1월 2일 (화) 부동산 브런치

경제만랩 2024.01.02 조회수

오늘의 부동산 뉴스

1. ‘수도권 분양 마수걸이 돌입’…1.4만 가구 공급
– 새해 첫 달 수도권을 중심으로 분양이 본격화…이 달 수도권에서만 정비사업 등을 통해 1만4000여 가구가 공급되며 지난해 정비사업 물량을 중심으로 집중된 청약 수요가 올해도 이어질지 관심
– 업계에 따르면 올해 1월 수도권 지역 분양 물량은 임대를 포함해 15곳, 1만4729가구..이 중 일반 분양 물량은 1만303가구이며 특히 이들 1월 분양 물량의 43%에 해당하는 6405가구가 정비사업을 통해 공급될 예정
– 한국부동산원 청약홈에 따르면 2023년 전국 청약 경쟁률 톱(TOP) 20개 단지 중 12개의 단지가 정비사업 아파트로 집계…서울 동대문구 ‘청량리 롯데캐슬 하이루체’(242.3대 1), 영등포구 ‘영등포자이 디그니티’(198.76대 1) 등이 대표적
– 업계에선 2023년 분양시장을 주도한 정비사업 단지들의 강세는 내년에도 지속적으로 이어질 것으로 보인다며 정부가 안전진단 기준 완화 등 지속적으로 재건축과 같은 정비 사업에 관심을 보이는 만큼 미리 선점하는 것이 전략적일 것이라고 설명

2. 지난해 서울 아파트 증여 비중 ‘뚝’…2017년 이후 최저
– 지난해 서울 아파트 증여 비중이 6년 만에 최저를 기록…한국부동산원이 공개한 거래원인별 아파트 거래 현황에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 서울 아파트 증여거래 건수는 6천181건으로, 전체 거래량(7만7천917건)의 7.9%를 차지
– 이는 전년도 같은 기간의 거래 비중 12.7%에서 5%포인트 가까이 줄어든 것이면서 역시 1∼11월 기준으로 2017년(4.3%) 이후 6년 만에 가장 낮은 것
– 서울 아파트 증여 비중이 감소한 것은 지난해 1월부터 증여 취득세 과세표준이 종전 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액(매매사례가액·감정평가액·경매 및 공매 금액)으로 바뀌어 세 부담이 커진 영향이 커
– 지난해 1∼11월 전국 아파트 증여 건수는 총 3만6천704건으로, 전체 거래량(68만3천45건)의 5.4%를 기록해 이는 2018년 4.8% 이후 5년 만에 가장 낮은 것…아파트를 비롯해 단독주택과 연립·다세대 등을 포함한 주택 전체 증여 비중도 감소

3. 8.2억 전세 12.5억 됐다…집값 정체에 강남 전세 무섭게 뛴다
– 서울에서 강북권 대비 상대적으로 전세가율이 낮은 강남권이 전세가율 50%선을 회복..지난해 초에는 대규모 입주 물량에 일부 자치구 전세가율은 40% 붕괴가 임박할 정도였는데, 부동산 경기가 주춤하며 상대적으로 전세에 수요가 쏠려 회복한 것으로 풀이
– KB부동산에 따르면 지난해 12월 강남 11개구 전세가율은 50.13%로, 지난해 1월 이후 11개월 만에 50%대에 재진입…12월 전국(66.07%→66.22%), 서울(51.62%%→51.92%)의 전세가율도 전월 대비 상승세
– 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡는 지난해 10월 25억9000만원에도 거래됐는데, 이달 23억5000만원에 팔렸지만, 같은 평형 전세 가격은 상승세를 보여, 지난해 12월 11일 8억1900만원에 전세 갱신 계약이 체결됐는데 27일에는 12억5000만원에 전세 거래돼
– 지난해 12월 셋째 주 기준 KB부동산이 집계한 주간 아파트 매매가격지수는 전국(90.08→90.055)·서울(90.725→90.689) 모두 전주 대비 하락했지만, 같은 기간 전세가격지수는 전국(88.409→88.44)·서울(86.378→86.483) 모두 상승

4. “은평 2451채 재개발 전면중단”… 공사비 급등에 곳곳 차질
– 2451채 규모 재개발 사업지인 서울 은평구 대조동 대조1구역. 통상적인 경우 2022년 10월 착공과 동시에 진행됐어야 할 분양이 1년 넘게 미뤄지고 있어…공사비가 대폭 올라 분양가가 높아질 수밖에 없는 상황에서 분양 시장이 얼어붙었기 때문
– 조합원 간 갈등까지 불거지며 의사결정이 늦어지자 결국 현대건설은 2일부터 해당 현장 공사를 전면 중단…현대건설은 “이미 약 1800억 원을 공사에 투입한 상태인데, 분양 일정이 미뤄지며 공사비 지급이 안 되고 있다”며 “유치권 행사도 검토하고 있다”고 설명
– 윤 대통령이 신년사에서 도심 주택 공급 확대 의지를 밝혔지만 정작 서울 정비사업 현장에서는 공사비 분쟁이 격화…아파트를 짓는 데 드는 공사비가 3년 만에 약 30% 오르면서 사실상 유일한 도심 주택 공급원인 정비사업의 차질이 불가피하다는 우려가 제기
– 업계에선 재개발·재건축 사업을 활성화하겠다는 정부의 계획이 효과를 내려면 사업 여건이 개선돼야 한다고 지적…절차를 간소화하는 것도 필요하지만, 공사비 급등과 고금리 등으로 수익성 자체가 떨어진 만큼 이미 착공한 현장이 진행되도록 지원해야 한다는 것

