강남아파트 살지 않고 전세 주다 판다면…’상생임대’가 유일한 비과세 탈출구[알부세]

⑦상생 임대 100% 활용법

조정대상지역 내 아파트를 취득한 1세대 1주택자가 2년 살지 않고 주택을 팔 때는 비과세 혜택을 받지 못합니다. 주로 전세금을 돌려줄 자금이 부족하거나 아예 거주할 계획이 없는 경우가 해당되는데요, 이를 땐 탈출구가 있습니다. ‘상생 임대’ 제도를 활용하면 2년 거주 요건을 채우지 않아도 주택 처분 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 제도는 집주인으로서는 세제 혜택을 받을 수 있고, 세입자로서는 전세금 인상 부담이 덜해 양측이 ‘윈윈’하도록 설계돼 있습니다.

상생 임대는 간단한 제도인 듯 보이지만 안으로 들어가 보면 의외로 복잡합니다. 세입자가 본인 사정으로 중도에 이사가거나 전세를 끼고 주택을 샀을 때도 비과세 혜택을 받을 수 있는지 헷갈리기 일쑤입니다. 이번 ⑦회에서는 상생 임대주택 제도의 기본 요건과 실제 적용 사례, 유권해석 등을 자세히 소개하겠습니다.

2022년 6월 윤석열 정부 첫 부동산 관계 장관회의. 원희룡(가운데) 국토교통부 장관이 상생임대 제도 확대를 포함한 ‘6·21대책’을 발표하고 있다. /연합뉴스

이 제도는 문재인 정부 말기인 2021년 12월 도입된 양도세 비과세 요건의 특례로 2년 실제 거주하지 않아도 비과세 요건을 충족했다고 인정하는 제도입니다. 임대 기간 2+2년(계약갱신청구권)과 임대료 5% 인상을 골자로 한 새 임대차 보호법이 시행되면서 전월세 가격이 그야말로 천정부지로 폭등한 것을 기억하시죠. 새 법 시행 이전에 4년치 임대료를 한꺼번에 올리는 바람에 전월세 가격이 폭등하자 정부가 부랴부랴 내놓은 대책이 상생 임대제 입니다.

처음엔 공시가격 9억 이하 주택을 대상으로 직전 계약 대비 5% 인상 임대료를 2년 유지하면 비과세 거주 2년 요건 가운데 1년을 채운 것으로 인정하는 제도로 출발했습니다. 이 제도는 윤석열 정부 출범 직후인 지난해 6월 부동산 관계 장관회의에서 요건이 완화되고 혜택도 대폭 확대돼 현재에 이르고 있습니다.

기존에는 임대 개시 시점에 1주택자이면서 기준시가 9억 원 이하인 주택으로 한정됐지만 1주택자로의 전환 계획이 있는 다주택자도 포함하고 있습니다. 9억 원 금액 기준은 아예 폐지됐습니다. 특히 상생 임대 요건이 충족되면 비과세 요건인 2년 거주 의무가 완전히 사라지고 적용 기한도 2024년까지 연장됐습니다. 또 장기보유특별공제(장특공제) 적용을 위한 2년 거주 요건도 없어졌습니다.

상생 임대주택을 운용하기만 하면 1주택자는 무조건 비과세 되는 것은 아닙니다. 단지 실제 거주하지 않아도 상생 임대 요건을 충족하면 2년 거주한 것으로 간주한다는 것입니다. 당연히 다른 비과세 요건을 충족해야 하는 것이죠. 앞서 ⑥회 ‘1세대1주택 비과세편’에서 설명한 것처럼 ‘세대’ 등의 요건을 갖춰야 합니다.

또 두 채를 상생 임대했다고 해서 두 채 모두 비과세하지 않습니다. 이 제도는 기본적으로 1세대1주택자용 특례입니다. 최종적으로 남은 1채를 처분할 때만 거주 요건을 충족한 것으로 인정됩니다. 임대 개시일 현재 다주택자라면 상생 임대 주택의 양도 때 필히 1주택자로 전환해야 거주 2년 면제 혜택을 받습니다. 장특공제 혜택도 결국엔 1세대 1고가주택 소유자에게 적용되는 것이죠. 장특공제상 2년 거주 요건이 면제된다고 해서 2년 거주로 인한 공제율(8%)까지 자동으로 인정되지는 않습니다. 비거주 1주택자가 상생 임대주택을 운용하고 받을 수 있는 최대 장특공제율은 48%가 아니라 40%(10년 보유 기준)인 셈입니다. 물론 다주택자 중과세가 내년 5월9일까지 한시 배제된 상황이어서 이 기간 중 한 채를 팔고 다른 한 채를 상생 임대로 돌린다면 이중의 절세 효과가 발생합니다.

