임대인 위한 역전세 대출 규제 완화했지만…“대출 거절”
결국 전세·임대보증보험 ‘대위변제’행, 악성임대인으로 전락
“보증보험 가입 막힌 매물 수두룩…공실로 방치”
비아파트 주택의 역전세를 막기 위한 대책들이 현장에서 큰 효과를 보지 못하고 있다는 지적이 나온다. 임대인들은 전세금 반환에 어려움을 겪고 있는 가운데, 주택 임대차 시장이 월세 중심으로 재편되면서 임차인들도 주거비 상승 부담이 커지고 있다는 설명이다.ⓒ데일리안 DB
비아파트 주택의 역전세를 막기 위한 대책들이 현장에서 큰 효과를 보지 못하고 있다는 지적이 나온다. 임대인들은 전세금 반환에 어려움을 겪고 있는 가운데, 주택 임대차 시장이 월세 중심으로 재편되면서 임차인들도 주거비 상승에 따른 부담이 커지고 있다.
3일 한국부동산원에 따르면 빌라 등 비아파트 주택의 전세가격은 2022년 8월을 기점으로 하락세다. 연립·다세대 주택 전세가격지수는 2022년 8월 102.4를 기록한 뒤 지속적으로 하락해 지난달 98.2를 기록했다.
비아파트 주택의 전세가격이 하락하면서 2년 전 전세계약을 체결한 임차인들은 역전세 현상으로 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 내몰리고 있다.
임대인들은 가장 큰 원인으로 전세보증금 보증보험 가입 문턱이 높아진 것을 지적한다. 전세사기가 발생한 이후 임차인들은 전세보증보험 가입을 필수로 요구하는데, 가입 기준이 공시가격 150%(공시가격 150%·전세가율 100%)에서 126%(공시가격 140%·전세가율 90%)로 강화돼 전세시세가 하락했다는 주장이다.
지난해 임대차 시장에서 역전세 우려가 확산되자 정부는 임대인들의 숨통을 트여주기 위해 지난해 7월 전세보증금 반환 용도의 대출에 대한 대출규제를 1년간 한시적으로 완화하기로 발표했다.
개인 임대인에게는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 대신 총부채상환비율(DTI) 60%을 적용하고, 임대사업자에게는 이자상환비율(RTI) 1.25~1.5배 대신 1.0배를 적용한다는 것이 골자다.
그러나 현장에서는 완화된 규제로도 전세보증금 반환 목적의 대출을 받기가 어렵고, 한도도 충분치 않다고 호소한다.
임대인 A씨는 “아파트는 시세 데이터가 정확해 역전세 대출을 받을 경우 시세의 70% 수준으로 한도가 나오는데, 비아파트는 감정평가 금액의 60% 수준으로 한도가 나온다. 여기에 최우선변제금을 제하면 실제 한도는 더 낮아진다”며 “이것도 임대를 1~2가구 굴리며 신용도가 좋은 집주인 기준이고, 대부분은 대출이 거절되는 경우가 부지기수”라고 주장했다.
임대인 선에서 보증금 반환이 이뤄지지 않으면, 전세보증보험 및 임대보증보험 가입에 따른 대위변제로 이어지게 된다. 문제는 임대인이 대위변제액을 갚지 못할 경우, 전세보증보험 및 임대보증보험 가입이 불가능해 후속 임차인을 구할 수 없다는 점이다.
이에 따라 임차인들의 수요도 전세에서 월세로 옮겨가고 있는 상황이다. 국토교통부에 따르면 지난 2월 말 기준 비아파트 주택에 대한 전월세 거래 중 월세거래가 차지하는 비중이 70.7%로 확대됐다. 5년 평균 월세 거래 비중 51.8%을 크게 상회하고 있는 것이다.
서울 강서구 일대의 한 공인중개사는 “대위변제가 발생하면 그 이후부터 신규 및 갱신 계약이 막힌다. 임대인들은 악성임대인으로 전락하고 임차인을 구하지 못해 공실로 남아도는 빌라나 오피스텔도 많다”며 “이런 집들은 암암리에 단기 월세식으로 임차인이 들어왔다 나가고 있는 상황”이라고 설명했다.
그러면서 “그나마 금전적으로 여유가 있고 1~2가구만 보유하고 있는 임대인들은 시세가 떨어진 만큼 전세보증금을 내리고 나머지 차액을 월세로 전환하고 있다”며 “역전세로 공실이 된 주택들을 활용하고 임차인과 임대인을 보호할 수 있는 방안이 마련될 필요가 있다”고 덧붙였다.
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