1월 4일 (목) 부동산 브런치

경제만랩 2024.01.04 조회수

오늘의 부동산 뉴스

1. 첫 자녀 출산 결정요인 1위는 집값…둘째부터는 사교육비 영향력 커져
– 국내 출산율이 갈수록 감소하는 가운데 첫 자녀 출산에는 집값이 가장 큰 영향을 주고 둘째부터는 사교육비 영향력이 커진다는 연구 결과가 나와…향후 미래 출산율에는 아이를 낳는 분위기와 집값, 여성의 경제활동 참가율 순으로 영향력이 큰 것으로 나타나
– 국토연구원이 발표한 ‘저출산 원인 진단과 부동산 정책 방향’ 보고서에 따르면 첫째 자녀 출산을 결정하는 요인으로는 전국 기준으로 주택 가격(매매·전세)의 기여도가 30.4%로 가장 높았고, 이어 전년도 출산율이 27.9%, 사교육비는 5.5%
– 둘째 자녀 출산을 결정하는 요인을 보면 주택 가격 기여도가 여전히 가장 크지만 비율은 28.7%로 첫째 자녀보다 다소 낮아졌고 대신 사교육비가 9.1%로 높아져…셋째 자녀는 주택 가격 요인이 27.5%로 더 줄고 사교육비는 14.3%로 높아져
– 국토연 부연구위원은 “첫째 자녀 출산을 유도하기 위해서는 주택 부문 정책 지원이 중요하며 둘째 이상의 자녀 출산을 위해서는 사교육 정책 지원이 중요하다는 것을 시사한다”고 설명

2. 올 서울 입주량 역대 최저 둔촌주공 나와도 전세 불안
– 올해 서울 신축 아파트 입주 물량이 작년보다 급감하는 가운데, 1만2000가구가 넘는 대단지인 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)의 최근 조기 준공 결정이 서울 임대차 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목
– 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 33만1729가구로 작년보다 3만4224가구(약 9.3%) 감소할 것으로 예상…문제는 수도권, 특히 서울 물량이 급감한다는 점으로 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만1107가구으로 작년 3만2879가구의 3분의 1토막
– 역대급 입주 가뭄에 전셋값 상승이 우려…변수는 국내 최대 재건축단지인 올림픽파크포레온으로 본래 내년 1~3월에 입주 시기가 잡혔는데 준공 시점을 두 달 앞당겨 연내 입주를 시작하는 것이 목표이기 때문
– 올림픽파크포레온 입주가 임대차 시장에 숨통을 틔워줄 것으로 기대되지만, 전셋값 안정 효과는 불투명…실거주 의무가 폐지되지 않는 이상 조합원 물량(6000여 가구) 중 직접 입주를 제외한 일부 물량만이 임대차 시장에 풀려 시세 상승으로 이어질 수도 있어

3. 이자 싼 특례보금자리론 나오자… 더 과감해졌다
– 2022년부터 계속된 고금리와 2022년 하반기 이후 집값 하락이 겹치며 20~30대 영끌족들은 ‘고통의 시간’을 보내고 있어…‘영끌 투자’ 역시 주춤해질 것으로 예상됐지만, ‘2030세대의 영끌’은 지난해에도 계속 이어졌을 뿐 아니라, 더 공격적으로 이뤄지고 있어
– 등기부등본을 분석한 4개 지역 아파트의 420가구에선 지난해 1년간 총 12건의 매매 거래가 있었지만, 12건 가운데 10건(83.3%)은 매수자가 20~30대으로 2019년 하반기부터 2022년 말까지 매매 거래에서 20~30대 비율(65.5%)보다 약 20%포인트 높아
– 10가구 모두 대출을 받았고, 평균 대출액은 약 3억2900만원으로 나타나 매매가격 대비 대출액의 비율을 계산하면 61%에 달해…2030세대의 영끌이 되살아난 원인으로는 규제 완화와 특례보금자리론이 지목
– 부동산 시장의 경착륙을 막고, 실수요자의 주택 마련을 지원하기 위해 도입됐지만, 역설적으로 영끌족을 부채질한 수단이 되고 말아…업계에선 저금리 정책 대출이 2030세대의 무분별한 투자로 이어지지 않도록, 보다 세밀한 정책이 필요하다고 분석

4. 연초부터 무주택 청년·신혼부부 대상 임대공급 ‘속도’
– 정부가 새해 청년과 신혼부부를 대상으로 대규모 임대주택 공급…도심 내 기존 주택을 매입해 시세의 절반 수준에 공급하는 매임임대주택의 청약 접수를 시작…무주택 취업준비생과 차상위가구, 자립준비청년 등을 대상으로 하는 전세임대도 연말까지 수시로 신청
– LH는 3일부터 청년·신혼부부 매입임대주택 입주자 모집에 대한 청약을 시행한다고 밝혀…지난해 12월 진행한 2023년 4차 물량으로, 모두 2753가구 규모로 유형별로는 청년 매입임대주택 1130가구, 신혼부부 매입임대주택 1623가구
– 신혼부부 매입임대는 결혼 7년 이내 신혼부부 또는 예비신혼부부가 대상 다가구주택은 시세의 30~40%, 아파트·오피스텔 시세의 70~80% 수준으로 임대료를 책정…일반 혼인가구도 아파트와 오피스텔에서 임대조건의 20%를 월 임대료로 내는 준전세형으로 거주
– 공급 규모는 최대 4000가구이며 입주자는 100만원 부담 보증금을 내면 이를 제외한 나머지 금액을 지원받아…지원금에 대해선 연 1~2% 수준의 금리를 월 임차료로 내야 하며 첫 임대 기간은 2년이며, 이후 2년 단위로 4회까지 재계약할 수 있어

