무자본 갭투자 이제 그만, ‘민간임대주택법’ 시행령 개정안 입법예고

피앤에스 2023.09.05 조회수

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‘민간임대주택법’에 따른 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증인 ‘임대보증’을 아시나요?

국토교통부는 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’의 후속조치로 무자본 갭투자를 근절하고 건전한 등록임대시장을 조성하기 위해 임대보증 개선방안을 마련하고 관련 법령개정을 추진한다고 발표했는데요.

이를 위해, 임대보증 가입 시 공시가 · 실거래가를 우선 적용하고 감정 평가액은 후순위로 적용하는 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 시행령 개정안이 지난 9월 1일부터 입법예고(40일간)됐습니다.

피앤에스 공식 블로그가 <무자본 갭투자 이제 그만, '민간임대주택법' 시행령 개정안 입법예고>를 통해 이번 개정안의 주요 내용을 정리했습니다.

‘민간임대주택법’ 시행령 개정안의 주요 내용은?

1. 전세가율 요건
임대보증 가입요건인 전세가율을 현행 100%에서 90%로 조정됩니다.
* 전세가율 = (선순위채권+보증금) / 주택가격 *100

2. 주택가격 산정(전세가율 산정 기준이 되는 주택가격 산정방법 강화)
1) 적용순서
감정평가액은 공시가격 및 실거래가가 없거나, 시장 ‧ 지역 등의 여건변화로 적용이 곤란한 경우에만 적용.
* 현재는 감정평가액, 공시가격, 실거래가 중 선택적으로 적용

2) 적용비율
공시가격 적용 시는 140%를 주택가격으로 인정하고, 감정평가액 적용 시는 신축 연립 ‧ 다세대의 경우 90%만 인정.
* 현재 주택의 유형 ‧ 가격에 따라 공시가격의 130%~190%를 주택가격으로 인정
* 현재 감정평가액의 100%를 주택가격으로 인정

3) 감정평가 관리
감정평가액의 유효기간을 단축(현재 2년 → 1년)하고, 이상 감정평가에 대한 조사 · 징계 등의 관리 강화.

3. 보증기간 개선
임대보증과 임대차계약의 기간이 일치하도록 개선됩니다.
* (현행) 임대인이 보증기간 선택하여(1년/2년/임대차기간) 임대차기간 종료 전 보증이 종료되고 미보증인 상태 발생 → (개선) ‘보증기간 = 임대차기간’이 되도록 단계적 개선

피앤에스는 숫자가 아닌 사람을 남기는 회사입니다. 지금까지 <무자본 갭투자 이제 그만, '민간임대주택법' 시행령 개정안 입법예고>를 통해 이번 개정안의 주요 내용을 살펴봤는데요.

이번 개선방안을 통해 임대보증이 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화되고, 개정사항은 2024년 7월 1일부터 시행하되, 기존 등록임대주택에 대해서는 2026년 6월 30일까지 적용이 유예될 예정입니다.