서울은 청약 광풍, 지방은 미분양 폭증
정부, LH 매입·PF 지원책 내놨지만 실효성 의문
“서울에서는 아파트 청약 경쟁률이 100대 1을 넘는데, 지방은 반값에 내놔도 사는 사람이 없다?”
분양가를 2,000만 원 낮춰도 계약이 이뤄지지 않는 지방 부동산 시장. 건설사들은 미분양 아파트를 떠안고 줄도산 위기에 내몰렸다. 미분양 물량이 7만 가구를 넘어서며, 지방 부동산 시장이 역대급 침체에 빠졌다.
이미 건설사들은 분양을 포기하고 사업을 접기 시작했다. 공사가 멈춘 현장이 늘어나고, 지역 경제는 얼어붙고 있다. 대출을 낀 투자자들은 손실을 감당해야 하며, 전세 세입자들도 불안에 휩싸였다. 부동산 시장의 도미노 붕괴가 현실화되고 있다.
정부는 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 아파트를 직접 매입하고, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부담을 줄이는 방안을 내놨다. 하지만 업계에서는 실효성에 대한 의문이 커지고 있다.
미분양 7만 가구 돌파… 지방 부동산 ‘위기’
지난 18일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 기준 전국 아파트 미분양 물량은 7만 173가구를 기록했다. 이는 2012년(7만 4835가구) 이후 12년 만에 처음으로 7만 가구를 넘은 수치다.
특히 지방 미분양이 5만 3176가구로 전체의 75.8%를 차지하며 심각한 수준에 이르렀다. 준공 후에도 팔리지 않은 ‘악성 미분양’ 물량은 2만 1480가구로 전년 대비 2배 가까이 급증했다.
지역별로 보면 경기도의 미분양이 1만 2954가구로 가장 많았다. 이 중 평택이 4071가구를 차지하며 경기도 내 최다 미분양 지역으로 꼽혔다.
대구도 상황이 심각하다. 지난해 12월 기준 미분양 주택이 8807가구에 달했으며, 특히 준공 후 미분양 물량은 2764가구로 전국의 12%를 차지했다.
건설사 부도 증가… 금융 지원 없이는 버티기 어려워
미분양 증가로 건설업계도 위기에 빠졌다. 분양 대금을 받지 못한 건설사들은 유동성 위기를 겪으며 부도 위험이 커지고 있다.
건설산업지식정보시스템에 따르면 지난해 11월까지 부도를 신고한 건설사는 27곳으로, 전년 동기(13곳) 대비 2배 이상 증가했다. 이는 2019년(49곳) 이후 5년 만에 가장 많은 수치다.
건설사들이 미분양 물량을 직접 떠안으며 중과세 부담까지 지게 되자, 일부 업체는 현금 유동성을 확보하기 위해 헐값에 매물을 내놓고 있다.
그러나 경기 둔화와 대출 규제 강화로 인해 매수세가 극도로 위축된 상황이라 효과는 미미한 상태다.
정부, LH 매입·PF 안정화 대책 발표… 효과는 글쎄
이에 정부는 19일 열리는 건설업계 간담회에서 미분양 해소를 위한 대책을 발표할 예정이다. 핵심 내용은 지방 준공 후 미분양 아파트 2100가구를 한국토지주택공사(LH)가 매입하는 것이다.
또 기업구조조정(CR) 리츠가 매입한 주택이 일반 매각되지 않을 경우, 사전약정가 수준으로 LH가 인수하는 방안도 포함됐다.
그러나 업계에서는 이번 대책이 실효성이 낮을 것이라는 우려가 크다. 당초 거론됐던 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화와 양도세 면제 등의 금융·세제 혜택이 제외됐기 때문이다.
정부는 시공사가 기한 내 공사를 완료하지 못할 경우 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 전액 떠안는 기존 제도를 개선해, 준공 경과일에 따라 채무 인수 금액을 줄이는 방안도 논의하고 있다. 하지만 업계에서는 미분양 해소를 위해선 보다 과감한 금융·세제 지원이 필요하다는 목소리가 나온다.
한 건설업계 관계자는 “LH의 미분양 아파트 매입만으로는 시장이 살아나기 어렵다”며 “DSR 규제 완화 같은 직접적인 대출 규제 완화가 병행돼야 실질적인 효과가 있을 것”이라고 지적했다.
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