‘본청약 2030년'(서울 대방 A1), ‘토지임대료에 부가가치세 미포함'(서울 마곡16단지)…….
윤석열 정부의 공공분양주택 브랜드 ‘뉴홈’의 4번째 사전청약이 막을 올렸다. 하지만 청약 대기자들 사이에서 또다시 ‘희망고문’ 우려가 나오고 있다. 사전청약 후 본청약까지 최장 6년이 걸리는 등 실제 입주는 한참 머나먼 일이라서다.
본청약이 멀어질수록 확정분양가가 오를 가능성이 높다는 것도 걱정거리다. 토지임대부주택 또한 월 토지임대료에 포함되지 않은 부가가치세에 관리비 등까지 더하면 실제 임대료 부담이 더 크다는 지적도 제기된다.
대방 군부지, 현대화 때문에…본청약 6년 뒤
비즈워치가 1월에 사전청약을 받는 뉴홈 9개 단지의 입주자모집공고를 종합해 본 결과, 사전청약으로부터 본청약 예정일까지 걸리는 기간은 평균 약 3년 4개월(40.9개월)이다.
사전청약은 조기 주택 공급 효과를 위해 본청약보다 1~2년 앞서 청약을 받는 제도다. 그러나 예상보다 본청약 시점이 더 멀어 청약 대기자들의 고민이 깊어지는 분위기다.
특히 유일한 일반형인 데다 ‘알짜 입지’로 주목받는 서울 동작구 ‘대방 A1’의 경우 본청약 예정일이 2030년 1월로 무려 6년 뒤다. 사전청약에 당첨돼도 6년 동안 무주택 자격을 유지하면서 기다려야 한다.
△수원당수2(B3·나눔형) △고양창릉(A1·선택형)의 본청약은 사전청약일로부터 4년5개월 뒤인 2028년 6월로 예정돼 있다. △부천대장(A9·선택형)은 2027년 9월 △위례A1-14(나눔형)은 2027년 7월 △마곡16단지(나눔형 토지임대부)는 2027년 2월이 각각 본청약 예정일로 사전청약일로부터 3년 더 지나야 한다.
사전청약일로부터 3년 이내에 안팎에 본청약이 예정돼 있는 곳은 △남양주왕숙2(A2,A7·나눔형) 2026년 9월 △고양창릉(S3·나눔형) 2026년 3월 △화성동탄2(C14·선택형) 2025년 7월 등 뿐이다.
본청약 예정일이 더 미뤄질 가능성도 있다. 앞서 2021~2022년 진행한 민간 사전청약의 경우 예정일 이내 본청약을 받은 단지가 7%도 안 된다.
한국부동산원의 청약홈 공고를 살펴본 결과, 2021(5개)~2022년(40개) 실시한 민간분양 사전청약 단지 총 45곳 중 예정대로 본청약을 진행한 곳은 3곳에 불과했다. △파주운정 우미린파크힐스 △파주운정3 제일풍경채 △광주 선운2지구 예다음 등이다.
사전청약일로부터 입주 시점까지를 따지면 더 멀다. 이번에 모집 공고를 한 뉴홈 사전청약 9개 단지의 본청약~입주 기간은 대부분 3년 전후다. 서울 대방의 경우 입주가 2032년 예정으로 사전청약일로부터 8년을 기다려야 한다.
국토부 관계자는 “서울 대방의 경우 군부대 부지라서 현대화 사업을 하고 다시 재배치 한 다음에 사업을 해야 하는 특수성 때문에 본청약 시점이 늦어졌다”며 “대방을 비롯해 이미 시장에서 공급 기대감을 갖고 있는 단지들을 마냥 기다리게 할 수만은 없어 이번에 넣었고, 앞으로 시점 등을 보완하겠다”고 말했다.
싼 줄 알았는데…”희망고문 주의해야”
본청약이 지연되면 무엇보다 분양가가 오를 수 있다는 점이 문제다. 사전청약 때는 추정분양가만 제시하고 확정분양가는 본청약 때 나오기 때문이다. 시간이 흐를수록 물가, 땅값 변동률 등을 감안하면 분양가 상승이 불가피하다.
실제로 앞서 민간 사전청약 단지들의 수분양자들은 본청약 지연으로 인한 분양가 상승으로 골머리를 앓고 있다. 미뤄진 본청약 시점까지 무주택 자격을 유지하며 기다렸는데 예상보다 분양가가 크게 오르자 이러지도 저러지도 못하는 모습이다.
인천 검단신도시에서 2021년 12월 사전청약을 받은 한 단지는 2022년 9월 본청약 예정이었으나 동 배치 변경 등의 이유로 본청약이 2년가량 밀렸다. 분양가도 사전청약 때 추정했던 전용면적 84㎡ 기준 4억5300만원에서 확정분양가 최고 4억9800만원으로 10%가량 올랐다.
토지임대부주택의 경우 월 임대료 부담이 예상보다 크다는 지적이 나온다. 토지임대부주택은 건물만 분양하고 토지는 임차해서 쓰는 개념이라 ‘반값 아파트’로도 불린다. 토지 소유권이 없는 만큼 상대적으로 저렴한 가격으로 오래 거주할 수 있다는 게 장점이다.
하지만 막상 토지임대료를 뜯어보면 저렴하지 않다는 평이 나온다. 토지임대부주택으로 분양하는 서울 강서구 마곡16단지의 경우 전용 84㎡ 기준 추정 건물분양가가 4억9138만원, 추정 토지임대료가 82만5600원이다. 반전세 개념으로 봐도 시세보다 저렴한 수준이다.
다만 모집공고에는 토지임대료에 부가가치세를 별도로 부과한다고 표기돼 있다. SH공사 관계자는 “부가가치세는 통상 10%로 단순 계산해서 더하면 된다”고 설명했다. 이렇게 되면 마곡16단지 84㎡의 추정 토지임대료는 90만8160원이 된다. 여기에 관리비, 대출 이자 등까지 포함하면 100만원이 훌쩍 넘게 된다.
토지임대부주택은 입주 2년이 지나면 상한 내에서 임대료 증액이 가능해 향후 물가 및 금리 인상 등의 요인으로 입주 후 임대료가 더 오를 여지도 있다. 다른 공공분양주택도 분양가가 발코니 확장 등의 옵션 비용은 제외된 금액이다.
이런 상황이다 보니 사전청약 대기자들 사이에선 또다시 ‘희망 고문’ 우려가 나오고 있다. 본청약 지연, 분양가 및 임대료 상승 등에 기다리기만 하다가 청약을 포기하게 될 수도 있는 것 아니냐는 것이다.
윤수민 NH농협은행 부동산연구위원은 “공급 부족 불안감을 해소하기 위한 제도인데 본청약이 미뤄지면 시장 혼란이 더 커질 것”이라며 “더군다나 무주택 기간이 길어지고 그동안 가격은 더 올라버리면 실수요자들에겐 너무 가혹하기 때문에 최대한 시점 등을 잘 조절할 필요가 있다”고 제언했다.
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