시사위크=이강우 기자 내년 전국의 주택 가격이 0.5% 하락할 것으로 예측됐지만, 서울을 중심으로 한 수도권은 전반적으로 상승할 것이라는 전망이 나왔다.
주택산업연구원(이하 주산연)은 이같이 전망하면서, △공급 측면의 경우 비정상적인 대출규제와 PF(프로젝프타이낸싱) 경색 등으로 주택 인허가와 착공·분양 및 준공 모두 예년 평균보다 30% 내외 줄어듦과 동시에 △이번 정부 출범 이후 내년 말까지 4년동안 약 50만가구 공급부족이 누적될 것으로 관측했다.
◇ 내년 부동산, 결국 상승할 것… 탄핵정국은 ‘일시적’ 영향 줘
주산연 측은 내년 주택매매가격은 3월 혹은 4월까지 약세를 보이나 중반기 이후로는 강세를 보일 것으로 예측했다. 세부적으로 들여다보면, 연간으로는 전국이 0.5% 하락하지만, 서울의 경우 1.7% 상승할 것으로 봤으며, 서울을 중심으로 한 수도권의 경우 0.8% 상승할 것으로 내다봤다.
매매가격 전망을 두고 주산연 측은 탄핵과 경기침체, 강력한 대출규제 등 집값 하락요인이 있지만, △금리 하향조정 △진입인구 증가 △공급부족 누적 등 상승요인이 더 커 수도권과 일부 광역시는 오를 것으로 전망했다.
주산연 측은 “건설경기 침체, 수출경쟁력 약화 등으로 내년 상반기 중 경기침체는 가속화될 것”으로 전망했다. 다만 “비정상적인 주담대 고금리와 대출규제도 상반기까진 지속될 가능성이 크지만, 주택시장에 진입하는 30대 인구 급증과 금리하향 조정 가능성, 주담대와 PF정상화 등으로 중반기 이후부턴 주택시장도 다시 해빙무드로 돌아설 가능성이 크다”고 설명했다.
실제로 주산연 측이 분석한 내년도 주택시장 영향요인을 살펴보면 하락 요인보다 상승요인이 훨씬 많다. 먼저 30세 도달인구는 지난 2017년부터 2021년까지 연평균 67만명이었으나 2022년을 기점으로 74만8,000명으로 늘어났다. 내년은 약간 줄어든 73만5,000명으로 집계됐으나 여전히 4년 전에 비해 큰 폭으로 증가한 수치며, 젊은 세대의 전월세 시장 진입이 증가하면서 전월세 수요가 늘어날 것으로 관측됐다.
무엇보다도 대한민국의 가구 수가 증가하고 있다. 2022년 36만가구로 집계된 주택수요는 내년 37만가구로 늘어났다. 주산연 측은 외국인의 꾸준한 증가와 가구 분화 등으로 가구 수는 지속적으로 증가하고 있다고 전했다.
다만 현 탄핵정국으로 인한 하락세는 그다지 크지 않거나 오래 지속하진 않을 것으로 내다봤다. 주산연 측은 “노무현 전 대통령 당시엔 영향이 거의 없었으며, 박근혜 대통령 때는 두 달에서 석 달동안 상승폭이 줄어들었다 곧 회복된 것으로 나타났다”고 밝혔다. 이는 연구기관들의 공통된 입장으로 국토연구원도 국회 김현정 국회의원에게 제출한 ‘탄핵정국 등이 부동산시장에 미치는 영향 분석’을 통해 “탄핵정국 이후 정치적인 불확실성이 해소되면서, 부동산 시장에 미치는 부정적인 영향도 과거의 경험을 볼 때 단기간 내 완화될 것으로 예상된다”고 언급한 바 있다.
◇ 주산연, “주택공급 내년 말까지 약 50만가구 부족해”… 주택금융규제 완화 필요
주산연 측이 수요량대비 공급량을 지수화한 수급지수를 계산한 결과, 내년 수급지수는 72.6으로 올해(72.0)와 비슷한 수준이 예상돼 수요 공급간 괴리가 지속될 것으로 전망된다.
특히 윤석열 정부 출범 이후 내년 말까지 4년 동안 정부가 추산한 주택수요는 181만6,800가구지만 공급은 131만9,800가구로 약 49만7,000가구가 공급 부족이 예상된다고 주산연은 밝혔다.
또한 인허가는 올해 35만가구 보다 2만가구 줄어든 33만가구, 준공은 올해 44만가구 보다 11만가구 줄어든 33만가구가 예정돼있다. 지난 정부의 5년간 평균이 각각 54만가구와 52만가구인 것을 감안하면 수요 증가에 비해 큰 폭으로 줄어들었으며, 연평균 45만가구 내외의 수요 증가에 비해서 크게 부족한 수준이라고 주산연 측은 밝혔다.
공급부족은 내년 전월세 시장에도 영향을 미칠 예정이다. 주산연 측은 내년 전세가격은 △전국 1.2% △수도권 1.9% △서울 1.7% △지방 0.1%로 전국에서 상승할 것으로 내다봤다. 월세 또한 입주 물량 부족이 지속되는 동안엔 상승세를 유지할 것으로 전망된다.
이 같은 상황을 두고 주산연 측은 “내년에는 투기를 막는다며 실수요자 부담만 늘리고 공급을 위축시키는 비정상적인 주택금융 관련 규제를 최우선적으로 정상화해야 한다”고 언급했다.
이어 민간공급을 크게 위축시키는 건축비 문제와 PF 경색, 과도한 기부채납을 신속히 개선하고, 공공택지 개발절차를 단축해 3기 신도시에서 주택공급이 하루빨리 이뤄지게 하는데 중점을 둬야 한다“고 제언했다.
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