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피앤에스 공식 포스트입니다.
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최근 국토교통부는 국토위 법안소위에서 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 대한 위원회 대안이 의결되었다고 발표하며, 수정안이 포함된 특별법의 주요 내용을 공개했는데요.
피앤에스 공식 포스트가 <지원대상 확대, 경 · 공매 절차 지원 등이 포함된 ‘전세사기 특별법’ 시행 임박>을 통해 수정된 전세사기 특별법의 주요 내용을 정리했습니다.
수정된 ‘전세사기 특별법’의 주요 내용은?
1. 지원대상 확대
1) 대상주택의 면적 요건 삭제 및 보증금 요건 완화
당초 임차주택의 면적(85㎡) 요건이 있었지만, 삭제됐고, 보증금 3억원을 기준으로 하되, 전세사기피해지원위원회에서 최대 4.5억원 범위 내 조정이 가능토록 했으나 5억원으로 확대됐습니다.
2) 피해 규모 삭제
당초 임차인이 보증금의 ‘상당액’을 손실하거나 예상되는 경우로 규정했으나, 삭제됐습니다.
3) 피해자 요건에 임대인 파산 및 회생 포함
당초 경매 또는 공매의 개시만을 피해자 요건으로 규정했으나, 임대인의 파산 또는 회생절차가 개시된 경우도 포함됐습니다.
4) 고의성 의심 사례 확대
당초 임대인 등에 대한 수사 개시를 사기 요건으로 규정하였으나, 기망, 반환능력 없이 다수의 주택을 취득하여 임대, 반환능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 등의 사유가 추가되어, 특별법 상 전세사기가 형법과는 달리 폭넓게 인정되도록 수정됐습니다.
2. 경 · 공매 절차 지원
1) 경 · 공매 대행 지원 서비스
피해자 대부분이 생계에 종사 중이며, 경 · 공매 절차가 복잡하여 스스로 수행하기 어려운 점 등을 감안하여 경 · 공매 대행지원 서비스가 제공될 예정인데요.
피해자가 HUG에 신청하면 HUG에서 법무사 등 전문가와 연계하여 경 · 공매 절차를 대행하고, 그 수수료도 70% 지원될 예정입니다.
2) 경 · 공매 우선매수권 부여
피해 임차인이 거주 중인 주택이 경 · 공매될 경우, 피해 임차인에게 우선매수할 수 있는 권한이 부여될 예정인데요.
과거 사례를 보면, 대상이 되는 임차인의 다수가 우선매수권을 사용하였고, 우선매수권을 사용하지 않은 경우보다 저렴한 가격에 낙찰되기도 했습니다.
* 광주 서구 솔뫼아파트의 경우 경매(2006년)가 진행된 101세대 중 임차인 91%(92세대)가 우선매수를 신고하였으며, 우선매수 시 경락가율은 70.7%로 제3자 경락가율 84.3% 대비 13.6%p 낮았음
3) 기존 임차주택을 공공임대로 제공
전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우, LH 등 공공주택사업자가 낙찰 받은 후 공공임대로 공급될 예정입니다.
* 공공주택사업자가 우선매수권을 양도받을 수 없는 경우 다른 공공임대주택에 우선 입주할 수 있도록 지원
4) 조세채권 안분
임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수함으로써 피해자의 원활한 경 · 공매가 지원될 예정인데요.
특히, 전세사기피해자의 동일 임대인과 임대차 계약을 체결하였다면 보증금 규모가 5억원을 초과하더라도 지원되도록 대상이 확대됐습니다.
3. 금융 지원
1) 최우선변제금 무이자 전세대출
선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경 · 공매 완료 시점의 최우선변제금 수준(2023년 2월 기준 서울 5천 5백만원, 과밀억제 4천 8백만원)을 최장 10년 간 무이자로 대출하며, 이 경우 소득 · 자산 요건도 고려되지 않을 예정입니다.
2) 구입 · 전세자금 지원
전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우, 금융지원이 강화된 정책모기지가 제공될 예정인데요.
아울러, 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 저리의 전세대출이 지원될 예정입니다.
* 금리: 1.2~2.1%, 대출한도: 2.4억원
4. 기타지원
1) 미상환금 분할상환 및 신용정보 등록 유예
기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있는 근거규정이 마련됐는데요. 이를 통해, 전세사기 피해자가 신규로 구입이나 전세자금 대출을 받을 수 있게 됐습니다.
* 기존에는 전세대출 미상환으로 연체정보 등록 시 신규 구입, 전세자금 대출 등 불가
2) 긴급복지지원
전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정해, 생계가 어려워진 가구가 긴급 생계비 · 의료비 등을 지원받을 수 있는 근거가 명확해졌는데요.
특히 권한이 없는 자와 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추지 못한 신탁사기 등의 경우에도 금융 및 긴급복지 지원 대상 등에 포함될 수 있도록 근거가 마련됐습니다.
추가로 아래의 표를 통해 수정안이 반영된 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’의 세부내용을 확인할 수 있습니다.
피앤에스는 숫자가 아닌 사람을 남기는 회사입니다. 지금까지 <지원대상 확대, 경 · 공매 절차 지원 등이 포함된 ‘전세사기 특별법’ 시행 임박>을 통해 수정된 전세사기 특별법의 주요 내용을 살펴봤는데요.
수정된 ‘전세사기 특별법’은 국토위 전체회의, 법사위를 거쳐 5월 25일 본회의에서 최종 심의될 예정이며, 본회의에서 의결되면 공포 즉시 시행될 예정입니다. 다만, 전세피해지원위원회 구성, 조세채권안분은 공포 1개월 후 시행령 제정을 거쳐 시행될 계획입니다.
피앤에스 공식 홈페이지(www.pnsdevelopment.com)도 잊지 말고 방문해 주시기를 바라며,
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