정부가 경기침체로 자금난을 겪고 있는 건설사들의 숨통을 틔우기 위해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 지원에 나섰음에도, 지방 중견·중소건설사들의 줄도산 우려가 나오고 있다.
서울과 일부 수도권 핵심 입지를 제외한 지방권에서는 점점 미분양 물량이 쌓이고 있는데도 불구하고 미분양 PF자금 보증 지원은 현재까지 단 1건도 이뤄지지 않았다.
HUG, PF보증 지원…미분양사업장은 ‘0건’
18일 건설업계에 따르면 지난해 10월 정부가 주택시장 안정화를 위한 PF자금 지원방안을 발표한 후 주택도시보증공사(HUG)가 지원키로 한 미분양 대출보증은 1년이 넘는 기간 동안 단 한건도 이뤄지지 않은 것으로 나타났다.
본 PF로 넘어가기 전 단계에서 지원하는 PF보증의 경우 11월말 현재 HUG에서 지원한 금액은 약 5조9000억원에 달한다. 이외 주택금융공사(HF)의 보증 지원 금액도 10월까지 약 6조8000억원 수준으로 집계된다. 정부는 지난 9월 주택공급 활성화 대책을 내놓으며 PF보증 지원 규모를 각각 5조원씩 추가로 늘리기도 했다.
문제는 미분양사업장이다. 미분양사업장은 입주자모집공고 승인후 분양을 시행했지만, 분양 미달로 은행 등 금융권으로부터 자금조달 길이 막힌 곳들이다.
HUG는 올해 1월2일 이러한 준공 전 미분양 사업장 보증지원을 위해 신규 상품을 만들고 5조원을 공급할 계획을 밝혔다. 공정률 15% 이상, HUG의 분양보증이 발급된 사업장이 대상이다.
사업자의 자구노력을 조건으로 HUG가 산정한 미분양주택 적정분양가의 70% 이내에서 원리금 상환을 책임지는 보증을 지원한다. 1년간 한시적으로 시행하기로 한 만큼 시행시기는 채 보름도 남지 않았다.
HUG 한 관계자는 “미분양 PF보증 지원은 아직까지 신청건이 없다”며 “미분양 상태에서 HUG PF보증까지 받으면 도산 위기설 등 안 좋은 인식이 박힐 것을 우려하는 것으로 보인다”고 말했다.
반면 건설업계에서는 건설 경기 악화로 이미 금융권으로부터 자금조달 잣대가 높아진 상황에서 보증지원 기준까지 높아 신청조차 할 수 없는 상황이라고 지적한다.
미분양사업장이 HUG의 PF보증을 받기 위해서는 분양가의 5% 이상을 할인해야 하며, 신용평가등급이 높은 시공사로부터 연대보증도 받아야 한다.
한 중견건설사 관계자는 “기준이 높아 신청을 하고 싶어도 못하는 것”이라며 “PF가 좋은 시절에는 분양률이 30~40%만 돼도 은행에서 대출을 받을 수 있었지만, 지금은 60% 이상을 넘기지 못하면 은행 문턱조차 넘지 못하는 상황인데 정부 지원도 받지 못해 중소·중견 건설사들의 어려움이 커지고 있다”고 말했다.
이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “PF보증도 결국 사업성 문제로 귀결된다”면서 “주택경기가 얼어붙어 사업성이 낮아지며 미분양이 난 것인데, 보증을 받기 위해 분양가를 더 낮추면 사업성이 더 떨어지기 때문에 신용등급이 높은 건설사들로부터 연대보증을 받기도 어려운 상황”이라고 진단했다.
이 연구위원은 “지난해에 비해 미분양가구수가 줄어들고 있다지만 이는 서울 일부 지역에서 미분양이 해소되고 전체적인 분양수가 줄었기 때문”이라며 “외려 악성미분양은 더 늘고 있어 건설사들의 줄도산 위기가 커지는 상황”이라고 덧붙였다.
악성미분양 전년 대비 36%, 폐업건설사 2배 증가
실제 국토교통부와 통계청에 따르면 올해 10월 말 기준 주택인허가 수는 27만3918가구로 지난해 말(52만1791가구) 대비 절반 수준으로 줄었다. 분양으로 이어지는 공급 규모 자체가 줄었다는 얘기다.
10월 말 전국 미분양 가구수는 정점을 찍었던 지난 6월(6만6388가구)과 비교해 약 8000가구 줄었지만 울산, 강원, 경남, 제주 등 일부 지역에서는 계속해서 미분양 가구수가 늘고 있다. 더욱이 악성미분양이라 불리는 준공후 미분양의 경우 지난해 말 7518가구에서 올해 10월 1만224가구로 늘었다. 무려 36% 증가한 수치다.
실제 이 같은 우려는 건설사의 폐업으로 이어지고 있다. 건설산업지식정보시스테에 따르면 올해 1월1일부터 12월14일까지 ‘사업포기’ 사유로 폐업신고를 한 종합건설업체(건축공사업종 기준)는 98곳에 이른다. 지난해의 경우 같은 기간 폐업을 신청한 곳은 52곳으로, 예년의 두 배 수준으로 늘어난 것이다.
올해 들어 대창기업, 신일, 에이치엔아이엔씨가 회생절차에 들어갔고, 이달 초에는 경남지역 시공능력평가 8위인 남명건설이 최종 부도처리 됐다. 이어 지난 13일에는 광주 소재 건설사인 해광건설이 법정관리 신청후 만기도래한 어음을 막지 못해 최종 부도처리됐다.
이러한 폐업 위기는 지방 중소건설사만의 문제는 아니다. 최근 시공능력평가 순위 20위권 내 건설사의 부도 가능성이 제기되면서 부동산 시장의 ‘돈맥경화’가 심각한 수준 아니냐는 불안이 커지고 있다. 대형 건설사들 역시 내년 부동산 경기가 불확실 한데다, 자금조달 환경이 악화할 것을 대비해 수주를 줄이는 전략을 고심 중인 것으로 알려졌다.
건설업계 한 관계자는 “지원을 받고 나중에 높은 분양가로 수익을 얻는 등의 문제를 막기 위해 건설사의 자구노력이 필요한 것은 맞다”면서도 “현재 건설사들이 처한 상황이 모두 다른 만큼 여러 상황을 고려해 실정에 맞는 도움을 줄 방안을 찾아야 한다”고 강조했다.
이 관계자는 “지방 건설사 몇 곳이 무너지고 끝나는 게 아니라 건설사 줄도산이 시작되는 단계로 보인다”며 “건설사 1곳이 무너지면 하도급들도 다 무너지는 심각한 상황인데 이들을 살리기 위한 주택사업자를 위한 시장안정화 방안은 제대로 마련된 게 없어 대책이 시급하다”고 말했다.
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