금리 인하 신호에 상장 리츠 ‘진격’…자금 조달책도 ‘청신호’

이투데이 2023.12.19 조회수

상장리츠, 금리 인하 기대감 커지자 바닥 찍고 반등
미래에셋글로벌리츠 14%, 마스턴프리미어리츠 9% ‘쑥’
이자 부담 줄자 리파이낸싱 기대↑…자금조달도 원활

기준금리 인하 기대감에 국내 상장 리츠(REITs‧부동산투자회사)가 상승세를 타고 있다.

19일 한국거래소에 따르면 최근 한 달간 KRX 리츠인프라지수는 1.67%, KRX 리츠 TOP 10 지수는 1.14% 상승했다.

개별 종목별로 보면 같은 기간 미래에셋글로벌리츠(13.71%), 마스턴프리미어리츠(8.87%), ESR켄달스퀘어리츠(6.16%), KB스타리츠(6.10%) 등 순으로 상승 폭이 컸다. 최근까지 마이너스 수익을 기록하며 바닥을 찍던 리츠주가 반등에 나선 것이다.

국내 상장 리츠(22개) 중 최대주주 변경으로 100% 넘게 주가가 급등한 모두투어리츠를 제외한 평균 수익률은 1.15%다. 마이너스 수익률을 기록 중인 일부 종목이 포함돼도 플러스 수익을 기록하는 셈이다.

그간 고금리 기조가 이어지면서 상장 리츠 주가는 지지부진했다. 지난해 7월 이전에 조달한 자금은 제로금리에 가까운데, 올해 리파이낸싱(차환) 하려면 이자 부담이 크게 늘어날 가능성이 커지기 때문이다. 리츠가 보유한 자산의 임대 수익은 그대로인데, 이자 부담이 커지면 배당 수익이 훼손으로 이어진다. 주주 배당이 핵심인 리츠 특성상 더 높은 금리로 갈아타야 하는 부담은 큰 위험 요인이었다.

최근 미국 연방준비제도(Fed‧연준)가 긴축 완화 가능성을 시사하면서 내년 금리 인하가 현실화하자 리츠는 숨통이 트인다는 분위기다.

심지어 해외 부동산을 기초자산으로 하는 리츠도 자금조달 부담이 줄어들면서 주가가 반등 중이다. 미래에셋글로벌리츠는 신규 자산 편입을 위한 유상증자에 실패했지만, 최근에 바닥을 찍고 같은 기간 13% 넘는 반등에 성공했다.

제이알글로벌리츠를 운용 중인 제이알투자운용은 15일 기자간담회를 열고 금리 인하 신호가 보유 자산인 벨기에 ‘파이낸스 타워’의 내년 리파이낸싱 때 호재가 될 것으로 전망했다.

제이알투자운용 측은 “내년 말 예정인 파이낸스 타워 리파이낸싱에 대해 이미 준비 중”이라며 “금리 인하가 확실한 상황에 제이알글로벌리츠의 협상 지위는 나쁘지 않을 것으로 본다”고 전망했다.

국내 자산을 보유한 리츠 중에는 이미 리파이낸싱에 성공한 사례도 등장하고 있다. 한화리츠는 지난달 30일 1200억 원 규모 리파이낸싱에 성공했다. 대출을 집행하려는 금융사들이 몰리면서 ‘오버부킹’도 기록했다. 이에 한화리츠는 지난달 말 의무보유 기간이 만료됐지만, 기관들이 되레 지분을 늘리기도 했다. 미래에셋자산운용은 13일 한화리츠 지분을 16.81%에서 16.83%로 늘렸다.

긍정적인 시장 상황 속에 미래에셋맵스리츠는 내년 1월 유상증자 청약에 나설 예정이다. 우량 자산을 편입해 해당 리츠를 더 다양하게 운용하기 위해서다. 현재 미래에셋맵스리츠는 편입자산이 수원 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설 하나뿐이다.

미래에셋맵스리츠 관계자는 “당장은 금리 변동이 있을 수 있어 우선주 투자를 하게 됐다”며 “내년 금리가 떨어지면 유상증자는 자금조달법 중 나쁘지 않은 방식일 것으로 본다”고 전망했다.

그간 낙폭이 컸던 만큼 장기적으로 리츠 주가가 강하게 상승할 것이란 분석도 나온다. 이경자 삼성증권 연구원은 “미국 연준의 금리 인하 가능성이 커지며 리츠와 주택 관련 섹터의 주가가 랠리를 이어갔다”며 “2년간 금리 영향을 반영한 리츠 주가의 하락기는 최장기간, 최대폭의 하락을 기록했기에 이번 반등은 더욱 강하고 장기적으로 이어질 가능성이 높다”고 봤다.