평균이 전체를 보여줄 수는 없나 봅니다. 전국 아파트의 매매가격과 전세가격 변동률은 점점 0에 가까워지고 있습니다. 매매-전세시장 모두 안정에 가까워진다고 볼 수 있는 숫자죠. 하지만 평균은 평균일 뿐입니다. 지역마다 다른 시장의 속을 한번 들여다볼까요?
전국 아파트 매매가격은 12주 연속 내리고 있습니다. 하지만 서울 집값의 선행지표로 볼 수 있는 송파구의 집값이 보합세로 접어든 점은 지켜볼 부분으로 꼽히죠. 하락의 끝이 안정이 아니라 지역에 따라 다른 방향으로 튈 수 있음을 감안할 필요가 있어 보입니다.
전셋값은 오름세가 이어지기는 했지만 전국 평균은 변동률이 낮아졌는데요. 특히 서울을 비롯한 수도권과 지방 전세시장의 온도차가 뚜렷합니다. 봄철 신학기를 대비한 이사 수요에 전셋값이 다시 오르는 곳이 있는 반면, 공급 물량이 많고 시장이 더 위축된 곳은 전셋값이 내리고 있죠.
서울 집값 어디로 튈까…’송파’ 보합 전환
한국부동산원에 따르면 설 연휴를 보낸 2월 둘째 주(12일 기준) 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 떨어졌습니다. 12주 연속 하락 중이죠. 매매가격 변동률은 전주(-0.06%) 대비 다소 낮아졌죠. 서울은 -0.03%, 수도권은 -0.04%로 전주 대비 하락폭이 각각 0.02%포인트 줄었고요. 지방은 -0.05%로 내림세가 0.01%포인트 줄었습니다.
서울 집값은 11주째 내리막을 걷고 있습니다. 다만 한 주 전 25개 자치구 모두 마이너스를 기록하던 것에서 소폭 변화가 있었는데요. 강남 3구(서초·강남·송파) 중 하락폭이 두드러지던 송파구가 보합(0.0%)으로 돌아섰다는 점입니다.
송파구는 오금·송파·장지동 역세권 단지 위주로 상승하며 보합 전환했는데요. 대단지 아파트가 많은 송파구가 서울 집값 변화의 방향성을 앞서 보여줘 왔던 걸 기억하는 전문가들은 주의 깊게 볼 대목이라고 말합니다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “송파구는 강남 인근 지역의 집값을 이끌었던 모습을 보였기 때문에 송파구가 보합으로 돌아선 것은 의미가 있다”면서 “서울 집값 하락폭이 줄어든 것도 이와 같은 흐름에서라고 본다”고 했어요.
다만 이것을 전반적인 시장의 상승 신호탄으로 보기는 섣불러요. 앞서 송파의 하락폭이 컸었고 지금은 ‘보합’일 뿐이기 때문이죠. ‘금리’가 아직 시장 불확실성을 키우고 있죠. 윤 위원은 “올해 들어 대출금리가 떨어지면서 거래량이 이전보다 늘었고 시장에서도 그러한 움직임들이 보이고 있다”면서 “상승 전환은 시간이 걸리겠지만 분위기는 달라지고 있다”고 분석했어요.
하지만 송파를 제외한 다른 곳은 여전히 하락하는 모습이에요. 강남권 가운데 관악구(-0.06%)는 봉천·신림동 대단지 위주로, 금천구(-0.05%)는 독산·가산동 중소형 규모 위주로, 서초구(-0.04%)는 잠원·서초동 구축 위주로 하락하는 모습을 보였어요.
강북권에서는 중구가 단지별로 혼조세를 보이며 보합 전환했는데요. 노도강(노원·도봉·강북) 가운데서 도봉구(-0.10%)의 하락폭이 두드러지게 나타났어요. 방학‧도봉동의 중소형 규모 위주로 하락하며 25개구 중 하락폭이 가장 큰 모습이에요.