5. 대방동 뉴홈 6년 후 본청약…”입주 하세월”
– 이달 말 사전청약을 진행하는 서울 대방동 군부지의 본청약이 무려 6년 후인 2030년에 예정된 것으로 나타나…그동안 공공·민간단지는 대개 사전청약 진행 후 2~3년 후 본청약을 한다고 공지해왔는데 이곳은 2~3배가 넘는 6년 후에 실시하는 것
– 입지가 좋아 관심을 모았지만 앞으로 본청약은 6년, 입주까지는 8년을 기다려야 하는 데다 해당 기간 동안 사전에 공지한 가격보다 분양가가 더 오를 수도 있어 청약하기 부담스럽다는 예비 청약자들의 반응도 나와
– 문제는 본청약이 예상했던 것보다 더 미뤄질 수 있다는 점…2021년 첫 사전청약을 진행한 3기 신도시 공공분양 단지는 이미 본청약이 예정보다 1년가량 미뤄졌으며 인천 검단, 파주 운정 등에서 분양된 민간 사전청약 단지들도 예상보다 1년~1년 6개월 지연돼
– 사전청약 당시 공지했던 것보다 분양가가 오를 수밖에 없고 이에 사전청약에 당첨됐던 청약자들이 본청약을 포기하는 사례도 무더기로 나오고 있어…서울 대방동 군부지의 경우 가뜩이나 본청약이 6년 후에나 실시되는데 외부 변수에 의해 더 지연될 수 있어

오늘의 건설 뉴스

1. 태영건설 맹탕 자구책…산은회장 “대단히 유감”
– 부동산 PF 부실 위기로 기업구조 개선작업(워크아웃)을 신청한 태영건설 측이 오너 일가의 사재출연 내용 등이 빠진 알맹이 없는 자구안을 공개…이에 따라오는 11일 채권단 협의회까지 태영과 채권단·금융당국 협상이 난항을 겪을 것으로 보여
– KDB산업은행은 3일 서울 본점에서 400여 곳 채권단이 모인 가운데 태영건설의 워크아웃 신청과 관련한 ‘채권단 설명회’를 열어…하지만, 채권자들이 관심을 가졌던 사재출연 규모나 SBS의 지분 매각 등에 대해서는 언급이 없어
– 일부 채권단 관계자는 “새로운 내용이 없고 원론적”이라며 설명회가 끝나기도 전에 자리를 뜬 것으로 확인…산은 회장은 설명회 직후 “태영 측이 당초 약속한 자구계획을 이행하지 않고 있는 점은 주채권은행으로서 대단히 유감스러운 상황”이라고 설명
– 주채권은행 수장이 태영건설 측 자구안에 대해 강한 어조로 비판…이 때문에 태영 측 입장이 극적으로 변하지 않는 한 오는 11일로 예정된 채권단 협의회에서 워크아웃이 부결될 가능성이 높아지고 있어

2. 고금리에 적자 불 보듯… ‘공실 쓰나미’ 상가 거래액 반 토막
– 상업·업무용 건물시장에 한파가 몰아치고 있어…고금리, 경기침체, 공급과잉에 따른 낮은 수익률 등으로 수요가 얼어붙어 지난해에 연간 거래금액 50조원마저 무너져
– 최근 3년간 국토부의 전국 상업·업무용시설 거래 현황을 조사한 결과 거래량과 총액이 반토막…전국 상업·업무용 매매거래 총액은 2021년 105조원에서 2022년에는 68조원으로 줄더니 2023년에는 41조원으로 쪼그라들어 3년새 거래 총액이 60%이상 감소
– 수도권도 예외는 아니다…같은기간 74조원(2021년)에서 47조원(2022년), 29조원(2023년)으로 하향곡선을 그려…전국 상업·업무용 거래건수가 2021년 9만8950건에서 2023년에는 5만2633건으로 감소했고, 수도권도 5만3597건에서 2만6218건으로 급감
– 업계에선 시세차익과 금융비용 상승에 따른 ‘역마진’ 우려가 수요층 유입의 제약요인으로 작용하면서 상업용 부동산 거래가 줄었다며 고금리와 고물가 등 불확실성이 상당기간 지속될 것으로 보여 올해도 상업용 부동산 시장 위축은 지속될 전망이라고 분석

3. 준공 후 미분양 1년 새 47% 증가…건설업 위기 최대 변수
– 국토교통부에 따르면 ‘준공 후 미분양’이 전국에 1만465가구(지난해 11월 말 기준)인 것으로 집계…지난해 같은 기간(7110가구)보다 47.2% 급증한 것으로 전국 미분양 주택은 5만7925가구인데 18%가량이 준공 후에도 팔리지 않은 것
– 수도권이 2089가구로 지난해(1051가구)보다 약 2배 늘어…지방의 준공 후 미분양은 8376가구인데, 전남(1339가구), 제주(1028가구), 대구(1016가구) 등에 집중되어 있어…입주를 시작한 이후에도 미분양되면 분양가를 큰 폭으로 내리지 않는 이상 ‘완판’이 어려워
– 국내에서 민간주택사업은 빚(대출)으로 집을 짓고 판매(분양)해 수익을 올리는 사업으로 시행사는 총 사업비의 5~10%만 부담하고 나머지는 PF 대출과 분양대금으로 충당하지만, 미분양 기간이 길어지면 사업 시행사의 손실은 눈덩이처럼 불어나
– 주택건설협회 회장은 ▶PF시 건설사 연대보증 등 엄격한 조건부여 개선 ▶미분양 주택에 대한 종부세 합산배제 개선 등을 정부에 요구했지만, 정부는 아직 심각한 수준은 아니라고 판단…우선 할인분양 등 건설사의 자구책이 선행되어야 한다는 게 정부의 입장