지난해 일본 부동산 시장은 아시아·태평양 지역에서 인바운드 기관투자자들 사이에 폭넓은 인기를 누리는 유일한 시장이었다. 일본은 0.8% 이하 초저금리 대출 조건을 제공하고 있다. 부채 비용 대비 플러스 스프레드 거래가 가능하기에 자산 가치가 크게 재조정될 압력이 거의 없다.
18개월 넘게 해외와 금리 격차가 확대되면서 엔화 가치가 역사적으로 가장 낮은 수준이다. 일본 부동산은 미국 달러로 표시하면 훨씬 저렴해졌다. 그러나 대부분 투자자는 달러·엔 수준이 결국 평균으로 회복되면서 부동산 수익에 상당한 통화 배당금을 제공할 걸로 믿고 있다.
해외 투자자들은 호주에 대해서도 높은 금리와 높은 자산 가격으로 인해 투자 관심을 일본으로 옮겼다. 과거부터 일본은 대규모 유동성 시장으로, 경제 위축기에 안전한 피난처로 여겨져 왔다.
일본 기업들은 오랫동안 기다려온 르네상스를 맞이하고 있다. 기업 효율성이 높아져 올 상반기 일본의 주당 순이익이 연평균 10% 성장으로 이어지고 주가도 오르고 있다. 많은 사람이 소비 증가와 집값 결정력의 전조인 임금 상승이 뒤따를 것으로 전망하고 있다. 또한 일본 기업은 분사를 통해 비핵심 보유 부동산을 물류, 연구개발 등으로 재활용을 늘리고 있다.
그러나 외국인 투자자들은 일본의 펀더멘털이 견고하더라도 다른 시장과 마찬가지로 전통적인 자산군인 오피스를 대체로 기피하고 있다. 반대로 일본 자국 투자자들은 시장 자체가 여전히 좋은 성과를 내고 있기에 여전히 오피스를 선호한다. 일본의 오피스 공실은 평균 8~9%지만 미국이나 유럽만큼 심한 공실은 아니다.
올해는 신규 오피스 공급 증가로 기존 최고급 빌딩의 임대료가 하방 압력을 받을 걸로 보인다. 반면 일본 중소기업이 선호하는 소규모 A와 B등급 오피스는 견고한 비즈니스 트렌드와 재택근무 문화에 대한 제한적인 수용으로 인해 입주율이 떨어질 가능성은 작다.
대안적 자산에 관심이 높아지고 있다. 침체된 비즈니스 호텔과는 별개로 아파트 자산은 계속해서 자본을 끌어들이고 있다. 글로벌 기관들은 일본에서 보유 자산을 다각화하고, 장기적 안정적인 수익 포트폴리오 자산군을 확보해왔다.
코로나 대유행이 끝나고 도쿄 도심으로 회귀하는 근로자가 증가하면서 아파트가 계속 선호되고 있다. 더구나 재택근무 수요가 높아지면서 홈오피스 기능을 겸하는 큰 평형 임대 수요가 늘고 있다. 그러나 아파트 투자수익률이 낮게 압축되면서 경계심을 갖는 투자자들도 있다.
산업 자산에 대한 최근 임대료 증가가 순풍을 일으키고 있다. 강력한 수요가 있음에도 현대식 창고 시설은 만성적으로 부족하기 때문이다. 최근 일본 제조업체의 리쇼어링 물결도 순풍 역할을 하고 있다.
일본은 높은 투명성, 선진성, 높은 오피스 중심 등 시장의 품질을 증명하는 특징을 모두 갖추고 있다. 금리도 여전히 중앙은행이 통제하고 있기에 자산 가격은 재조정되지 않고 있다. 일부 예상대로 미국 금리가 정점을 찍으면 엔화 약세 압력은 완화될 수 있다. 압축된 투자수익률로 오류 발생 여지가 작으며, 저금리로 수익 실현 기대감이 있다. 이 밖에도 투자자들은 엔화 하락으로 인해 실제 부동산 거래에서 40bp 정도 달러·엔 환리스크 헤지가 추가되는 효과가 있다고 생각한다.
그러나 일본 시장은 상당한 하방 리스크도 안고 있다. 우선 전반적으로 매우 압축된 투자수익률은 금리가 상승하면, 특히 레버리지가 높은 거래에서 고통스러운 자산 재평가를 초래할 수 있다. 결국은 금리를 다른 나라보다 계속 낮게 유지할 수 있느냐가 관건이다. 만약 지금의 상한 금리에서 25bp(0.25%포인트)만 올라도 엄청난 변화가 생겨 균형은 금방 깨질 수 있다. 투자 사이클이 이제는 막판일 수도 있고 인구 감소와 지역 양극화, 부동산 활황이 도쿄·오사카에 국한된 점도 우려 요인이다.
만약 일본과 글로벌 금리 간 격차가 더욱 확대됐을 때 통화정책에서 금리를 올리지 않으면 엔화 가치 하락 압력이 더 크게 지속될 수 있다. 결국 투자를 달러로 표시하면 부정적인 결과를 초래할 수 있다.
아시아 대표적 22개 도시 가운데 올해 투자 전망 순위에서 도쿄와 오사카가 각각 1위 2위를 차지했다. 이는 일본이 저금리로 인해 유일하게 금리를 뛰어넘어 투자할 수 있는 시장이기 때문이다. 하지만 살펴본 바와 같이 일본 부동산 시장 역시 기대와 우려가 공존하고 있다.
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