여기까지는 비교적 이해하기 쉽습니다. 한데 세법 조문을 보면 머리가 복잡해집니다. 상생 임대주택에 대한 1세대 1주택 특례는 소득세법 시행령 155조3항에 있습니다. 조항에 따르면 상생 임대는 △주택을 취득한 후 직전 임대차 계약을 체결해 △직전 임대차 계약으로 임대한 기간이 1년6개월 이상이고 △2024년12월말까지 직전 계약 대비 임대료를 5%이내로 임대를 개시하고 △2년 이상 새 임대를 해야 한다고 규정하고 있습니다.

◆상생임대주택의 1세대1주택 비과세 요건

여기서 헷갈리기 쉬운 건 직전 임대차 계약과 새 계약(상생 계약) 때 세입자와 집주인이 각각 달라지는 경우입니다. 일단 세입자 측면을 보면, 세입자가 달라지든 동일인이든 상관없이 ‘1년6개월이상 임대+새 임대료 5%인상+2년 임대’ 요건이 충족되면 2년 거주 의무를 면제 받습니다.

그러나 세입자가 그대로인 상황에서 집주인만 바뀌면 사정은 달라집니다. 다시 말해 전세를 끼고 주택을 매입하는 경우에는 세법상 ‘직전 임대’로 인정하지 않는다는 것입니다. 예컨대 A 집주인과 B 세입자가 전세 계약을 체결한 상황에서 해당 주택이 도중에 팔려 새로운 C 집주인이 같은 내용의 임대차 계약을 승계하더라도 이를 직전 임대차 계약으로 보지 않는다는 것입니다.

직전 임대차 계약의 정의는 ‘주택을 취득한 후 임차인과 새롭게 체결한 계약’ 입니다. 이는 전세를 끼고 주택을 사들인 이른바 ‘갭투자’에 대해서는 세제 지원하는 것이 부적절하다는 판단에 따른 조치입니다. 이에 따라 새 집주인 C로서는 임대차보호법에 따른 2년 임대 기간을 다 보장한 뒤 세입자 B(또는 다른 세입자)와 새 계약을 맺어 1년 6개월 이상 임대해야 직전 임대 요건을 채우게 됩니다. 나중에 상생임대 기간 2년을 충족시켜야 함은 물론입니다.

또 주의해야 할 것은 신규 분양 아파트에 입주하기 이전에 전세 계약을 맺는 경우도 직전 임대 기간으로 인정하지 않으므로 주의가 필요합니다. 앞서 설명한 것처럼 ‘주택 취득 후 임대차 계약’이어야 특례가 적용되기 때문입니다. 세법상 신규 분양 아파트의 취득 시점은 준공일(임시 사용 승인일) 이후 분양 잔금이 청산된 경우는 잔금 청산일과 소유권 이전 등기 접수일 가운데 빠른 날입니다. 흔한 사례는 아니지만 준공일 이전에 대금이 청산되면 준공일이 취득 시점입니다.

세입자가 나가고 새 세입자를 찾을 때까지 공백 기간이 생긴다면 어떻게 될까요. 예를 들어 빈 집으로 두거나 집 주인이 잠시 실제 거주하는 상황인데요, 직전과 상생 임대 사이의 공백없이 계속해서 유지할 필요까지는 없습니다. 또 2년을 계약하고 실제 1년 8개월만 임대해도 직전 임대로 인정됩니다. 특례가 적용되는 임대 기간은 계약 기준이 아닌 실제 임대한 기간으로 판정합니다.

집주인 사정이 아닌 세입자 사정으로 의무 임대 기간(1년6개월+2년)을 다 채우지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다. 이 때는 종전과 새 계약의 임대 기간을 합산하되, 새 계약은 종전 계약의 임대료보다 낮거나 같아야 합니다(유권해석 22년11월10일). 세입자를 보호해야 특례를 인정한다는 취지입니다. 예컨대 2년 임대 기간(직전 임대) 중 1년 만에 세입자가 부득이 한 사정으로 이사를 갔다면 직전 임대 1년6개월을 다 채우지 못하는 상황인데요, 이를 땐 종전 계약과 같은 조건으로 임대해야만 합산(1년+알파)할 수 있다는 것입니다. 여기서 임대 기간 합산은 직전 임대와 상생 계약의 합산이 아니라는 점을 유의해야 합니다. 다음 ⑧회에서는 일시적 2주택 비과세에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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