[땅집고] 서울시가 재개발·재건축 속도를 앞당기기 위한 10가지 대책을 내놨다. 용도지역을 준주거지역까지 상향하는 등 파격적 인센티브를 제공하고, 그동안 조합원 사이에서 불만이 많았던 기부채납(공공기여) 규모를 축소해주는 등 방안이 담겼다. 더불어 용적률을 산정할 때 땅값이 저렴해 사업성이 낮았던 노원구 상계·중계동 등 지역에는 ‘보정계수’를 적용해 사업성을 높여주는 등 파격적인 항목이 눈에 띈다.
서울시는 27일 이 같은 내용을 담은 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 이번 방안은 ▲사업성 개선 5종 ▲공공지원 5종 등, 2대 분야 총 10종 대책으로 구성했다. 현재 정비사업이 진행되고 있는 곳은 속도를 높이고, 사업성이 없어 정비가 지지부진했던 곳에는 사업 기회를 주는 것이 이번 방안의 골자다.
사업성 개선 대책에는 역세권 준주거지까지 종상향, 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 공공기여 부담 완화, 기반시설 입체·복합화 등이 포함됐다. 공공지원 대책에선 재개발 사업구역 확대, 산자락 저층주거지 높이 규제 대폭 완화, 정비사업 통합심의 본격 추진, 정비사업 금융지원 확대, 공사비 갈등 제로 추진 등으로 구성한다.
■강남 대비 분양수익 낮은 강북에 ‘보정계수’ 적용…용적률 높여 사업성 개선해준다
먼저 서울시는 정비사업지 사업성을 개선하기 위해 대상지 여건을 고려한 규제 완화와 인센티브를 지원하기로 했다.
교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350ｍ 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역이라면 용도지역을 준주거까지 상향해준다. 단 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 서울시 정책과 연계된 시설을 도입하는 것이 조건이다.
지역 간 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에는 지가(부지 가격)와 가구수, 과밀 정도 등을 반영하는 ‘사업성 보정계수’를 적용한다. 현재 10∼20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20∼40%까지 늘려 사업성을 보전해주기 위해서다. 허용용적률이란 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다.
이번 방안에 따라 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%로 늘어나게 된다. 만약 보정계수를 적용하지 않고 상한용적률 20%를 더하면 용적률은 250%(기준 210%·허용 20%·상한 20%)인데 보정계수를 적용하면 270%(기준 210%·허용 40%·상한 20%)까지 오르는 구조다.
이 때 법정상한인 300%까지 높이기 위해선 추가 용적률의 절반을 임대주택으로 조성하도록 되어 있는데, 앞으로는 보정계수 적용 여부에 따라 분양주택과 임대주택 용적률 비율도 달라진다. 보정계수를 적용하지 않았을 경우라면 ‘분양 275%·임대 25%’인데, 적용 때는 ‘분양 285%·임대 15%’로 바뀌면서 분양주택이 10%포인트 늘어난다.
유창수 서울시 행정2부시장은 “강남 대비 지가가 낮은 강북권, 대표적으로는 노원구 상계5단지 등 사업지의 경우 분양수익이 다른 지역에 비해 낮아서 사업이 더뎠다”며 “이런 지역에 사업성 보정계수를 적용해 용적률 인센티브를 주고 정비사업 속도를 앞당겨주겠다는 것”이라고 했다.
2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘어선 지역이라면 주변 여건 등을 고려해 현황용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정해주기로 했다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다. 과거 고밀도로 건립된 아파트 중 현황용적률이 높은 구역은 사업성이 떨어져 정비사업 기회를 얻기 어려웠던 점을 고려한 방안이다.
그동안 정비사업 구역마다 조합원 불만이 많았던 공공기여에 대한 부담도 낮춰준다. 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 기존 15% 부담해야 했던 공공기여 규모를 10%로 줄인다. 공공임대주택 등 건축물을 기부채납한다면 ‘건축물 기부채납 계수’는 기존 0.7에서 1로 올려 더 공공기여 규모를 더 많이 인정해주기로 했다. 더불어 시가 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준에 최신 자재 값·금리 등을 반영해, 해마다 물가상승분을 고려한 고시가 이뤄질 수 있도록 구토교통부에 건의할 방침이다.
■접도 요건과 고도·경관지구 높이 완화…공사비 갈등도 중재해줘
사업성을 확보했지만 제도적 뒷받침이 부족해 공사 기간이 늘어나거나 공사비가 증가하는 등 악순환을 막기 위한 공공지원 방안도 마련했다.
먼저 접도 요건을 완화한다. 기존에는 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발을 허용하지 않았는데, 앞으로는 6ｍ 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 기준을 완화했다. 이 방안을 적용하면 서울시에서 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 대폭 늘어날 것으로 추산한다.
그동안 고도·경관지구로 묶여 건물을 높이 지을 수 없었던 산자락 저층 주택가도 높이 규제를 풀어준다. 경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 완화한다.
또 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 한꺼번에 ‘통합심의’로 처리할 예정이다. 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄이기 위함이다. 현재 서울시는 이미 통합심의위원회를 꾸린 상태다. 오는 4월 첫 심의부터 적용할 예정이며 매월 1, 3주 목요일에 심의를 진행한다. 현재 13개 사업장이 통합심의를 받으려고 접수한 상태다.
원활한 자금 조달을 위해 추진위원회 및 조합 등에 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 올해는 지난해(248억원) 대비 21% 늘린 300억원 규모 융자를 지원할 예정이다. 공공주택 매입비 분할 지급 횟수도 기존 7~8회에서 5~6회로 줄이고, 지급 비율 역시 중도금 15%에서 30%로 늘려준다.
마지막으로 조합과 시공사가 공사비 갈등을 겪으면서 공사 중단이라는 초유의 사태를 겪지 않도록 갈등 코디네이터를 파견하는 등 집중 관리해준다. 실제로 현재 서울시는 은평구 대조1구역에 코디네이터를 파견해 현대건설과 사업추진주체 간 공사비 갈등을 중재하면서, 5월 중 착공을 목표로 하고 있다고 밝혔다.
유창수 서울시 행정2부시장은 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어줘 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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