주택과 조합원입주권, 비과세 요건과 과세방식 다르다[도와줘요 부동산세금]

부동산 경기침체가 장기화되면서 정부가 새해에 노후주택 등에 대한 안전진단 기준 배제 등 재개발·재건축사업 규제완화 대책을 내놓는다고 한다. 이에 따라 조합원입주권에 대한 관심도 커지고 있다.

조합원입주권이란 재개발·재건축사업이 진행됨에 따라 기존부동산과 부수토지가 권리변환일(관리처분계획인가일) 이후 전환된 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 근거 법령이 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)’인지 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’인지에 따라 다소 차이가 있으므로 해당 내용은 ‘도시정비법’에 따른 주택조합원입주권에 한해서 설명하겠다.

조합원입주권에 대한 주된 궁금증은 2가지다. △조합원입주권도 주택(1세대 1주택)과 동일하게 1세대 1조합원입주권 조건을 유지할 경우 양도소득 비과세를 받을 수 있는지 △비과세를 받지 못하는 경우 주택 양도소득 계산방식과 어떤 차이가 있는지 등이 있다. 차례대로 살펴보겠다.

주택의 비과세 요건은 양도일 현재 1세대가 1주택을 2년 이상 보유 및 거주하는 경우로서 고가주택(양도가액 12억원 이상)이 아니라면 양도소득에 대해서 전액 비과세를 받을 수 있다. 그와 동일하게 1세대 1조합원입주권도 다음의 요건을 충족하는 경우 양도소득 비과세를 받을 수 있다.

첫째, 관리처분계획인가일 전 주택 시점에 취득하여 전환된 조합원입주권(이하 원조합원입주권)이어야 한다. 만약 관리처분계획인가일 후에 취득한 조합원입주권(이하 “승계조합원입주권)의 경우 비과세 대상이 되지 않는다.

둘째, 기존주택이 관리처분계획인가일을 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다. 즉, 보유 기간 및 거주기간을 판단하는 시점은 관리처분계획인가일이 된다. 그러나 관리처분계획인가일 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산한다(양도, 부동산거래관리과-0786 , 2011.09.08).

양도일 현재 1조합원입주권 이외에 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 가지고 있다면 어떻게 될까? 주택, 조합원입주권, 주택분양권(2022.1.1. 이후 취득분)은 주택으로 보기 때문에 1조합원입주권 비과세를 받을 수 없다.(취득 후 3년 이내 양도하는 경우 비과세 가능) 하지만 오피스텔분양권, 택지분양권의 경우 주택으로 보지 않기 때문에 1조합원입주권을 받을 수 있다.

조합원입주권이 과세되는 경우는 위 요건을 충족하지 못하거나 고가조합원입주권(양도가액 12억원 이상)에 대해서이다. 조합원입주권 양도소득은 기존주택 기간의 양도차익과 조합원입주권 기간에 대한 양도차익을 구분하여 계산한다. 이를 구분하는 이유는 장기보유특별공제 때문이다. 현행 제도는 기존주택 기간에 발생한 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용하고, 관리처분계획인가일 후 조합원입주권 보유기간은 포함하지 않는다는 것을 유의하자

진재만 두드림 세무회계 대표세무사. 신한투자증권 WM본부 세무팀에서 근무했으며, 부동산세제, 상속·증여세, 금융세제 컨설팅을 전문으로 하고 있다.

※[도와줘요 부동산세금]은 세무 전문가들이 부동산과 관련한 세금 이슈를 다루는 코너입니다. 이메일 문의(diver@sedaily.com)를 주시면 다수의 질문이 나오는 사례 중에 채택해 전문가들의 답변을 소개해드리겠습니다.

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