2024년 1월 ‘KB 주택시장 리뷰’

피앤에스 2024.01.23 조회수

2024년 1월 ‘KB 주택시장 리뷰’

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피앤에스 공식 포스트입니다.
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갑진년 청룡의 해 1월도 끝을 향해 달려가고 있는 요즘. 최근 몇 년간 부진을 면치 못했던 부동산 시장도 새해를 맞이해 약진의 모습을 보여주지 못하고 여전히 침체된 모습인데요.

특히, 지난 12월을 기점으로 전국 주택 매매가격은 하락 전환, 수도권 전세가격은 상승폭 둔화, 비수도권은 하락세가 지속되고 있습니다.

피앤에스 공식 포스트가 전문가 칼럼인 <2024년 1월 'KB 주택시장 리뷰'>를 통해 최근 전국 ‘주택 매매’, ‘주택 전세’, ‘주택 거래’, ‘주택 분양’, ‘토지’, ‘주택 금융’에 관련된 내용을 정리했습니다.

참고로, 해당 콘텐츠의 모든 내용은 KB금융지주경영연구소 홈페이지(https://www.kbfg.com/kbresearch)에 실린 ‘KB 주택시장리뷰 2024년 1호’를 바탕으로 구성되었음을 알려드립니다.

2024년 1월, ‘전국 주택시장 분야별 동향’은?

1-1. 주택 매매 – 2023년말 이후 전국 주택 매매가격은 다시 하락 전환
1) 지난 12월 전국 주택 매매가격은 수도권 및 주요 아파트를 중심으로 다시 하락 전환
전국 주택 매매가격은 2023년 8월 이후 상승세를 이어오던 수도권 및 주요 아파트 매매가격이 하락하면서 4개월 만에 다시 하락 전환됐는데요.

수도권의 경우 비수도권에 비해 상대적으로 장기간 상승세가 지속되었으나 지난 12월에 0.06% 하락했습니다. 참고로, 시세총액 상위 50개 아파트(KB선도아파트50) 매매가격은 2022년 말 수준으로 회귀했습니다.

2) 수도권을 포함해 전국적으로 주택 매매가격이 하락한 지역 확대
수도권은 모든 지역에서 매매가격이 하락하였으며, 특히 인천이 가장 큰 폭으로 하락했는데요. 비수도권의 경우 5개광역시는 대전을 제외하고 모두 하락폭이 확대되었으며, 기타 지방의 경우 전북과 충남이 상대적으로 큰 폭의 하락세를 기록했습니다.

1-2. 주택 매매 – 수도권을 포함한 전국 대부분 지역에서 부정적 흐름
1) 2023년 전국 매매가격 변동률은 전년 대비 하락폭 확대
2023년 전국 주택 매매가격은 4.6% 하락하면서 전년(1.8% 하락) 대비 하락폭이 확대됐는데요. 실제로, 전국 주택 매매가격은 2013년 이후 9년간 상승세가 지속되었으나 2022년 이후 2년 연속 하락했습니다.

참고로, 전국 대부분 지역에서 매매가격이 하락하였으며, 수도권 경기 · 인천과 비수도권 대구의 하락폭이 크게 확대됐습니다.

2) 매매가격 하락 전망 비중 확대, 2024년 연초 이후 수도권 전 지역에서 하락세 기록
주택 매매가격전망지수는 지난해 10월 이후 하락 전망 비중이 점차 확대되고 있으며, 수도권이 비수도권에 비해 하락 전망 비중이 크게 나타났는데요.

수도권 주택 매매가격은 하락폭이 크지 않으나 경기, 인천 뿐만 아니라 서울 강북과 강남까지 하락세가 확대되면서 하락 전망이 다른 지역과 유사한 수준으로 나타났습니다.

2. 주택 전세 – 아파트 전세가격 상승세는 연말 이후 다소 주춤
1) 수도권을 중심으로 회복세를 보이던 아파트 전세가격은 최근 상승폭 둔화
2023년 전국 주택 전세가격은 5.4% 하락하였으며, 지난 9월 이후 상승세를 보였으나 최근 상승폭이 둔화됐는데요.

실제로, 수도권은 6.6% 하락하였으며 8월 들어 상승세로 전환되었으나 상승폭은 크지 않았고, 기타 지방은 3.3% 하락하였으며 하반기 이후 회복세를 보인 반면, 5개광역시는 6.0% 하락하며 하락세가 지속됐습니다.

2) 서울 지역 아파트 입주 물량은 역대 최저치 기록, 전세가격은 추가 상승 여력 존재
서울 아파트 전세가격은 지난 12월 들어 상승세가 주춤하고 있으나 2024년 입주 물량 감소로 인한 불안 요인도 상존한 상태인데요.

2024년 수도권 아파트 입주 물량은 과거 5년 평균 대비 21.4% 감소할 전망이며, 서울의 경우 1만호 이하로 1990년 이후 최저치가 예상됩니다.

