부동산 PF발 건설사 위기설 ‘솔솔’
전체 PF대출 규모 135조원인데…공적보증은 30조원 수준
여대야소 vs 여소야대, 총선 결과 부동산 정책에 영향 미칠 것
서울 아파트값 상승 전환, “양극화 심화되며 전반적인 상승세 유지할 것”
지난 4일 만난 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)은 총선 이후 부동산 시장을 예측하면서 4월 위기설이 현실화될 가능성을 점쳤다.ⓒ데일리안 임정희 기자
“위기 징후가 있다고 하더라도 시장에 불안감을 심어줄 수 없기 때문에 정부는 ‘4월 위기설’을 일축하는 것이다. 그러나 건설사의 폐업, 부동산 PF대출 연체율 등을 고려하면 4월 위기설이 현실화될 가능성이 있다.”
지난 4일 만난 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)은 총선 이후 부동산 시장을 예측하면서 4월 위기설이 현실화될 가능성을 점쳤다.
4월 위기설은 총선 이후 억눌렸던 부동산 PF 부실이 업계 전반에 확산되고 그 여파가 금융시장으로까지 전이된다는 예측이다. 지난해 말 기준 전 금융권 부동산PF 대출 잔액은 135조6000억원 연체율은 2.7%로 조사됐다. 연체율의 경우 2021년 0.4%에서 2022년 1.2%로 지속적으로 상승세를 유지 중이다.
서 교수는 “금융기관에서 브릿지론이나 PF대출 만기를 1~2년씩 연장해주던 것을 최근에는 길어봐야 3개월, 짧은 경우는 1개월씩 연장을 하고 있다”며 “결국 대출 만기가 연장되지 않는 상황이 발생하면 PF 건설현장은 무너질 수밖에 없다. 금융기관이 리스크를 안고 PF대출을 연장해주느냐 마느냐에 따라 위기설이 현실화될 수 있다”고 설명했다.
물론 정부는 PF시장 연착륙을 위해 다양한 대책을 내놨다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 등을 통해 총 30조원 규모의 PF사업자 보증을 공급하고, 한국토지주택공사(LH)를 통해 올해 3조원 규모로 유동성이 막힌 건설사의 토지를 매입하기로 했다.
그러나 서 교수는 전체 PF대출 규모에 비해 지원 규모가 크지 않아 현장에서 체감하는 효과는 제한적이라고 보고 있다.
그는 “정부의 공적 보증이나 유동성 공급 등 지원책은 어느 정도 마중물 효과를 줄 수는 있겠지만 전체적인 PF대출 규모를 고려하면 한계가 있다”며 “현장에서 피부로 느끼는 효과는 크지 않을 것”이라고 주장했다.
이달 10일 치러지는 총선 결과에 따라 정부의 부동산 및 건설업계 활성화를 위한 정책 추진 가능성이 결정될 것이라는 전망도 내놨다.
서 교수는 “현재 부동산 시장 상황을 고려하면 개발 이익이 제한적이어서 조합들이 재개발, 재건축 등을 추진하기가 어렵다”며 “실질적으로 재건축초과이익환수제나 실거주 의무 등 규제 완화를 위한 법 개정이 이뤄지면 재개발, 재건축 부담을 덜어줄 수 있다”고 말했다.
그러면서 “하지만 지금처럼 여소야대가 유지된다면 정부의 각종 규제 완화 정책들을 위한 법 개정은 어려울 것”이라고 내다봤다.
이와 함께 전세사기 등 정부여당과 야당이 크게 이견을 가지고 있는 사안에 대해서도 총선 결과가 영향을 끼칠 것으로 보인다.
서 교수는 “계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차 2법에 대해서도 여당은 폐지를 얘기하고 있지만 야당은 반대 입장이다”며 “전세사기에 대해서는 야당이 선구제 후구상 방침을 밝히는 등 이견을 보이는 이슈에 대해 타협하기가 쉽지 않을 것”이라고 분석했다.
이어 “특히 전세사기와 관련해 여소야대 상황에서는 정부가 반대하더라도 선구제 후구상을 뒷받침하기 위한 법 개정이 이뤄질 수 있다”며 “선구제를 해주게 되면 구상채권의 부실화, 다른 사기 사건과의 형평성 문제가 불거지기 때문에 이런 갈등을 사회적으로 어떻게 합의를 해나가냐가 관건일 것”이라고 덧붙였다.
집값에 대해서는 앞으로 점진적인 우상향 그래프를 그릴 것이라고 주장했다. 한국부동산원이 발표한 주간아파트가격동향에 따르면 서울 아파트값은 지난해 12월 1주(-0.01%)를 기점으로 하락세로 돌아섰다가 3월 4주(0.01%)에 접어들면서 상승 전환했다. 이를 두고 부동산 시장에서는 집값 바닥론이 제기되고 있다.
서 교수는 “집값은 현재 바닥이라고 판단된다. 현재는 경기 침체에 대해 심리적으로 대응을 할 수 있는 상황이고, 앞으로 미국이 중금리를 유지하거나 저금리로 전환할 가능성이 있기 때문에 우리나라 부동산 시장도 바닥을 다지면서 완만한 우상향 기조로 갈 것”이라고 설명했다.
다만 “서울과 지방, 서울 내에서도 지역 간 양극화는 심화되면서 우상향할 것으로 보인다”며 “최근 주택 매물이 많이 쌓이고 있는데 매도자와 매수자 간의 희망가격 차이가 커서 생기는 현상이다. 시장 상황이 나아지게 된다면 가격 협의가 이뤄지면서 우상향하는 기조가 유지될 것”이라고 했다.
댓글0