안전진단 빼고 재건축 빨리빨리
이제 30살 된 아파트는 안전진단없이 재건축을 할 수 있게 됐습니다. 그동안 철통같았던 ‘안전진단’ 과정을 없애 빨리빨리 재건축으로 주택공급을 늘리겠다는 계획이죠. 일명 ‘재건축 패스트트랙‘입니다. 그렇지만… 이게 가능할지는 끝까지 읽어주세요 ?
안전진단을 뺀다고?
재건축 빨리하겠다고 안전진단을 빼겠다는 건, 그만큼 안전진단이 빡빡하다는 의미겠죠. 헷갈리는 부분부터 짚고 넘어가죠.
잠깐! 재건축과 재개발의 차이는?
재건축? 주변 인프라(도로/상하수도/공원 등)는 good, 근데 아파트가 30년이 넘어 낡았어요. 그래서 해당 주택만 부수고 새로 짓습니다. 이 때 재건축 조합원이 되려면 ‘토지+건축물’을 소유해야 해요. 아파트는 건물+대지권을 함께 사는 것이므로 이에 해당되죠.
재개발? 주변 인프라도 꽝, 건물도 꽝이에요. 그래서 다 갈아엎어 새롭게 주거환경을 개선하는 방식입니다. (유산슬의 ‘사랑의 재개발’ 노래 중 ‘싹 다 갈아엎어 주세요~’ 가삿말 기억하시죠? 괜히 나온 가사가 아니랍니다?). 이 때 재개발 조합원이 되려면 ‘토지 or 건축물’을 소유하면 돼요. 즉, 해당 지역의 주택을 갖고 있지 않아도 일정 면적 이상의 토지나 도로만 소유해도 조합원이 되는 거죠.
[프로세스]
재건축이나 재개발 진행 과정은 대동소이합니다. 약 9단계가 되는데요, 이 중 2)안전진단이 재건축에만 있다는 사실! 바로 이 안전진단이 꽤 까다로워요. 정말 이 아파트가 부술 필요가 있을지를 항목별 꼼꼼히 점검해서 통과시키거든요. 무분별한 공사를 방지하기 위함이에요. 너무 쉽게 재건축을 허용하게 되면 아파트값은 천정부지로 치솟게 될 겁니다.
재건축 후보지 증가?
안전진단 허들이 없어지면 ’30살 된 아파트’는 어디나 재건축이 쉬워집니다. 현재 전국 아파트 중 30살 넘은 아파트가 21.2%가 된다고 해요. 수도권에만 47%가 몰려있고요. 지역별로 보면, 서울 노원, 강남, 강서, 도봉, 경기 안산, 수원, 광명, 평택 등이 해당됩니다.
그동안 재건축 추진을 위해 아파트 주민들이 십시일반 돈을 모아 안전진단을 추진하기도 했어요. 이제 안전진단 과정이 없어지면 이런 ‘모금 활동’도 사라지는 거예요.
정말 장밋빛 미래가?
안전진단만 없애면 재건축이 빨리빨리 될까요? 의식주 중 가장 큰 돈이 오가는 것이 주(부동산)입니다. 그만큼 부수고 세우는 데 엄청 신중할 수밖에 없어요. 즉 ‘사업성’이 있어야만 건설사도 붙는 등 재건축이 가능하다는 거죠. 이런 측면에서 전망해 본다면,
30살 넘었다고 모든 아파트를 부수진 않을 것이다 -> 그나마 지방보단 사업성 좋은 서울에서 재건축 속도가 붙을 것이다 -> 그러나 공사비 급등 및 분담금 증가, 용적률 제한 등으로 눈에 띄는 효과는 없을 것이다… 라는 분석이 나와요.
이렇게 쉽게 가능해?
정말 ‘안전진단 폐지’가 실제로 적용되려면 법안이 통과되어야 해요. 즉 국회에서 야당의 협조가 필요하다는 의미죠.
우선 해당 법안은 2월에 제출 예정인데요, 4월엔 총선이 있어요. 이 때 야당 수가 많아질까, 여당 수가 많아질까 결정이 됩니다. 그에 따라 법안 통과 여부가 갈릴 거예요. 즉, 지금 발표했다고 해서 ‘앞으로 안전진단 없어질거야’라고 확정된 게 아니란 의미죠.
딱 1년 전 ‘분양가 상한제 주택의 실거주 의무 폐지’를 발표했었죠. 분양가 상한제 걸린 곳(규제지역 등)엔 입주 시 무조건 실거주 해야한다, 세를 놓으면 안된다… 라는 조건이 있는데 이를 없앤다고 했죠. 그러자 미분양난 아파트 수가 싹 사라졌어요. 그런데…? 아직까지 법 통과가 안되고 있습니다.?
# 지방은 어떡하나
지난해 아파트 총 청약자 중 과반이 수도권에 청약통장을 사용한 것으로 나타났어요. 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다, 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸던 것 같아요.
# 성수가 뜬다
한강 변인 데다 서울숲과 가까워 이점이 있는 서울 성동구 성수전략정비구역 재개발이 탄력을 받고 있어요. 4개 지구 모두 70층 이상 초고층 개발을 논의 중이어서 주목돼요. 이번 성수 1지구 정비계획 변경안에는 최고 높이 150m, 최고 층수 50층으로 제한됐던 규제가 풀리고 70층 이상으로 높이는 방안에 대해 검토하고 있어요.
# 지방 건설사 위험 신호
광주광역시에 기반을 둔 중견 건설사 한국건설이 시공 중인 오피스텔 수분양자들이 최근 대출 실행 은행으로부터 ‘중도금 대출이자 독촉’ 안내 문자를 받았어요. 해당 오피스텔은 ‘중도금 무이자’ 조건으로 분양된 곳으로, 한국건설 측이 내야 할 중도금 이자를 내지 못했기 때문에 수분양자가 직접 내야 한다는 내용이에요.
# 그래도 로또인 이곳
올 1분기 서울 강남을 비롯해 수도권에 관심 단지들이 잇따라 나와요. 특히 분양가 상한제가 적용되는 강남권 아파트 물량이 많은 게 특징인데요. 가장 먼저 이달 말 신반포 4지구를 재건축하는 서울 서초구 잠원동 메이플자이가 일반분양합니다. 분양가는 3.3㎡당 6705만원으로, 전용 59㎡ 기준 16억7000만원대예요.
# 장기전세 경쟁률 뛴다
서울 도심 아파트를 주변보다 저렴한 전셋값에 거주할 수 있는 장기전세주택 경쟁률이 지난해보다 3배 이상 뛰었어요. 올 한 해 서울 아파트 전셋값이 계속 상승할 것이라는 우려에 저렴한 가격으로 마음 편히 장기간 거주할 수 있는 장기전세주택을 선택하는 수요자가 늘어났기 때문이에요.
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