집 걱정 없는 그곳에서 편히 쉬시길…
2023년 2월, 인천 미추홀구에서 전세사기를 당한 한 피해자가 극단적인 선택을 하는 일이 벌어져 주위의 안타까움을 자아내고 있습니다. 보증금을 가로챈 일당은 구속상태로 재판이 진행 중이지만 전세사기 피해자와 전세계약을 하고 있는 세입자들은 살고 있는 집이 언제 경매로 넘어갈지 몰라 하루도 마음 편한 날이 없는 상황입니다.
전세사기 논란이 커지면서 정부에서도 피해자를 구제하기 위한 각종 방안을 내놓고 있습니다. 정부는 전세사기를 악덕 범죄로 규정하면서 제도 보완과 철저한 단속을 통해 엄정 대응하겠다고 예고했습니다.
오늘은 경제만랩에서 전세 사기 유형은 무엇인지와 정부가 내놓은 전세사기 대책, 사기 피해 예방 등을 살펴봤습니다.
1. 대리인의 이중계약
부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 거래해야 하지만, 간혹 ‘대리인’이 대신 계약할 경우가 있습니다. 이때 대리인은 집주인에게 고지한 월세 계약이 아닌 전세 계약을 세입자와 맺어 전세보증금을 가로채는 수법입니다.
2. 매매가보다 전세가를 높여 계약하는 ‘깡통전세’
깡통전세는 전셋값과 매매가격이 비슷한 매물을 말합니다. 해당 전세사기는 집 주인이 집을 팔아도 전세보증금보다 낮은 가격일 가능성이 높기 때문에 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다. 세입자는 경매를 통해 해당 주택을 낙찰받기도 하지만 시세의 70~80% 정도의 값으로 낙찰되기 때문에 보증금 전액을 돌려받기 어렵습니다.
3. 집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우(중복 계약)
하나의 집을 중복해 임대차 계약을 맺는 경우입니다. 이 경우 집주인과 공인중개사가 함께 사기를 공조하는 형태입니다. ‘주민등록 전입세대 열람’을 통해 해당 주택의 거주자를 알 수 있는데, 부동산 계약 전에는 해당 서류를 신청할 수 없다는 점을 이용한 사기 행각입니다.
4. 신탁사기(신탁사 소유 건물의 무단 계약)
신축건물에서 많이 나타나는 사기 유형으로 건축주가 신탁회사에 건물의 소유권을 넘긴 후 마치 자신의 소유 건물인 것처럼 임대 계약을 체결하는 경우입니다. 신탁등기가 된 집은 법적으로 신탁회사가 소유권을 갖게 됩니다. 부동산 등기부등본을 열람하면 보통 신탁부동산의 경우 신탁되어있다는 점이 기재되어 있습니다. 이러한 건물은 건축주와 임대차계약을 체결할 시 건물과 관련된 전세보증금을 돌려받지 못하게 될 위험이 높습니다.
5. 건물 전체 전세사기
다가구, 빌라, 상가주택 등 여러 호수로 구성된 건물 소유자와 공인중개사가 공모하여 건물 내 모든 호실과 전세계약을 체결한 뒤 경매 절차를 진행해 임차인의 전세보증금을 가로챈 경우입니다.
위의 경우 임대인에게 형사고소뿐만 아니라 손해배상소송 청구를 할 수도 있고, 공인중개사에 대해서는 손해배상청구 및 고소가 가능합니다.
전세사기 수법은 무엇인가?
전세사기 피해는 주로 신축빌라와 다세대 주택에 전세로 들어가는 2030 세입자들에게 많이 일어납니다. 가장 큰 이유는 빌라는 정확한 시세 파악이 어렵고, 신축 빌라인 경우 거래가 전무하기 때문에 더욱 시세 파악이 어려워 깡통 전세의 위험을 평가하기 어렵습니다.
외제차 타고 화곡동으로…
빌라와 다세대 주택이 밀집되어 있으며, 가격이 낮고 수요가 많은 서울 강서구 화곡동과 인천 미추홀구에 전세사기 피해가 집중된 것으로 보입니다. 실제로 서울에 처음 상경하는 사회초년생들은 강남 인근에 전세집을 구하면 가격이 너무 비싸 점점 외곽으로 빠지기 시작합니다. 이때 공인중개사들은 저렴하고 신축 빌라가 있다면서 화곡동까지 외제차를 타고 이동하게 됩니다.
처음에는 저렴한 반지하 방을 보여준 다름에 인근에 풀옵션 신축 빌라를 보여주는 것입니다. 그 후 주변 구축 아파트 전세가격도 보여주면서 적은 가격 차이가 나는 신축빌라 계약을 추천합니다. 이에 세입자들은 신축빌라의 정확한 전셋값을 바탕으로 비교하기 어렵고 중개인들은 세입자들에게 전세대출 이자 및 이사비 지원 등으로 현혹해 덜컥 계약해버리게 만듭니다.
