총선이 45일 앞으로 다가온 가운데 여야가 부동산 관련 공약을 속속 내놓고 있다. 특히 대규모 예산이 투입되고, 부동산 시장 파급력이 큰 교통 개발 정책인 ‘철도 지하화’는 여야 모두 일찌감치 ‘1호’ 공약으로 내걸고 홍보에 열을 올리고 있다. 동시에 여당은 개발제한구역(그린벨트) 해제 정책에도 공을 들이고 있다. 지방 그린벨트와 군사제한구역 해제 추진도 공식화했다. 정부의 정책 지원사격을 등에 업은 만큼 야당보다 유리한 고지를 점하고 정책 레이스를 펼치는 모양새다.
26일 정치권에 따르면 여야는 공통으로 철도 지하화 추진을 공식화했다. 올해 설 명절 이전부터 철도 지하화를 여러 번 언급하면서 홍보에 열을 올리는 모양새다. 국민의힘은 한동훈 비상대책위원장이 수원을 찾아 수원역과 성균관대역 구간의 지하화를 언급했다. 이재명 더불어민주당 대표는 서울 지하철 2호선 신도림역을 찾아 주변 지하화 추진 계획을 내놓고 민심을 자극했다.
여야 모두 철도 지하화를 추진하지만, 진행 방향의 결은 다르다. 각 당 정책자료에 따르면 국민의힘은 철도 상부 공간과 주변 부지의 통합 개발을 통한 미래형 도시공간 창조를 목표로 한다. 반면 민주당은 철도 지하화와 해당 구간 상부 개발을 통해 국철과 도시철도 환승 기능을 강화하고 이를 주거 용도로 사용할 수 있는 ‘주거복합플랫폼’을 표방한다. 또 철도 지하화 추진 구간도 훨씬 넓다. GTX 노선 일부와 부산과 대전 도시철도 구간 추진도 언급했다.
당장 서울에선 철도 지하화로 구로구 일대 부동산 시장이 직접 영향권으로 분류된다. 특히 구로 철도차량기지는 구로1동 일대 약 25만㎡ 규모로 지상에 자리잡고 있다. 이에 구로1동은 신도림이나 영등포와 단절돼 ‘구일(1)섬’으로 불릴 정도다. 2126가구 규모 구로주공1·2단지 등을 포함해 구로1동 인구만 약 3만 명, 구로구 전체 39만 표심을 좌우할 요소다. 또 구로 철도차량기지 이전이 유력한 경기 광명시 등 수도권 서남부 지역도 철도 지하화 직접 영향권이다.
철도 지하화는 정책 파급력은 막강하지만 문제는 재원 조달이다. 국토교통부는 “수도권과 부산, 대전 등 주요 지역 철도 지하화 총비용으로 50조 원 안팎으로 추산한다”고 말했다. 이는 국토부 올해 예산 61조 원의 약 80% 이상이다. 천문학적인 비용이 들지만 여야 모두 공약을 내놓으면서 구체적인 재원 조달 방식은 명시하지 않았다.
서진형 한국부동산경영학회 회장(경인여대 교수)은 “철도 지하화 성공의 첫 번째 조건은 사업성인데 이를 어떻게 확보하느냐가 관건”이라며 “이어서 정부의 정책 의지와 세부 계획 수립 여부가 중요하다. 실현 가능성은 재원 마련과 정부 추진 의사에 달렸다”고 말했다.
실제로 서울시는 시내 노선 지하화 계획을 10년 전부터 수립해 주기적으로 발표하고 있다. 2022년에도 ‘2040 서울플랜’에 경부선 약 20㎞ 구간 등을 지하화하겠다고 했지만, 계획 수립을 위한 용역 정도만 진행된 상황이다. 총선 이후 집권 여당이 지하화 계획을 추진하지 않으면, 서울시의 전철을 밟을 가능성이 큰 셈이다.
수도권 부동산 공약이 철도 지하화라면, 지방 민심 공략을 위한 부동산 공약은 그린벨트 완화 등 각종 토지 규제 완화안이다. 특히 여당인 국민의힘은 그린벨트와 함께 군사보호구역 규제 완화 카드도 언급하는 등 공세를 펼치고 있다.
지난 23일 국민의힘 공약개발본부는 그린벨트와 군사보호구역 등 지역 토지 이용과 관련된 규제를 전면 재검토하겠다고 밝혔다. 동시에 지역 내 규제자유특구 지정 과정에서 지방자치단체의 권한을 대폭 강화하고 지역 특성을 반영한 규제자유특구 지정 추진을 약속했다.
앞서 정부는 대통령실 주재 민생토론회에서 지방산업단지 조성 등 전략사업을 진행할 때 그린벨트 해제 총량 예외로 인정하고, 개발 불가능 지역인 환경평가 1~2등급지 해제를 허용했다. 정부 정책 발표에서 한 발 더 나아간 정책을 국민의힘이 내놓으면서 토지 규제 완화를 온전히 여당 것으로 만드는 모양새다.
2022년 말 기준 지방 그린벨트는 2428㎢ 규모로 수도권(1365㎢)의 약 1.8배에 달한다. 지자체가 그린벨트에 군사보호구역까지 활용해 산업단지 개발을 진행하면 지역 경제 활성화를 기대할 수 있어 토지 규제 완화 공약의 지방 민심 공략 효과는 상당할 전망이다.
부동산 전문가들은 총선이 더 가까워지면, 철도 지하화나 그린벨트 완화에 이어 주택 시장에 직접 영향을 줄 규제 완화를 포함한 추가 부동산 공약이 이뤄질 가능성도 있다고 말했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “정부에선 주택 거래 관련 세금을 낮춰 시장 활성화를 유도할 수 있고, 정책적으로는 수요를 확대하고 내 집 마련을 준비 중인 실수요층의 금융 대출 활성화를 위해 대출 플랫폼 관련 규제 완화도 검토할 수 있다”고 말했다.
고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “앞으로 선거를 앞두고 시장 활성화를 위해 임대사업자 관련 규제나 서울 일부 지역에 남은 토지거래 허가구역 해제 카드도 고려할 수 있다”고 말했다.
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