12월 18일 (월) 부동산 브런치

경제만랩 2023.12.18 조회수

오늘의 부동산 뉴스

1. “아파트값 2차 조정기 오나”…서울 실거래가지수 올해 첫 하락
– 주택시장이 꽁꽁 얼어붙고 있어…추석 이후 아파트 거래량은 연초 수준으로 크게 감소했고, 지난 10월 서울 아파트 실거래가지수는 올해 들어 처음 하락 전환…일각에서는 아파트값이 작년에 이어 ‘2차 조정기’에 접어들었다는 분석이 나와
– 한국부동산원에 따르면 지난 10월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.08% 떨어지며 올해 들어 처음으로 하락 전환…거래량이 적거나 비정상적인 거래가 포함되면 변동 폭이 불안정한 한계가 있지만, 대체로 최근의 시장 상황을 가장 빠르게 반영
– 노원구 상계동 상계주공16차 전용 59.39㎡는 지난달 중순 5층이 4억원에 팔린 것으로 신고…특례보금자리론 대출이 가능한 아파트로, 지난 9월에는 6층이 6억2천500만원에 팔린 것과 비교해 두 달 새 1억7천500만원이 하락한 것
– 집값이 지난해에 이어 본격적인 2차 조정기에 돌입했다는 분석이 나와…현재 건설과 금융시장을 압박하고 있는 부동산 PF 부실 폭탄도 변수이며, 다만 집값이 조정기를 거치더라도 지난해만큼 큰 폭의 하락은 없을 것이라는 전망이 많아

2. 전국 2030세대 아파트 매수 비중 30% 아래로…연저점 기록
– 주택 구매를 위한 대출 문턱이 낮아지면서 2030세대의 아파트 구매 비중이 30%를 밑돌아 올해 가장 낮은 수준…한국부동산원에 따르면 지난 10월 전국의 아파트 매매 거래는 총 3만5천454건으로 집계
– 이 가운데 20대 이하와 30대 매입자의 거래는 각각 1천586건, 8천829건 등 총 1만415건으로 전체의 29.4%를 차지…20대 이하와 30대 매입자의 거래 비중이 30% 아래로 내려온 것은 지난 1월(29.9%) 이후 처음
– 지난 10월 수치는 올해 최저점으로, 지난해 12월(29.4%)과 동일한 수준…지난 10월 서울 지역의 아파트 매매에서 20대 이하와 30대 매입자가 차지하는 비중은 36.0%로 전월보다 1.4%포인트 내렸고, 이는 지난 6월(35.6%) 이후 가장 낮은 수준
– 업계에선 특례보금자리론은 고정금리인 만큼 미래 불확실성이 적어 대출을 내는 데 대한 부담이 덜하기도 했다면서 특례보금자리론이 없어지면서 변동금리의 불확실성에 노출되자 젊은 세대가 주택 매입을 하지 않게 된 것이라고 설명

3. ‘갭투자 빌라’ 전세금 못 내주는 집주인…올해 보증사고만 4조원
– 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못해 HUG가 대신 갚아줘야 하는 전세금 보증사고액이 올해 4조원을 넘어설 전망…역대 최대치였던 지난해 보증사고액의 3배를 넘어선 것
– HUG에 따르면 올해 1∼11월 전세보증금 반환 보증보험 사고액은 3조9천657억원, 사고 건수는 1만7천700건…이는 집주인에게 보증금을 제때 돌려받지 못한 세입자가 HUG에 대신 돌려달라고 청구한 액수
– 지금 같은 추세대로라면 올 한 해 사고액이 4조원을 넘어서며 작년 연간 사고액(1조1천726억원)의 4배 가까이 불어날 것으로 전망…HUG가 예상한 올해 보증사고액 3조8천억원을 훌쩍 넘어서는 규모
– HUG 대위변제액은 2018년 583억원, 2019년 2천837억원, 2020년 4천415억원, 2021년 5천41억원, 지난해 9천241억원으로 급격히 늘었고, 대위변제액이 5년 새 54배로 폭증한 것…HUG는 올해부터 2025년까지 전세 보증사고액이 10조원에 이를 것으로 분석

4. “분양가 6억 찾습니다”…‘2%대 금리’ 수도권 청년엔 희망고문
– 내년 시행되는 2%대의 청년주택드림대출이 무주택 청년들에게 희망고문이 될 것이란 지적…현재 수도권 기준으로 드림대출 대상이 되는 새 아파트가 절반도 안 되기 때문으로 분양가격은 상승압력이 갈수록 높아져 대상 주택은 급격히 줄어드는 구조도 한몫해
– 업계에 따르면 청년주택드림대출을 이용할 수 있는 새 아파트가 서울은 10채 중 1채, 수도권에서도 절반에 못 미치는 것으로 나타나…청년주택드림대출은 분양가 6억원 이하로 면적도 전용 85㎡ 이하 이어야 돼
– 이 기간 서울에서는 1만6461가구가 분양됐는데 조건을 만족하는 비중이 고작 9.8%(1612가구)에 불과하며 수도권 전체로 봐도 턱없이 부족해…올 1~11월 수도권에서 선보인 분양가 6억원·전용 85㎡ 이하 비중은 48.3% 밖에 되지 않아
– 업계에선 2030세대의 약 30% 가량이 서울에 거주하고 있는 데 서울에서 이용할 수 있는 새 아파트는 극히 적은 것이 현실이다고 설명…이에 따라 기준 분양가격을 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향조정해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있어

