“美 상업용 부동산 리스크는 ‘평균의 함정’…뉴욕은 출근율 70% 넘어”

서울경제 2023.12.18 조회수

최근 국내 대형 증권사들의 부실 뇌관으로 부상한 미국 상업용 부동산 리스크가 다소 과장된 측면이 있다는 주장이 나왔다. 재택근무가 ‘뉴노멀’로 자리잡은 서부와 달리 금융·공공 등 보수적인 업종이 지배적인 동부에서는 여전히 대면 출근 비율이 높아 지역별 편차를 고려해야 한다는 지적이다. 특히 동부 지역의 오피스 중심지인 뉴욕 맨해튼에서도 권역에 따라 공실률 차이가 큰 만큼 투자 시 알짜 부지를 면밀히 파악해야 한다는 조언도 제시됐다.

'美 상업용 부동산 리스크는 '평균의 함정'…뉴욕은 출근율 70% 넘어'

장현석 제이알투자운용 대표이사가 15일 서울 여의도 소재 한 식당에서 열린 제이알글로벌리츠 간담회에서 발표하고 있다. 정다은 기자

제이알글로벌리츠(348950)를 운용하는 제이알투자운용의 문성제 이사는 15일 여의도 소재 한 식당에서 열린 제이알글로벌리츠 간담회에서 “뉴욕의 오피스 출근율은 코로나19가 한창이던 지난 2021년 20% 미만에서 올해 73% 수준까지 상승했다”며 “서부 도시인 샌프란시스코(55.6%) 실리콘밸리(45.0%)와 비교해 회복이 매우 빠른 수준”이라고 강조했다. 지난 2020년 8월 상장한 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 ‘파이낸스 타워 콤플렉스’와 미국 뉴욕 맨해튼 소재 ‘498 Seventh Avenue’에 투자하는 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)다.

출근율 차이가 30%포인트까지 벌어진 것은 동·서부의 주력 업종이 다르기 때문이라는 분석이다. 동부는 금융·공공, 서부는 테크·미디어 업종의 중심지로 각각 꼽히는데 후자의 재택근무 비율이 월등히 높다. 2020년 이후 산업별 오피스 사용면적 변화를 살펴보면 ‘확장’에 응답한 비율은 금융 서비스가 40%로 가장 높았다. 테크(24%)는 그 절반에 불과했고 미디어·엔터테인먼트는 한 자릿수(4%)에 그쳐 전체 꼴찌를 기록했다. 문 이사는 “실리콘밸리, 샌프란시스코 등에서는 주력 업종 특성상 협업이 필수적이지 않아 장기적으로도 오피스 시장이 회복하지 못할 수도 있다”고 내다봤다.

동부의 오피스 중심지인 맨해튼에서도 지역별 공실률 양극화가 두드러진다는 진단이다. 부동산 종합 서비스사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 맨하탄 상급지(Class A) 오피스 실효임대료는 1평방피트당 69.01달러(올해 1~3분기 누적 기준)로 전년 대비 7.2% 상승한 반면 중·하급지(Class B·C) 임대료는 코로나19 이후 지속 하락세다. 또 JLL리서치에 따르면 뉴욕 건물 1%가 총 공실 13%를, 건물 10%가 55%를 차지하며 건물 25%는 아예 공실이 없는 것으로 집계됐다.

문 이사는 “일부 자산들은 팬데믹 이전부터 장기 공실 상태로 있었고 대중교통 여건이 우월한 권역에는 신규 공급 및 재건축·재개발이 진행 중”이라며 “기왕이면 상급지를 택해야 한다는 인식이 지배적이며 이같은 기조는 계속해서 유지될 전망”이라고 설명했다.

한동안 얼어붙었던 리츠 시장이 미국 기준금리 인하 효과에 힘입어 내년에는 반등할 것이라는 진단도 나왔다. 고금리 장기화로 인해 리츠주는 한동안 부진을 면치 못했다. 아시아 선진국 주요 리츠로 구성된 FTSE EPRA/NAREIT Dev. Asia 지수는 최근 1년간 10% 가까이 하락했다. 국내 주요 리츠주로 구성된 KRX리츠TOP10 지수는 약 0.5% 반등했으나 제이알글로벌리츠를 포함한 다수 리츠가 여전히 공모가를 밑도는 실정이다.

하지만 최근 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 내년 중 최대 세 차례의 기준금리 인하가 가능하다고 암시하면서 리츠주에도 다시금 온기가 도는 분위기다. 고금리가 완화되면 리파이낸싱 부담도 다소 덜어낼 수 있을 전망이다.

장현석 제이알투자운용 대표는 “그동안 재택근무, 금리·환율 등 외생적 변수로 리츠 시장이 힘들었으나 이제 터널의 끝이 오지 않았나 싶다”며 “내년·내후년 초까지 리파이낸싱 하는 시점에 좋은 소식이 나온 만큼 향후 더 좋은 운용 결과를 낼 것으로 기대한다”고 강조했다.