4개월 연속 오른 빌라 경매 낙찰률…비밀은 HUG? [집슐랭]

서울경제 2024.03.04 조회수

연합뉴스

#지난달 13일 인천지방법원 부천지원에서 경매 물건으로 오른 한 다세대주택은 무려 11명이 응찰하며 낙찰됐다. 최초 감정가 2억 7100만 원이었던 이 물건은 지난해 5월부터 12월까지 약 8개월 간 6번이나 유찰되며 최저 입찰가가 4554만 7000원까지 내려왔지만, 줄곧 응찰자를 찾는데 실패했다. 반전이 일어난 것은 올 들어서다. 지난해 12월 이 물건의 채권자였던 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기했고, 다시 최초 감정가부터 경매가 진행되면서 1회 유찰 끝에 2억 568만 원에 낙찰됐다.

부동산시장의 침체로 경매시장에도 찬바람이 부는 가운데 4개월 연속 빌라 경매 낙찰률이 급증해 눈길을 끌고 있다. 경매업계에서는 HUG가 대항력을 포기한 물건들이 빠르게 낙찰되며 나타나는 일종의 착시효과라며, 빌라 경매시장이 살아나는 것은 아니라고 말한다.

4일 지지옥션에 따르면 최근 4개월 간 경매에서 전국 빌라(다세대·다가구)의 낙찰률은 6.8%포인트 급증했다. 지난해 10월 15.7%였던 낙찰률은 11월 16.3%, 12월 16.8%, 올 1월 18.2%, 지난달(26일 기준) 22.5%를 기록하며 4개월 연속 상승했다.

빌라 경매시장이 이처럼 살아나는 것은 HUG가 채권자인 물건들이 낙찰자를 찾으며 연달아 소화되고 있기 때문으로 풀이된다. 깡통전세와 전세사기 등의 여파로 HUG는 전세보증보험에 가입됐던 빌라들 상당수에 대한 대위변제를 하게 됐는데, 이처럼 HUG가 채권자인 물건들은 낙찰자가 대위변제액을 부담해야 하기 때문에 경매시장에서 외면 받을 수밖에 없다. 부천의 다세대주택이 6번이나 유찰된 것도 이 같은 이유다. 유찰로 인해 최저입찰가가 아무리 떨어지더라도 낙찰자는 여전히 임차인의 보증금 2억 3000만 원을 부담해야 했기 때문이다.

HUG는 이처럼 유찰이 반복되는 물건에 대해서는 사실상 낙찰 가능성이 없다고 판단하고, 결국 대항력을 포기하는 절차를 밟는다. HUG가 대항력을 포기할 경우 낙찰자는 HUG의 대위변제액과 관계 없이 입찰 금액만 지불하면 된다. 실제로 HUG가 법원에 대항력 포기 의사를 밝히는 등 ‘임차권 인수 조건 변경부 경매’를 진행해달라고 요청한 물건들 중 경매가 진행 중인 물건들의 수는 지난해 10월 298건에서 올 1월 45건으로 급감했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “최근 경매에 나오는 빌라 물건들은 대부분 깡통 전세와 관련된 것들인데 추가로 유입될 물건들도 맣은 상태”라며 “빌라 경매 낙찰률이 10%대까지 하락한 상황에서 HUG의 대항력 포기가 없었다면 이보다도 더 하락했을 것”이라고 말했다.

HUG는 이처럼 경매를 통해 회수하지 못한 금액은 기존 채무자인 임대인에 대한 구상권 청구 소송 등을 통해 회수하겠다는 입장이지만, 회수에 성공할 가능성은 낮아 HUG의 손실로 처리될 수밖에 없다. 그렇다고 낙찰 가능성이 전무한 상황에서 유찰이 반복되기만 하는 것을 지켜만 볼 수도 없어 HUG로서는 사실상 진퇴양난에 놓였다는 평가가 나온다. HUG 관계자는 “HUG가 인수 조건 변경부 경매를 진행하는 주된 이유는 신속한 채권 회수와 회수율 제고를 위한 것”이라며 “현 상황에서 주택시세대비 임차보증금이 과다한 물건에 대한 대항력을 포기하지 않을 경우 유찰로 채권회수가 지연되고 경매 시장 위축을 불러 일으킬 수 있다”고 말했다.