‘반값’인가 ‘반쪽’인가…3억원대 서울 아파트 청약 흥할까

고덕강일3단지 투시도 /사진=SH공사

서울시가 처음으로 선보이는 ‘반값아파트’ 사전청약이 시작된다. 공공이 토지를 소유하고 건물만 분양하는 방식으로 ‘반쪽아파트’라는 비판도 나온 상황에서 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 쏠린다.

서울주택도시공사(SH)는 오는 27일부터 첫 토지임대부 분양주택 고덕강일3단지 사전예약 접수를 시작한다. 전용면적 59㎡ 500가구가 공급되며 전체 공급물량의 80%인 400가구가 청년·신혼부부·생애최초 특별공급으로 배정됐다.

분양가는 본 청약 시점 3억5500만원으로 추정된다. 거주기간은 기본 40년이고 재계약을 통해 최장 80년까지 거주 가능하다. 서울 시내 25평형 신축아파트인데다, 한강과 인접한 입지를 고려할 때 굉장히 저렴한 가격이다.

2020년 입주한 동리버스트4단지 전용 59㎡ 최근 실거래가가 7억3700만원, 2009년 입주한 강일리버파크3단지 전용 59㎡ 실거래가가 7억2000만원에 달하는 등 인근 시세에 비춰보면 반값아파트라고 불릴 만하다.

다만 매달 토지 임대료를 내야 한다. 임대료는 월 40만원으로 추정되며 본�약 시점에 더 오를 가능성도 있다. 반값이 아닌 반쪽아파트라는 비판이 나오는 이유다. 사실상 분양이 아닌 월세 아파트라는 것이다.

의무거주기간 5년이 지난 후 매도를 원할 경우 공공에만 환매 가능하다. 시세차익의 70%를 가져갈 수 있지만 건축물에 대한 소유권만 있기 때문에 감가상각비를 계산하면 시세차익을 거두기 어려울 것이란 전망이 나온다.

서울시는 본청약이 진행되는 2026년 전까지 관련 법을 개정해 10년 후 민간 거래가 가능하도록 제도를 개선한다는 방침이지만 아직까지 협의된 바는 없다. 토지가 공공소유인 만큼 재건축이나 리모델링 등 정비사업도 쉽지 않다.

그럼에도 청약 흥행에는 무리가 없을 것이라는 게 업계 시각이다. 분양가와 입지 면에서 뚜렷한 장점이 실거주 목적의 수요자들에게 큰 의미가 있다고 본다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “토지임대료 월 40만원이면 1년 560만원인데, 요즘같은 고금리에 전세자금대출 이자 정도의 임대료만 내면 되는 것”이라며 “공공분양 성격에 맞게 청약통장을 오래 준비한 분들에게 좋은 기회이기 때문에 2만명 이상은 몰릴 것으로 본다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “강동이나 준강남권 생활을 유지할 수 있는 입지에 분양가 장점이 분명히 있는 곳”이라며 “신혼부부들이 자녀가 생긴 후에도 거주할 수 있는 평형으로 장기 거주에 대한 리스크가 없기 때문에 합리적 주거지를 선택하려는 분들이 많이 선택할 것”이라고 봤다.