3. 주택 거래 – 주택 매매수요는 크게 위축, 지속적인 시장 불안 요인으로 작용
1) 주택 매매거래량은 지난 10월 이후 3개월 연속 5만호를 밑도는 저조한 흐름 지속
지난 11월 전국 주택 매매거래량은 4만 5,415호로 전월 대비 5.0% 감소했는데요. 지난해 거래 절벽으로 인한 기저 효과로 인해 전년 동월에 비해서는 50.3% 증가했습니다.

한편, 지난 11월 전국 주택 매매거래량은 전년 동월 대비 다소 회복되었으나 여전히 5만호를 밑도는 저조한 흐름이 지속됐습니다.

2) 매수우위지수는 지난해 7월을 기점으로 하락세 지속
금리 부담이 여전히 큰 가운데 주택 경기 불확실성이 지속되면서 매수우위지수는 하락세가 지속됐는데요.

매입자 거주지 분포를 살펴보면 관할 시도 내 거래가 80%에 육박하여 투자 수요가 크게 위축된 상황으로 볼 수 있습니다.

4. 주택 분양 – 분양 물량 감소에도 청약 시장은 여전히 위축
1) 서울과 경기, 충청을 제외한 전국 대부분 지역에서 청약 시장 크게 위축
지난 12월 전국 아파트 분양 물량은 약 3.1만호로 전월 대비 47% 증가하였으나 전년 동월에 비해서는 26% 감소했는데요.

2023년 3분기 이후 분양물량이 다소 증가하기는 했으나 여전히 적은 수준이며, 공급 부족 문제는 당분간 주택시장의 주요 이슈로 부각될 전망입니다.

한편, 전국 아파트 청약 경쟁률은 9대 1을 기록하였으나 서울과 경기, 충청을 제외한 대부분 지역은 1대 1에도 미치지 못해 최근의 매매 수요 위축 상황을 확인할 수 있습니다.

2) 미분양 아파트는 청약 시장 위축과 공급 감소 영향으로 감소세를 지속
2023년 11월 전국 미분양 아파트는 5만 7,925호로 전월 대비 374호 줄어들며 감소세가 계속됐는데요.

실제로, 전국 미분양 아파트는 지난해 상반기 이후 감소세를 보였으나 최근 들어 감소폭이 점차 둔화되는 추세입니다.

5. 토지 – 부동산 경기 위축으로 토지 시장 회복세 둔화
1) 2023년 11월 전국 토지 가격은 3월 이후 9개월 연속 상승세 기록
수도권(0.20%)을 중심으로 토지 가격 상승세가 이어지고 있으며, 비수도권(0.08%)도 소폭 상승했는데요.

토지 시장은 회복세를 보이고 있으나 주택 및 건설 경기 위축과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크 등이 부각되면서 상승폭은 둔화됐습니다.

2) 지난 2023년 11월 토지 거래량 15.5만건으로 전월 대비 10.2% 증가, 과거 대비 여전히 저조
전국 토지 거래량은 수도권과 비수도권 모두 증가하였으나 과거 평균 대비 37% 낮았는데요. 수도권 토지 거래량은 6만건으로 전월 대비 7.4% 증가하였으며, 비수도권도 전월 대비 12.0% 증가한 9.4만건을 기록했습니다.

실제로, 전국 토지 거래량은 증가세가 지속되고 있으나 주택 및 건설 경기 위축, 고금리 여파로 증가폭이 둔화됐습니다.

6. 주택 금융 – 주택담보대출은 지난 6월 이후 전월 대비 5조원 이상 순증세 지속
1) 대출 규모 – 지난 11월 은행권 주택담보대출은 전월 대비 약 5.8조원 증가
은행권 주택담보대출은 지난 6월 이후 전월 대비 5조원 이상 순증세가 지속됐는데요. 월별 순증 규모는 8월 7.0조원, 9월 6.1조원, 10월과 11월은 각각 5.8조원이 증가했고, 2023년 1~11월 누적 순증 규모는 46.5조원으로 전년 동기(16.9조 원) 대비 175% 증가했습니다.

한편, 은행권 전세자금대출은 비아파트 전세 계약 감소세가 지속되면서 6개월 연속 보합세가 유지됐습니다.

2) 금리 · 연체율 – 지난 11월 주택담보대출 신규 대출 금리는 6개월 만에 하락 전환
은행권 주택담보대출 신규 대출 금리는 4.48%로 전월 대비 8bp 하락했는데요. 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수) 금리의 소폭 상승에도 고정 금리형 주택담보대출 금리 기준이 되는 은행채 금리는 하락세가 지속됐습니다.

한편, 지난 10월 은행권 주택담보대출 연체율은 0.25%로 연초 대비 10bp 상승하였으나 평균 대비 낮은 수준을 기록했습니다.

피앤에스는 숫자가 아닌 사람을 남기는 회사입니다. 지금까지 전문가 칼럼인 <2024년 1월 'KB 주택시장 리뷰'>를 통해 최근 전국 ‘주택 매매’, ‘주택 전세’, ‘주택 거래’, ‘주택 분양’, ‘토지’, ‘주택 금융’에 관련된 내용을 살펴봤는데요.