강남도 와르르 “올 상반기 집값 더 빠진다”…내집마련 적기는?

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 지난달 전국 집값이 19년 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 한국부동산원 11월 전국주택가격동향조사에 따르면 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택 등) 가격은 전월 대비 1.37% 하락했다. 부동산원이 2003년 12월 관련 통계를 작성하기 시작한 이래 최대 낙폭이다. 16일 오전 서울 중구 남산에서 아파트와 주택가가 내려다보이고 있다. 2022.12.16.

올해 부동산 시장 전망은 ‘하락’에 방점이 찍힌다. 고금리·고물가·경기 침체 등으로 수요가 급격히 위축한 영향이다. 관건은 반등 시기다. 다수의 전문가는 관련 변수를 금리와 정책으로 꼽았다.

전문가들은 미국의 금리 방향이 바뀐다면 국내 집값도 하반기엔 반등 가능성이 있다고 봤다. 정부의 규제 완화책으로 거래 절벽이 풀리면 반등에 조금 더 무게가 실린다. 반대의 경우엔 하락기가 길어질 수 있다. 전문가들은 자금 사정이 된다면 부동산시장 침체로 인해 ‘매수 우위’ 시장인 올해가 주택 마련의 적기가 될 수도 있다고 조언한다.

“상반기까지는 더 빠진다”…2분기 미국 금리하락이 반등 신호

다수의 부동산 전문가는 집값이 올 상반기까지는 지난해 하반기처럼 하락세를 이어갈 것으로 예상했다. 미국의 금리 인상 기조에 변화가 없는 가운데 매수심리 위축 현상도 유지될 것으로 봤다. ‘거래 실종’ 현상이 이어지는 가운데 일부 급매물 위주로 거래가 일어나면서 집값 하락세도 두드러질 것이라는 전망이다.

그동안 가파르게 올랐지만 상대적으로 하락폭이 적었던 강남·잠실·용산 지역이 큰 폭으로 떨어질 것이라는 전망도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “지난해 말 고점 대비 실거래가가 20%씩 떨어지고 있는 강남, 잠실 아파트 실거래가가 지금보다 최대 10%까지 더 떨어질 수 있다”면서 “강남은 가장 먼저 가파르게 오르고 가장 나중에 내린다”고 말했다.

반면 고금리가 지속돼 대출을 이용해 집을 사는 지역과 그렇지 않은 지역의 양극화가 더 심화될 것이라는 전망도 있다. 이른바 ‘영끌족’의 성지로 불리는 노동강(노원·도봉·강북구)은 이미 많이 하락했기 때문에 하락폭이 제한적이라는 예측도 있지만 대출을 받아 구입하는 수요층이 몰리는 곳이기 때문에 고금리로 올해도 추가 하락이 불가피하는 전망도 있다.

저점 매수 시점 “상반기 VS 하반기”

집을 언제 사야 할지에 대해선 전문가마다 차이를 보였다.

올해 2분기 미국이 기준금리 인하에 돌입할 것이라고 예상한 전문가는 국내 부동산도 하반기에는 상승 전환할 것으로 예상했다. 상반기 내에 미래가치가 있는 주택을 경매나 급매나 매수하는 것이 유리하다는 조언이다.

고준석 제이에듀투자자문대표는 “올 2분기엔 글로벌 원자재 공급망이 정상화하고 미국 기준금리도 떨어질 것으로 본다”며 “지금 집값은 금리가 통제하는데 금리가 떨어지기 시작하면 서울·수도권 주요 지역은 공급 부족으로 인해 가격이 다시 오를 수 있다”고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부가 내놓은 규제 완화책으로 급매물이 소진되면 2개월 동안 바닥 다지기를 한 후 하반기에는 상승 전환할 여지가 있다”고 전망했다. 윤 연구원은 “시장에서 거래가 되고 기준금리 연 3% 시대에 적응할 시간이 주어졌기 때문에 연말로 갈수록 시장은 살아날 것”이라고 말했다.

반면 하반기에도 부동산 시장 침체가 이어져 매수 시점을 더 늦춰야 한다는 조언도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “올 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기 위축 우려가 겹치며 주택가격 하락이 지속될 것”이라면서 “여전히 급매물 위주의 간헐적 거래만 연결되며 평년보다 저조한 주택거래 양상이 이어질 것”이라고 예상했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “기준금리 인하는 빨라도 연말쯤 예상한다”면서 “특히, 인천 등 수도권과 지방 주요 도시는 공급 부담으로 미분양 해소가 늦어질 것”이라고 했다. 김 소장은 “하반기에 일부지역은 저점 논란이 있겠으나 회복 모멘텀은 없는 상황”이라고 덧붙였다.

매수 우위 시장… 자금력 있는 실수요자 매수 적기

금리 추이 뿐 아니라 정부의 규제책도 시장의 변화를 가져올 중요한 변수로 꼽힌다.

다주택자에 대한 취득세 중과 폐지뿐 아니라 서울과 주요 수도권의 규제지역 해제, 대출규제 추가 완화 등 정책 변화에 따라 시장 반등 시점이 빨라질 수 있기 때문이다. 정부는 올해 다주택자에 대한 취득세와 보유세 인하 계획을 밝혔고 연초에 규제지역 추가 해제를 예고한 상태다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “부동산 시장의 연착륙을 목표로 획기적인 규제 완화와 서울·수도권의 규제지역 해제 등이 이뤄지면 주요지역을 중심으로 가격이 움직일 것”이라면서 “자금 여력이 있다면 올해는 고금리를 주는 금융상품에 예치한 후, 적절한 때 매수자 우위 시장에서 집을 살 수 있기 때문에 실수요자에게 부정적인 상황은 아니다”고 말했다.