‘청담브르넨’ 경매 유찰
고급 빌라 시장 침체
가격 조정 불가피
“비·김태희가 살던 80억짜리 청담동 빌라, 결국 경매에 나왔다.” 서울 강남구 청담동의 초고가 빌라 ‘청담브르넨’이 경매에 부쳐졌지만, 응찰자가 나타나지 않으며 유찰됐다. 2019년 준공 이후 일부 호실이 오랜 기간 주인을 찾지 못했던 이 고급 빌라는 연예인과 재계 인사들이 거주하며 주목받았지만, 최근 공급사의 경영난과 함께 경매로 나오면서 강남 초고가 주택 시장에 대한 관심이 쏠리고 있다.
지난 2월 19일에 열린 경매에서 ‘청담브르넨’ 전용면적 220㎡(67평) 물건은 감정가 81억 원에 매각이 진행됐으나 응찰자가 없어 유찰됐다. 해당 물건은 과거 비·김태희 부부의 옆집으로, 수년간 집주인을 찾지 못해 공급사 대표가 소유하던 곳이다. 이에 따라 다음 경매에서는 20% 인하된 64억 7,200만 원부터 입찰이 시작될 예정이다.
청담브르넨은 2019년 10월 준공된 고급 빌라로, 총 8가구로 이루어져 있다. 하지만 준공 후 5년이 지난 지금까지도 3가구가 미분양 상태로 남아 있으며, 공급사인 주식회사 브루넨의 대표가 소유해 왔다. 특히 이 빌라는 한성수 플레디스 대표가 71억 원에 전세 계약을 체결하며 화제가 되었고, 비·김태희 부부 역시 2022년 6월 50억 원에 전세 계약을 맺고 살다가 2023년 5월 이사를 갔다.
현재 경매에 나온 해당 물건은 공급사의 재정 악화로 인해 근저당권자인 한 대표와 대부업체 HK파이낸스대부가 각각 약 15억 원, 13억 원의 채권을 회수하지 못한 상태에서 임의경매가 신청된 것이다. 현재 이 빌라를 담보로 설정된 등기부 채권 총액은 113억 3,000만 원에 이른다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “고급빌라는 시세 판단이 쉽지 않은데 이미 채권 총액이 100억 원을 넘어 매매 시장에서는 소화하기 어려울 것”이라며 “시장이 소화하기에는 80억 원대 가격도 금액이 높아 유찰된 것으로 보인다”라고 말했다.
청담브르넨이 경매 시장으로 나오기 이전부터 강남과 용산의 초고가 빌라들은 꾸준히 미분양 문제를 겪고 있었다. 2023년 당시에도 배우 장동건·고소영 부부의 보금자리인 ‘더펜트하우스청담(PH129)’과 ‘르가든더메인한남’ 등의 초고가 주택들이 일부 미분양 상태로 남아 있었다.
이러한 상황은 초고가 빌라들의 높은 가격뿐만 아니라 세금, 관리비 부담 등으로 인해 매수자들이 쉽게 접근하기 어렵기 때문이라는 분석이 나온다. 더욱이 최근 강남 일대에 새로운 고급 주택 공급이 잇따르면서 기존 물량의 경쟁력이 떨어지고 있다는 지적도 있다.
고급 빌라들의 미분양이 계속되면서 시행사들이 일부러 분양을 미루는 경우도 있었다. 2023년 당시 가수 BTS 등이 거주하는 것으로 알려진 고급빌라 ‘’나인원한남’의 경우 시행사가 일부 펜트하우스를 보유한 채 매각을 미루고 있었으며, 실제로 최초 분양가는 164억 원이었지만 이후 시세는 200억 원을 넘어섰다. 시행사들이 시세 상승을 기대하며 물량을 전략적으로 조절하는 사례가 존재했던 것이다. 하지만 최근 부동산 시장이 위축되면서 이러한 전략도 쉽지 않게 되었다.
2023년 당시 초고가 빌라 시장에서는 3040대 젊은 자산가, 이른바 ‘영리치’가 주요 구매층으로 부상하는 흐름도 포착되었다. 용산 ‘장학파르크한남’의 경우, 소유주 중 절반 이상이 3040대였으며, 평균 연령대는 45.8세였다. BTS 제작자인 방시혁 하이브 의장(108억 원 매입), 가수 태양·민효린 부부, 대명소노그룹 2세 서준혁 회장 등이 대표적인 구매자로 꼽혔다.
한 고급빌라 중개 컨설팅 관계자는 “고급 빌라는 접근성이 낮아 빠르게 분양되기 어렵다. 오히려 고급빌라가 많이 생겨난 만큼 경쟁력 갖추기가 쉽지 않아 주변인을 동원해 분양 계약을 맺는 경우도 있다”며 “아직 분양이 완전히 되지 않았는데도 ‘완판’이라고 홍보하는 경우도 다수다. 시행사가 시세 차익을 기대해 분양하지 않을 수 있으나 비용을 고려하면 일반적이지는 않다”고 설명했다.
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