지방 지역을 중심으로 미분양 리스크가 확대될 것이라고 전망했다.
배후 수요가 취약한 지방은 수도권에 비해 미분양 물량이 과도한 수준이고, 기존 주택 매각 지연으로 입주율도 저조하다는 평가다. 상업용부동산 시장은 물류센터, 지식산업센터, 상가 등을 중심으로 사업성이 저하하고 있다고 분석했다.
육 선임연구원은 “과잉 공급과 금리 상승으로 상대적인 수익성이 축소됐다”며 “물류센터의 경우 선매입 약정 미이행도 발생하고 있다”고 진단했다.
다만 주요 건설사들은 책임준공약정 관련 단기 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 육 연구원은 “1년 이내 만기가 도래하는 책임준공 관련 잠재 손실액 비중은 9% 정도”라면서도 “침체가 계속되면 부채비율은 168,1%에서 최대 192%까지 상승하고, 순차입의존도도 11.9%에서 17.3%로 오를 수 있다”고 전망했다.
건설업계의 부동산 PF 리스크에 대한 우려는 지속되고 있다. 브릿지론의 경우 과거 높은 가격에 구입한 토지 가격으로는 현재 부동산 개발사업의 사업성 확보가 불가능한 상황이다. 지난해 12월 말 주요 건설사의 보증 비중으로는 브릿지론이 43.3%로 가장 컸다. 이어 본 PF(37.9%), 정비사업(18.7%) 순이었다.
육 연구원은 “롯데건설, 코오롱글로벌, HL디앤아이한라 등의 PF 우발채무, 재무부담 추이에 대한 모니터링을 지속할 예정”이라며 “지난 2월 GS건설의 신용등급 하향과 GS건설·HDC현대산업개발의 영업정지 행정처분을 실제 집행하기까지는 장기간이 소요될 것”이라고 분석했다.
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