역전세난에 ‘대항력’이 중요한 이유

두부레터 2023.02.14 조회수

‘대항력 있는 물건’에 대한 많은 문의가 있어서 오늘은 대항력에 대해 집중 다루겠습니다. 경매 시리즈지만 요즘같은 역전세 시대에 세입자라면 꼭 알아두어야 할 사항입니다!

대항력은 무엇?

집주인도 건물주도 아닌 임차인을 보호하기 위한 권리예요. 즉, 무슨 일이 있어도 내 보증금을 지키기 위한 힘인데요. 집주인이나 경매 낙찰자에 대항하는 힘 이라고 보면 됩니다.

임차인 입장에서 잘 살고 있는 집에 갑자기 경매 낙찰자가 와서 ‘경매에 넘어갔고 내가 새 주인이 됐으니 짐 빼!’라고 하면 엄청 당황스럽죠. 그러나 발빠른 준비로 대항력을 갖췄다면 ‘보증금 백퍼 입금되면 나갈게’ 혹은 ‘아직 계약 남았으니 채우고 나갈거야’라고 당당히 외칠 수 있습니다.?

발빠른 준비란?

그럼 모든 임차인이 대항력을 갖는 걸까요? 아니죠. 우선 점유+전입신고를 해야 발생해요. 당연히 그 집에 살고 있어야(점유) 대항을 할 수 있고, 전입신고를 해놔야 ‘당분간 내꺼 찜’이 됩니다. 자 지금부터 조금 복잡하니 ?

전세나 월세계약을 하면 지체하지 말고 바로 동사무소로 달려가(혹은 온라인으로) 전입신고와 확정일자를 받아놓아야 해요. 내가 이집 계약했어! 라고 신고하는 거예요.

이렇게 전입신고까지 마쳤다면 혹여 나중에 집이 경매로 넘어가게 되더라도 보증금을 돌려받을 수 있어요.

그런데 예기치 못한 일이 발생할 수 있습니다. 우선 중요한 사항이 있는데요. 전입신고는 신고 다음날부터 효력이 발생해요. 만약 2월 7일 오후 3시에 했다면 2월 8일 00시부터 발생하는거죠.

이 점을 악용한 나쁜 놈들이 생겨납니다. 두부는 분명 계약 전 등기부등본을 떼보고 아무 이상 없어서 계약했는데 이 나쁜 집주인이 2월 7일 은행에서 대출을 받습니다. 두부가 전입신고를 7일에 했어도 8일부터 효력이 발생한다고 했죠? 그럼 은행이 두부보다 먼저 돈을 받게 된다는 의미가 돼요.

?‍⚖️ 이런 일이 계속 일어난다면 특단의 조처를 해야겠죠? 앞으로 공인중개사 범용 임대차 계약서에 ‘대항력 확보 전 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있다‘는 특약이 추가됩니다.

그럼 굳이 왜 하는데?

전입신고를 할때 확정일자도 받아놔야 하는데요, 정확히 말하면 전입신고를 하면 대항력이 생기고, 확정일자까지 받으면 ‘우선변제권’이 생깁니다. 와우!

말 그대로 집이 경매나 공매로 넘어가면 우선적으로 변제받을 수 있는 권리예요. 근데 만약 두부와 유사하게 우선변제권을 갖춘 사람이 여럿 있다면? 전입신고와 확정일자를 누가 빨리 했나 순으로 정해져요.

만약 귀찮다고 전입신고도, 확정일자도 받아놓지 않았다면 혹여 나쁜 일이 생길 경우 내 보증금을 지키지 못하게 돼요. 얼마나 중요한지 알겠죠?

경매로 돌아가볼까?

여긴 경매 시리즈니까, 경매 낙찰자 입장에서 대항력을 설명해 볼게요. 경매를 하면 해당 물건에 대한 권리분석을 해요. 그 집에 대한 스펙을 분석하는 거죠. 쭉 보니 대항력을 갖춘 임차인이 있어요. 그렇다는 건, 임차인에게 보증금을 돌려줘야 방을 뺀다는 얘기죠.

그럼 경매 입찰 시 돌려줘야 할 보증금을 고려해 가격을 정하면 됩니다. 임차인이 보증금을 돌려받는 방법은 2가지예요. ‘낙찰대금에서 받거나 낙찰자한테 직접 받는 방법’이죠. 어찌됐든 낙찰자가 내줘야 하는 금액이니 이 점을 고려해 낙찰에 임해야겠죠!

[대항력 자세히 보기]