5. 수주 곳간 비었다…내년 건설경기 하반기부터 ‘깜깜’
– 건설사들의 수주 곳간이 비어가고 있어…늘어난 금융비용과 공사비 문제로 신규 수주에 나서지 못하고 있어, 최근 건설경기의 흐름으로 봤을 때 내년 2분기 전후를 기점으로 침체기에 진입할 전망
– 한국산업은행 산하 KDB미래전략연구소가 발간한 ‘2024년 산업전망’ 보고서에 따르면 올해 건설 수주는 9월까지 누적 114조 5000억원으로 지난해 같은 기간 대비 약 31% 감소한 것으로 나타나
– 민간 주택 건축 수주금액은 39조 9000억원으로 42.3%, 민간 비주택 건축 수주금액은 31조 3000억원으로 42.9% 줄어…건설 투자도 감소할 전망으로 GDP 대비 건설투자는 GDP의 15% 이상을 차지하고 있는데 건설기성의 위축은 건설투자 감소로 이어지기 때문
– 업계에선 부동산 PF 금리가 오르고 공사비용도 상승했기 때문에 건설사의 주택 수주가 갑자기 늘어나리라 기대하기는 어렵다며 신규 주택 공급 부족 문제가 2∼3년간 이어지고 건설경기 침체가 나타날 수 있다고 설명

오늘의 건설 뉴스

1. 건설업계 “지방 미분양 우려 커져”…도급 100위권 밖은 자금조달 애로
– 부동산 PF과 관련해 시공능력 20위권 내 중견 건설사의 유동성 악화설이 돌면서 건설업계가 한때 긴장감에 휩싸여…이와 관련해 이 건설사는 “워크아웃 신청설은 사실무근”이라고 부인해 위기설은 단순 해프닝으로 일단락돼
– 다만 고금리 속 부동산 경기 침체로 인해 PF 부실 리스크가 쉽게 가라앉지 않을 전망…지난 수년간 부동산 호황을 타고 주요 건설사들의 PF 보증 규모는 큰 폭으로 증가
– 한국신용평가에 따르면 지난 9월 말 PF 보증이 존재하는 16개 건설사의 총 보증액은 28조3000억원…2017∼2018년 14조8000억원에서 2022년 26조1000억원으로 덩치를 키우며 2020년 이후 빠른 속도로 불어나
– 업계에선 지방은 미분양 우려가 크다 보니 착공으로 넘어가지 못하는 사업장이 늘고 있고 도급순위 100위권 안팎 건설사들이 자금 조달에 애를 먹고 있다고 설명하며 내년 하반기에 건설 경기가 나아져야 PF 리스크도 점차 개선될 수 있을 것이라고 분석

2. 올해 해외 건설수주, 4년 연속 300억달러 넘나
– 올해 국내 기업들의 해외건설 수주가 300억달러를 넘어 목표치인 350억달러 도달 가능성이 커져…연말에 수주가 몰리는 점을 고려해 목표치 달성 여부는 끝까지 지켜봐야 하지만 4년 연속 300억달러가 넘는터라 정부는 내년 목표치는 더 높게 잡을 계획
– 국토교통부에 따르면, 올해 들어 이달 15일까지 해외건설 수주액은 292억5000만달러(약 38조1400억원)로 집계돼 작년 같은 기간 수주액(272억9000만달러)보다 7.2% 늘어난 것으로 나타나
– 2019년 223억달러 규모로 마감했던 해외건설 수주액은 2020년 351억달러로 증가한 뒤 2021년 306억달러, 2022년 310억달러를 기록…올해 해외건설 수주가 가장 많았던 지역은 북미·태평양으로 전체 수주액의 34.1%(94억5000만달러)를 차지
– 이어 △중동(30.2%) △아시아(20.4%) △유럽(6.4%) △중남미(5.0%) △아프리카(3.9%)가 뒤를 이어…건설사들이 미국에서 높은 수주액을 기록한 것은 미국 인플레이션 감축법 대응 등을 위해 우리 기업이 현지에 전기차·배터리 공장을 세운 데 따른 효과가 커

3. 콘크리트 강도 높아졌나…분양·착공 감소에도 시멘트 수요 유지
– 전국적으로 아파트 분양이 줄어드는 등 건설업 경기가 전반적으로 부진한 상황에도 시멘트 수요에는 큰 변동이 없는 것으로 나타나…공사 현장에서 콘크리트 강도를 높이기 위해 시멘트 사용량을 늘렸다는 해석이 업계에서 나와
– 업계에 따르면 올해 들어 지난 5일까지 수도권 아파트 공급량(임대제외)은 10만384가구로, 작년(15만4천535가구) 대비 약 35% 감소..또 국토부의 전국 인허가 현황을 보면 지난 3분기 착공 면적은 작년 동기 대비 44.2% 감소
– 상반기 착공실적도 아파트와 아파트 외 주택 모두 작년 동기 대비 각각 50.5%와 52.5% 줄어들며 반 토막…이 같은 상황을 볼 때 건설 공사 초기부터 필요한 시멘트 수요가 줄어들 것으로 전망…그러나 주요 시멘트 업체 매출은 3분기에도 증가
– 업계에서는 건설업체들이 콘크리트 강도를 높이기 위해 기존보다 단위 면적당 시멘트 사용량을 늘리면서 시멘트 수요가 유지됐다는 분석…다만 내년에는 주택시장 부진으로 시멘트 판매량이 줄어들 것이란 예상이 많아