재건축 사업 진행 단계별 알아야 할 세금 포인트[도와줘요 부동산세금]

도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업은 사업의 진행절차가 진전될 때마다 여러 종류의 세목에 영향을 미친다. 특히, 관리처분계획인가는 주택 및 조합원입주권을 양도할 때 양도소득세에 영향을 주고, 종전주택(건축물) 멸실은 조합원의 보유세(종전주택의 재산세 및 종합부동산세)와 승계조합원의 취득세에 영향을 주며, 신축주택 준공인가는 조합원의 보유세(신축주택의 재산세 및 종합부동산세)와 양도소득세에 영향을 준다.

소득세법에서는 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 ‘조합원입주권’이라고 정의하고 있고, 원조합원으로부터 승계조합원이 취득한 것을 포함한다고 규정하고 있다. 즉, 관리처분계획인가 시점에 종전주택(부동산)에서 권리(조합원입주권)로 변환되기 때문에 관리처분계획인가 이후에 양도하는 경우에는 종전주택(부동산)의 멸실 여부에 관계없이 조합원입주권(권리)를 양도하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.

종전주택을 소유하고 있던 원조합원이 관리처분계획인가 이후에 조합원입주권을 양도할 때는 관리처분계획인가 전(前)과 후(後)의 양도차익을 각각 계산한 후 관리처분계획인가 전(前)의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용한다. 따라서 관리처분계획인가 이후에 가격상승으로 인해 발생한 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다는 점에 주의해야 한다.

지방세법과 종합부동산세법에 따라 매년 6월 1일 현재 주택을 소유하고 있는 자에게 주택분 재산세와 종합부동산세를 부과·고지한다. 따라서 종전주택(건축물)의 멸실 시점이 6월 1일 전(前)인지 후(後)인지에 따라서 조합원의 당해 연도 보유세가 달라지는데, 6월 1일 전(前)에 건축물을 멸실한다면 조합원은 종전주택에 대하여 당해 연도 주택분 재산세와 종합부동산세를 부담하지 않지만 6월 1일 후(前)에 건축물을 멸실하는 경우라면 종전주택은 조합원의 당해 연도 주택분 재산세와 종합부동산세 과세대상에 포함된다.

다만, 6월 1일 전(前)에 조합원 소유의 주택을 주택재건축정비사업조합으로 신탁등기를 완료한 경우에는 해당 주택에 대하여 조합원의 주소지 관할세무서에 종합부동산세 합산배제 신청을 할 수 있다.

지방세법에서는 관리처분계획인가 이후라도 종전주택(건축물)의 멸실 전(前)에 취득하는 경우라면 주택의 취득으로 보아 취득세를 부과하고, 종전주택(건축물)의 멸실 후(後)에 취득한다면 토지의 취득으로 보아 취득세가 부과된다. 따라서 승계조합원의 입장에서는 주택으로 취득할 때의 취득세와 토지로 취득할 때의 취득세를 비교한 후 유리한 시점으로 매수시기를 고려할 수 있다.

신축주택 준공인가 시점이 6월 1일 전(前)인지 후(後)인지에 따라서 조합원의 당해 연도 보유세가 달라지는데, 6월 1일 전(前)에 신축주택의 준공인가가 된다면 신축주택은 조합원의 당해 연도 주택분 재산세와 종합부동산세 과세대상에 포함되고, 6월 1일 후(前)에 신축주택 준공인가가 되는 경우라면 조합원은 신축주택에 대하여 당해 연도 주택분 재산세와 종합부동산세를 부담하지 않는다.

그리고 승계조합원의 경우 신축주택의 취득시기는 조합원입주권을 매입한 때가 아니라 신축주택의 준공일이기 때문에 준공인가 이후에 2년 이상 보유하고, 조정대상지역에 소재한 주택이라면 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족하게 된다. 또한 승계조합원의 신축주택에 대한 장기보유특별공제액 산정 시 보유기간 및 거주기간은 신축주택의 준공일부터 양도일까지 기간에 대하여 적용한다는 점도 기억해야 한다.

앞에서 언급한 것처럼 재건축사업은 사업의 진행절차가 진전될 때마다 여러 종류의 세목에 영향을 미치기 때문에 재건축사업이 진행되고 있는 주택 또는 조합원입주권의 거래시기를 결정할 때는 재건축사업의 진행과정을 먼저 확인한 후 거래에 따른 세부담을 사전에 검토하여 의사결정을 할 것을 권한다.

양정훈 세무법인 충정 부대표세무사. 부동산 세금계산서비스 ‘셀리몬(sellymon)’의 수석자문위원을 맡고 있으며 부동산 세제, 등록임대주택 세제, 재건축 세제를 전문으로 하고 있다.

※[도와줘요 부동산세금]은 세무 전문가들이 부동산과 관련한 세금 이슈를 다루는 코너입니다. 이메일 문의(diver@sedaily.com)를 주시면 다수의 질문이 나오는 사례 중에 채택해 전문가들의 답변을 소개해드리겠습니다.

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