‘자기자본 20%’로… 부동산PF 대수술

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시행사의 총사업자금 대비 자기자본비율이 최소 20%가 되도록 하는 방안을 추진한다. 지금까지 시행사들은 사업비의 평균 5~10% 정도만 투자하고 나머지는 금융사 대출과 수분양자 중도금으로 사업을 해왔다.

23일 기획재정부에 따르면 기재부와 국토교통부는 최근 한국개발연구원(KDI)과 조세재정연구원·국토연구원 등에 PF 자금 조달과 관련한 해외 사례 조사 연구용역을 맡겼다. 국토부는 지난해 12월 21일 한국부동산원에 부동산 PF 관리 방안 연구용역도 의뢰했다. 정부의 한 고위 관계자는 “적은 돈으로 대출을 받아 진행하는 PF 구조를 뜯어고칠 필요가 있다”며 “미국 등 해외에서는 최소 20%의 자기자본은 갖고 사업을 하는 만큼 이 부분을 중점적으로 확인해 (적용 여부를) 검토할 것”이라고 설명했다.

부동산 시행사의 설립 자본금 요건은 법인 3억 원, 개인 6억 원이다. 이 때문에 시행사들은 최소한의 사업비를 갖고 토지 매입 단계부터 대출(브리지론)을 일으켜 PF 사업을 해왔다. 앞서 최상목 부총리 겸 기재부 장관은 “현행 PF 구조에서는 위기가 반복될 수밖에 없다”며 “구조 개선 노력을 병행할 것”이라고 밝혔다.

정부는 시행사의 자기자본을 늘려 금리가 오르거나 부동산 경기가 침체됐을 때 완충 장치를 마련한다는 복안이다. 자기자본 확대는 분양가 상승을 억제하는 데도 도움이 될 수 있다. 지난해 추진된 수도권의 한 대형 부동산 개발 사업(약 2조 2000억 원)의 경우 브리지론과 PF 관련 금융 비용으로 약 2900억 원이 책정됐다. 전체 지출 비용의 약 15%다.

다만 PF 사업 요건 강화로 2~3년 뒤 주택 공급이 감소할 수 있다는 점은 딜레마다. 금융계의 한 관계자는 “PF 요건 강화 시 공급이 감소할 수 있다”면서도 “PF 구조를 근본적으로 바꿔야 할 때”라고 강조했다.

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