사업성 고민 NO!…“강북 아파트 재건축 물꼬 트인다”

서울시가 사업성이 떨어지는 노후 주거지를 지원하고자 인센티브 및 규제 완화책을 내놓으면서 강북권 재개발·재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 기대된다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

서울시가 사업성이 떨어지는 노후 주거지를 지원하고자 인센티브 및 규제 완화책을 내놓으면서 강북권 재개발·재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 기대된다.

시는 지난 26일 ‘강북권 대개조 구상’에 이어 27일 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 용적률 관련 인센티브는 늘리고 공공기여 부담은 낮춰 사업성이 떨어지는 곳의 정비사업 물꼬를 터준다는 것이 골자다.

우선 사업성이 부족한 곳은 사업성 보정계수를 적용하고 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 늘린다. 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에서 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정해 사업성을 높인다는 것이다.

허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다. 기존용적률 210%에 허용용적률 20%인 제3종 주거 지역에 보정계수를 최대(2)로 적용하면 허용용적률이 40%까지 확대되고 분양주택이 늘어날 수 있다.

사업성 보정계수를 활용해 상대적으로 낮은 분양수익으로 사업 추진에 어려움이 예상되는 노원구의 상계주공 5단지 등이 혜택을 볼 것으로 기대된다.

유창수 서울시 행정2부시장은 “상계5단지는 소형평형이 상당히 많다. 재건축 후 넓은 평형으로 이동하고 싶어도 분양하게 되면 분양수익이 다른 단지에 비해 집값 수준이 낮아 상당히 낮은 분양 수익을 낼 수밖에 없다”며 “이런 지역에서 사업성 보정계수를 적용하겠다는 것”이라고 설명했다.

이와 함께 지하철역 350m 내 역세권 아파트는 제3종 주거지역에서 준주거지역으로 종상향해 최대 용적률을 300%에서 500%까지 늘려준다. 혜택은 늘려주지만 공공기여는 기존 15%에서 10% 수준으로 조정해 부담은 낮춰준다. 이는 서울 전체에 적용되는 내용이지만 노원역, 광운대역 일대 아파트에 수혜로 작용할 수 있다.

또 역세권이 아닌 강북권 재건축 아파트에 대해서는 용적률 최대치의 1.2배까지 용적률을 높여준다. 제3종 주거지역의 경우 비역세권이더라도 최대 360%까지 용적률이 늘어나는 셈이다.

이에 따라 시에서는 이미 높은 용적률로 지어져 재건축이 어려웠던 강북권 일대의 65개단지, 4만2000여가구가 혜택을 볼 것으로 보고 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “허용 용적률을 넘는 부분의 절반은 공공임대주택으로 공급해야 한다. 사업 주체 입장에선 공공임대주택을 짓게 되면 서울주택도시공사(SH)나 한국토지주택공사(LH)가 건축비 수준으로 매입하기 때문에 공공임대주택이 많을수록 수익성이 보장되지 않는다는 판단을 할 수 있다”며 “허용 용적률을 높여 공공임대주택 공급 비중을 낮추면 사업성이 크게 향상되는 효과가 있을 것”이라고 평가했다.

그러면서 “물론 최근 급등한 공사비 이슈가 있긴 하지만, 사업성에 한계가 있어 정비사업에 어려움을 겪는 한계 사업지는 추진 동력을 얻을 가능성이 높아졌다고 볼 수 있다”고 덧붙였다.