또한 전세사기 피해자들의 최초 전세계약 상대가 건축주인 경우가 많습니다. 건축사들은 건물을 팔기 위해 건축하는 경우가 많기 때문에 곧 집주인이 변경될 가능성이 높습니다. 건물 소유주에 따라 전세보증금을 돌려받기 어려운 경우가 발생할 위험성을 내포하고 있습니다.
신축빌라의 전세를 권하는 공인중개사 혹은 분양대행사를 조심해야 합니다. 정상적으로 영업하는 공인중개사일수록 신축빌라 전세를 권하는 경우는 적습니다. 즉, 전세사기 위험이 높기 때문에 이러한 공인중개사는 경계해야 합니다.
본분을 잃어버린 감정평가사의 감정평가액 부풀리기
일부 감정평가사가 전세사기에 가담한 사실이 밝혀졌습니다. 이러한 전세사기는 감정평가사가 동일 단지 내 유사한 거래 사례가 있음에도 불구하고 고액의 거래 사례를 선정해 대상 부동산의 감정평가액을 부풀리는 수법입니다. 앞서 언급했듯이 신축빌라는 거래이력이 없어 시세를 알기 어렵다는 점을 악용했습니다.
HUG는 전세반환보증보험 가입 시 감정평가서상의 가격을 시세로 인정하고 있습니다. 시세보다 높은 감정평가서를 바탕으로 전세보증보험에 가입하게 되는데, 이때 매매가보다 전세 보증금이 더 높은 깡통전세가 되어 집주인이 주택을 처분해도 세입자는 전세금을 온전히 회수하지 못할 상황에 놓이게 됩니다.
최근 전세사기 가담한 감정평가사의 첫 처벌이 이뤄졌습니다. 영업정지 2년으로 처벌 수위가 다소 약하다는 의견이 팽배합니다. 이에 정부는 전세사기에 가담한 감정평가사를 영구 제명 및 형사처벌까지 가능하도록 법률 개정을 추진 중입니다.
전세계약 전
전입신고가 어려운 무허가, 불법 건축물인지 확인을 해야 합니다. 불법 건축물은 임대차보호법을 적용받지 못해 보증금 보호가 어렵기 때문에 현장확인 및 건축물대상 열람이 필수입니다.
적정 전세가율을 확인해 깡통전세를 조심해야 합니다. 향후 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등의 부동산 사이트 혹은 2~3곳 이상의 공인중개사를 방문해 해당 지역의 전세가와 매매 가격을 비교하는 것을 추천합니다.
등기부등본을 확인해 해당 부동산에 대한 기존 소유권과 선순위 권리관계, 근저당권을 확인해야 합니다. 전세보증금보다 많은 채권이나 보증금이 있는 경우, 집주인이 세금을 미납한 경우에는 보증금 전액 반환이 어렵습니다. 따라서 집주인의 채권, 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다.
전세계약 시
가급적 집주인과 세입자가 직접 계약하는 것을 추천합니다. 대리인을 통해 계약을 해야 하는 상황이라면 위임장과 인감증명서, 집주인 신분증을 확인하고 보증금 입금 시 임대인(대리인) 명의의 계좌인지 명확하게 확인해야 합니다.
공인중개사 정상 영업 여부 확인도 중요합니다. 미등록 및 업무정지인 공인중개사를 통해 계약을 진행할 경우 중개사고 발생 시 배상받을 수 없습니다. 또한 같은 자리에서 오랜 기간 영업한 공인중개사를 통해 거래하는 것이 조금 더 안전합니다.
주택임대차표준계약서를 사용해야 합니다. 해당 계약서는 임대인의 세금 미납 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있으며, 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
전세계약 후
보증금 보호를 위해 주택임대차 신고를 반드시 해야 합니다. 계약 체결 후 30일 이내에 신고해야 하며, 미신고 시 과태료 대상이 됩니다. 확정일자는 자동으로 부여됩니다.
계약 체결 후 등기부등본 근저당권 설정 등의 권리관계에 변동사항이 없는지 확인하며, 이사 갈 집의 전입세대 열람 내역을 확인한 후 잔금을 지급합니다.
전입 후 14일 이내에 전입신고를 해야 하는데, 이사 간 날 바로 전입 신고하는 것이 보증금 보호에 유리합니다.
전세사기를 예방할 수 있는 방법은?
계약 전 부동산 안전도 분석 플랫폼인 내집스캔을 통해 계약 안정도 등급, 임대인정보, 전월세사기 신고 접수이력, 전세자금대출 가능 여부 등을 확인하는 것도 추천합니다.