한국부동산원 관계자는 “일부 선호단지에서 소폭 상승하는 모습을 보였다”면서 “다만 명절 연휴로 거래문의가 줄었고 관망세가 지속하며 급매물 위주 거래와 매물가격이 하향조정되는 모습을 보였다”고 분석했어요.
경기도는 하락폭이 전주(-0.08%) 대비 소폭 줄어든 -0.05%를 기록했어요. 교통 호재 소식에 고양 덕양구와 김포시에서 집값이 상승하는 게 여전히 눈에 띄죠. 고양 덕양구(0.09%)는 도내·행신동 위주로, 김포시(0.08%)는 운양·사우동 중대형 규모 위주로 상승했어요. 덕양구는 3주 연속, 김포시는 4주 연속 오름세예요.
하지만 성남 중원구(-0.16%)는 매물가격이 하향 조정되며 도촌·여수동 위주로, 남양주시(-0.15%)는 화도·퇴계원읍 구축 중심으로, 고양 일산동구(-0.14%)는 중산·식사동 위주로 하락했어요.
인천도 하락폭(-0.05%→-0.02%)이 줄었는데요. 중구(0.04%)가 개발사업 기대감에 운남·운서·신흥동 위주로 상승한 반면, 계양구(-0.06%)는 계산·작전동 구축 위주로, 부평구(-0.04%)는 산곡·청천동 위주로 하락했어요.
수급여건 다른 ‘수도권 vs 지방’ 전세시장 온도차
전국 전세가격 변동률도 평균으로는 큰 변동이 없어요. 지난달 마지막주 잠시 보합세를 보인 뒤 이달 들어 2주 연속 0.01% 상승을 이어가고 있죠. 하지만 지역 편차는 큽니다.
서울(0.07%→0.05%)은 상승폭은 줄었지만 여전히 높은 수준의 전셋값 상승을 이어가고 있는데요. 부동산원 관계자는 “집을 사려던 매수대기자가 전세로 전환하고 신학기를 대비한 이주 수요가 증가하면서 학군·역세권 등 선호단지 중심으로 상승세를 지속 중”이라며 “연휴 영향으로 상승폭은 소폭 줄었다”고 말했어요.
특히 성동구(0.24%) 상승이 두드러졌고요. 광진구(0.16%)는 자양·광장동 위주로, 노원구(0.10%)는 공릉·월계동 소형 평형 위주로 상승했어요. 금천구(0.08%)와 영등포구(0.07%), 목동이 있는 양천구(0.05%)와 동작구(0.05%)도 여전히 높은 상승세를 보였어요.
수도권(0.04%→0.05%)은 상승폭이 확대됐는데요. 인천(0.08%→0.06%)은 전체적으로 상승폭이 소폭 하락했지만, 연수구(0.11%)와 서구(0.11%), 남동구(0.07%)에서 여전히 전셋값 상승폭이 높았고요.
경기는 수원 영통구(0.25%), 부천 오정구(0.25%), 고양 덕양구(0.24%) 중심으로 전셋값이 뛰면서 전주 대비 전셋값 상승폭(0.02%→0.04%)이 커졌어요.
반면 지방은 5주 연속 하락세를 보이면서 수도권과 차이를 벌리는 모습이에요. 5대광역시에서 전셋값은 전주 대비 0.03%가 하락했고, 세종시에서도 0.19% 하락했어요. 특히 대구는 -0.10%, 부산은 -0.05%로 광역시에서의 하락이 두드러지는 모습인데요. 실수요에 비해 공급물량이 많아 수도권과는 정반대의 상황이 벌어지고 있어요.
윤수민 위원은 “지방광역시에는 공급량이 누적되면서 전세가격 약세가 지속하고 있다”면서 “늘어난 물량이 해소되기 어려워 보여 지방 전세가격은 하락세가 지속할 수 있다”고 진단했어요.
전세수요 더 많은 수도권과 대비되는 모습인데요. 윤 위원은 “수도권 전세가격은 전세대출금리 하락과 월세 상승 등으로 오름세가 지속될 것으로 보이지만 지방은 하방이 아직 열려있어 둘 사이의 차이가 벌어질 가능성이 크다”고 분석했어요.
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