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최근 정부는 건설업계의 4월 대란설에 대한 논란을 불식시키고자 건설경기 회복 지원 방안을 발표하였다. 주요내용은 적정 공사비 반영, 대형공사 입찰제도 개선, PF 등 민간애로사항 지원 등 3개 분야이다. 그런데 이러한 전방위적인 대책에도 불구하고 정책의 실효성에 대해서는 확신이 부족하다.
먼저 공사비 현실화 문제는 공공부분에서 적정 단가 산출과 물가상승분을 반영한다는 계획이다. 그런데 향후 공공부분에서 공사비를 현실화하게 되면 건설업계의 희망단가에는 미치지 못하겠지만 업계에서는 사업의 참여 여부를 검토하여 결정하면 된다. 공공부분의 계약을 통하여 자금의 유동성을 확보하게 되면 업계가 어려움을 극복하는데 마중물 역할을 할 것이다.
그런데 지금 업계는 앞으로의 계약도 중요하지만 이미 체결한 건설계약의 문제 때문에 어려움을 겪고 있는 것이다. 건설단가의 수준이 낮았을 때 체결한 계약은 현재의 건설단가로 공사를 진행하기 어렵다는 것이다. 지난 3년간 원자재값과 인건비 상승으로 공사비가 급등한 것은 천재지변에 가깝다는 주장이다. 또, 중대재해법 시행, 감리기능 강화, 제로에너지건축물 인증제도, 층간소음 사후확인제 등의 정치적, 사회적 요인도 공사비 급등을 가져왔다는 것이다.
정부에서도 이미 맺은 건설단가 계약에 대하여 수정 계약을 체결하기에는 어려움이 있을 것이다. 그러나 이에 대한 해법을 찾지 못하면 업계의 어려움을 해결하는데 한계가 있다. 한편, 일반사업 공사비 분쟁에 대해서는 건설분쟁조정위를 통하여 신속히 조정한다는 대책은 실효성이 있는 것처럼 보이지만 현실에서는 적용하기 어려운 대책이다. 건설단가는 정부에서 조정을 한다고 하더라도 시공사에서는 적자를 감수하고 공사를 시행하기는 어렵기 때문이다.
다음은 지방 미분양 물량을 해소하기 위하여 기업구조조정리츠(CR리츠)가 매입하는 방안을 마련하였지만 활성화 여부가 불확실하다. 금융위기 직후인 2009년 CR리츠를 운영한 바 있는데 이를 10년 만에 다시 운영한다는 것이다.
CR리츠는 기업이 금융기관의 부채를 상환할 목적으로 매도하는 부동산 등에 투자하는 기업구조조정 투자회사(CRV)를 말한다. 즉, 다수 투자자의 투자자금을 받아 기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하여 관리·운영하고, 그 수익을 분배하는 뮤추얼펀드(Mutual Fund)를 말한다. 결국 이번 CR리츠는 투자자로부터 자금을 모아 지방의 미분양 주택을 매입하여 임대 등으로 운영한 후 부동산경기가 활성화되면 분양으로 전환하기도 하는 구조이다. 그런데 현재 경제상황 등을 고려할 때 리츠에 투자하는 수요가 있을까, 의 문제이다.
리츠는 금리와 밀접한 관련이 있다. 저금리 상황에서는 7-8%의 리츠수익률을 고려하여 리스크를 감수하지만 지금의 중금리 상황에서는 굳이 리스크를 감내할 필요가 없기 때문에 CR리츠가 활성화되기에는 쉽지 않다.
또 LH가 건설사 등의 보유토지를 역경매 방식으로 매입 등을 통해 유동성을 지원하는 방안은 결국 세금으로 건설업계를 살린다는 선례를 또 만드는 것이 문제이다. 국민들이 납득할 수 있도록 설명하고, 설득하는 방안도 함께 병행하여야 할 것이다.
한편, 정부의 과제별 추진계획을 살펴보면 LH 사업장 매입시 취득세 25% 감면 및 산업안전보건관리비 인상요율 상향 등은 2024년 하반기까지 법을 개정한다는 계획이다. 이외에도 법을 개정해야하는 여러 대책들이 있다. 그런데 지금의 여소야대 상황, 4·10총선 후 여야의 구조 등을 고려했을 때 법을 개정하기에는 상당한 진통이 예상된다. 건설경기 회복 지원 방안이 사장에서 효과를 발휘하기 위해서는 때가 있다. 시간이 지나면 효과가 반감될 수밖에 없다. 하반기가 되기 전에 건설업계의 줄도산이 발생할 수도 있다.
이번 대책으로 건설경기가 회복되고, 건설업계가 위기를 극복할 수 있다면 다행이지만, 현실은 희망적이지 않다. 따라서 브릿지론이라는 뇌관 제거, PF금융의 정상화, 조세부담의 완화 등 근본적인 대책을 강구할 필요가 있다.
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글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장
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