부동산 거래에 대한 입금은 은행과 같은 안전한 경로를 이뤄져야 하며, 특히 집주인의 명의로 된 계좌가 맞는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
특약에 임차인에게 불리한 조항이 있는지 확인해야 합니다. 또한 특약에 대출이 불가할 경우 전세계약을 해지하고 계약금을 반환한다는 조항과 사기를 당했을 경우 계약을 무효로 만드는 조항을 추가하는 것이 좋습니다.
전세보증금 반환보증 보험에 가입을 추천합니다. 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 있는 보험으로 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 보증금을 변제해주고 집주인에서 청구해서 받는 방식입니다. 따라서 요건에 맞춰서 보험에 가입해 전세보증금을 돌려받는 것도 전세사기를 예방할 수 있는 방법 중 하나입니다.
가급적 신축빌라 전세를 멀리하는 것도 하나의 방법입니다. 전세사기에 모든 신축빌라가 악용되는 것은 아니지만 문제 발생 가능성이 높은 편입니다. 특히 앞서 언급했듯이 건축주가 주인인 신축빌라는 건물 소유주가 언제 변경될지 모르기 때문에 주의해야 합니다. 최초 입주하는 신축빌라보다는 2~3회 이상의 세입자 변동이 있던 빌라가 상대적으로 안전합니다.
전세사기 피해 임차인 정부 지원 방안
3월 10일 국토부는 전세 사기 피해 임차인 추가 지원 방안을 발표했습니다.
먼저, 전세사기 피해자들의 긴급 지원 주택의 선택권이 확대되었습니다. 피해 임차인이 월세를 매월 납부할 수 있도록 변경되었으며, 기존 주택의 면적을 초과하더라도 유사한 면적이면 입주할 수 있도록 이용 효율성을 높였습니다.
긴급지원 주택은 최대 2년간 거주할 수 있다. 2년 이후에도 생활이 어려운 피해 임차인은 공공임대와 연계해 임차인의 소득, 자산요건 등을 고려해 공공임대주택으로 입주할 수 있습니다.
전셋집 낙찰 후 대출 시 생애 최초 혜택을 부여합니다. 피해 임차인이 불가피하게 거주 주택을 낙찰받은 후 청약을 할 경우 ‘무주택 자격’이 유지됩니다. 경매, 공매를 통해 거주 주택을 낙찰받은 경우 이전에 주택을 소유한 적이 전무하면 디딤돌대출 및 보금자리론의 생애최초우대 혜택을 향후 주택 구입 시 사용할 수 있도록 개선되었습니다.
임대인이 연락이 두절되었거나 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못할 시 전세대출 연장이 가능합니다. 해당 사항은 향후 전세대출 보증기관, 은행권 등 협력을 통해 적극 안내 및 점검할 예정입니다.
피해 임차인이 저금리대출, 긴급주거지원 등의 프로그램을 이용하기 위해서는 전세 피해 확인서 발급 필요합니다. 이에 경매절차 종료 이전이라도 보증금 피해가 확실한 경우 조건부 확인서를 발급하여 경매 종료 즉시 지원이 가능하도록 개선되었으며, 유효기간도 9개월로 연장되었습니다. 그 외에도 후순위 국세 당해세만큼 보증금을 우선 변제해주며, 피해 임차인을 대상으로 심리상담 프로그램을 지원할 예정입니다.
전세사기 예방을 위한 정부의 방안
집주인과 세입자의 정보의 비대칭을 줄이기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 ‘안심전세앱’이 2023년 2월 2일부터 운영되고 있습니다. 자가 진단이 가능한 해당 앱은 집주인이 임대보증 보험에 가입했는지, 전세 사기 이력이 있는지, 세입자가 들어가려는 지역의 평균 전세가율과 경매 낙찰가율을 바탕으로 적정 전세가를 알 수 있습니다.
또한 경매가 넘어갈 경우 손실 우려 금액도 제공합니다. 집주인의 과거 보증사고 및 체납 이력을 제공하며, HUG 보증가입 금지 여부와 HUG 집중관리 다주택채무자 등록 여부를 확인할 수 있습니다. 또한 임차인이 전세계약 시 필요한 행정정보도 제공하고 있습니다.
그 외에도 경제력이 낮고, 사기 피해가 컸던 청년층이나 신혼부부에게 전세보증보험 보증료를 일부 지원하고 있습니다. 또한 국토부와 경찰청은 악의적인 전세사기에 대한 공조체계를 구축해 특별단속을 지속적으로 실시해 전세사기에 공모한 임대사업자 등에 대한 철저한 수사와 강화된 처벌을 예고하고 있습니다.
정부는 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보 요청 시 임대인은 의무적으로 자료를 제공해야 한다는 방침입니다. 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납, 국세 지방세 등의 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선해 나갈 계획입니다.
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