서울 아파트 실거래가, 6개월 만에 평균 2.2억원 ‘뚝’

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. /사진제공=뉴시스

금리인상이 본격화된 지난해 하반기 이후 6개월간 서울 아파트 실거래가는 1호당 평균 2억2000만원 이상 내린 것으로 나타났다.

정부가 대출과 세금 관련 규제를 완화하기 위해 고가주택 기준을 9억원에서 12억원으로 상향 조정했지만, 시세가 하락하면서 관련 정책에 따른 거래량 증가 효과는 크지 않았다는 분석이다.

서울 아파트 12억 초과 매매 비중, 30.1%→18.1% 하락

16일 부동산 빅데이터 직방이 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과 서울 아파트 1채당 평균 매매가격은 2022년 2분기 12억7518만원에서 2022년 4분기 10억5745만원으로 2억1773만원 하락했다.

서울 아파트 거래 중 12억 초과 고가주택 비중은 2020년 1분기 8.2%에서 4분기 26.6%로 급등했다. 이어 상승세를 이어가 2021년 4분기는 30.1%로 역대 최고치를 기록했다. 당시 서울에서 거래된 아파트 10채 중 3채는 12억원이 넘었다는 의미다.

정부는 이를 고려해 2021년 12월 양도소득세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 높였고, 지난해 중도금대출 기준 금액도 12억원으로 상향 조정한 바 있다. 올해부터 종합부동산세와 주택 임대소득세 관련 고가주택 기준도 12억원으로 조정된다.

하지만 금리인상 여파로 시세가 하락하면서 12억 초과 거래 비중은 오히려 감소하는 추세다. 2021년 4분기 정점을 찍었던 2억 초과 아파트 거래 비중은 지난해 4분기 18.1%로 낮아졌다.

/자료=직방(국토교통부 실거래가 통계 분석)

12억 초과 아파트 거래 비중이 가장 많이 줄어든 지역은 성동구로 2021년 4분기 72.5%에서 2022년 4분기 36.6%로 35.9%포인트 낮아졌다.

같은 기간 광진구(47%→13.6%) 동작구(49.7%→20%) 중구(38.2%→12.5%) 마포구(54.2%→29.7%) 서대문구(24.8%→6.7%) 양천구(36.4%→18.9%) 영등포구(24.3%→8.7%) 강동구(34.6%→20.4%) 동대문구(14.5%→1.4%) 등도 고가주택 거래 비율이 크게 줄었다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “2021년부터 주택가격 변화에 따라 양도세, 대출, 종부세 등 고가주택 관련 기준이 시차를 두고 조정됐지만 2022년 급격히 이뤄진 금리인상과 대외여건 불안으로 매매시장이 침체기에 빠져들면서 고가주택 거래에 미친 영향은 크지 않은 것으로 나타났다”고 분석했다.

한편 전국 아파트 평균 매매가격도 2022년 2분기 3억7948만원에서 2022년 4분기 3억2578만원으로 5370만원(14.2%) 하락했다. 이 기간 12억원 초과 고가주택 거래 비중은 2.2%에서 1.2% 낮아졌고 6억원 이하 거래 비중은 22.4%에서 27.4%로 상승했다.