5. 공공분양도 못 피한 미분양 공포…5300가구 달해
– 부동산시장 침체로 미분양 아파트가 증가 추세를 보이는 가운데 공공이 공급하는 아파트도 미분양 규모가 5300가구를 넘어선 것으로 확인…분양가상한제 적용으로 상대적으로 저렴한 가격에 공급되면서 인기를 끌던 공공분양 아파트도 분양시장이 얼어붙고 있어
– LH로부터 입수한 자료에 따르면 지난해 12월 20일 기준 전국 공공분양 아파트의 미분양 규모는 5364가구로 이는 최근 5년 이내 최대 규모…2021년까지만 해도 293가구에 불과했으나, 불과 1년 새 18배 가까이 급증한 것
– LH관계자는 그간 부동산 경기 호황으로 미분양이 없다가 2022년부터 미분양이 발생한 측면이 있다면서“미분양 해소를 위해 청약자격 완화, 대금납부조건완화 등의 판촉 방안을 단지별 여건에 따라 시행 중에 있다고 설명
– 업계에선 최근 부동산 시장이 침체되면서 공공분양에서도 옥석가리기가 나타나고 있다면서 미분양 단지들이 주요 입지보다는 외곽지가 많은데 수분양자들이 가격, 미래가치 등 종합적으로 판단해 옥석을 가리고 있어 지역별 차별화가 커지고 있다고 설명

오늘의 건설 뉴스

1. “고금리 피하기가 관건”…입지·사업성 최대한 따지고 원리금 상환부담 줄여야
– 올해 내 집 마련과 부동산 투자의 주요 변수로 고금리와 경기 침체가 꼽혀…업계에선 주택과 상업용 부동산 투자 모두 ‘고금리 피하기’가 가장 중요하다입을 모으며 입지와 사업성을 최대한 고려하면서 대출 원리금 상환 부담을 줄여야 한다는 것
– 청약 시장에선 미분양 규모가 커질 수 있어 선별 전략이 필수라고 조언…미국이 금리 인하를 예상보다 빨리 시작한다면 우리나라 주택경기 회복 시기도 6개월 정도 빨라질 수 있다고 전망
– 그러나 높아진 부동산 관련 대출 금리는 올해도 계속될 가능성이 커…최근 주택담보대출 금리 상단은 연 7%에 달하며 업계에선 올해 상반기까진 주택담보대출과 전세보증금 대출 금리가 보합세를 유지할 것으로 전망
– 내 집 마련을 꿈꾸는 2030 실수요자라면 신규 부동산 특례를 최대한 활용하는 게 좋아…신생아를 출산하는 경우에는 저리로 장기간 주택담보대출을 받고, 아이를 더 낳는 경우 추가 금리 인하 효과도 누릴 수 있어

2. 공사비 3년 만에 30% 올라… 건설업 올해도 어렵다
– 최근 3년 새 전국적으로 건설 공사비가 30% 가까이 오른 것으로 나타나…부동산 시장 침제가 올해에도 이어질 것으로 예상되는 가운데 공사비 상승으로 건설업계의 어려움이 가중될 것으로 전망되고 있고, 서울 아파트 분양가는 이미 지난해 한 해 동안 40% 상승
– 한국건설기술연구원의 ‘2023년 11월 건설공사비지수 동향’에 따르면 지난해 11월 지수(잠정)는 153.37로 집계…전월 대비 0.08% 소폭 하락했지만 전년 동월 대비로는 3.04% 올라
– 건설공사비지수는 가파른 상승세…2020년 11월 120.2에 불과했으나 2021년 11월 138.6로 상승했고, 2022년 11월에는 148.84로 올랐고, 지난해 11월(153.37) 대비 3년 만에 27.5% 뛰어…주거용 건물의 경우 2020년 11월 120.59에서 2023년 11월 152.54로 상승
– 공사비 상승은 원자잿값과 인건비 인상 등의 영향이 커…업계에선 재건축 등 정비사업 공사비가 올해 3.3㎡당 1000만원 시대가 본격적으로 열릴 것으로 보인다며 시장에서 소화되지 않을 경우 미분양 물량이 폭증하면서 악순환이 우려되고 있다고 설명

3. 전세보증에 PF리스크까지… HUG 재정이 위험하다
– 건설업계 PF 리스크가 HUG로 전이될 가능성이 제기…워크아웃을 신청한 태영의 사업장 중 향후 공사가 중단되는 곳이 나오면 HUG의 보증사고 지출이 대폭 늘어날 수 있기 때문…지난해 전세사기로 대신 세입자에 갚아야 할 대위변제액이 늘어나 엎친 데 덮친 격
– 태영건설의 14개 사업장(1만2395가구)이 HUG의 분양보증에 가입돼 보증잔액만 약 2조원에 이르러…지난 2년간 한 건도 없었던 분양보증사고는 올해 갑자기 12곳으로 대폭 늘어 지난해 HUG가 보증한 금액은 이미 약 8500억원에 이르러
– PF리스크가 태영건설로 그치지 않고 업계 전반으로 확산되고 있어 올해 HUG의 분양보증사고 금액이 눈덩이처럼 불어날 것이란 잿빛전망이 나오고 있어… 여기에 전세사기로 HUG가 대신 갚은 금액만 3조원이 넘는 등 올해에도 여진이 이어질 것으로 보여
– 업계에선 태영건설 워크아웃 여파가 건설업계 전체로 파장이 이어질 수가 있고 다른 금융기관에서 PF를 연장해주지 않으면 중소 건설사들의 도산으로 이어질 수도 있다면서 이는 HUG의 재정 건전성 악화로 이어질 수 있다고 경고