시사위크=이강우 기자 탄핵정국이 환율 상승과 유동성 위축, 가계대출금리 인상 경로를 통해 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 조사됐다. 특히 탄핵정국이 수습되기까진 정치·경제적 불확실성이 확대됨에 따라 거시경제적으로 커지는 불확실성이 부동산시장에도 영향을 미칠 것으로 전망됐다. 다만 지난 2016년 박근혜 전 대통령 탄핵정국 당시 상황을 고려하면 회복 또한 빠르게 진행될 것이란 예상도 있다.
◇ 국토연 “현 상황, 8년 전보다 더 나빠”… 지원 방향 설정해야
국회 정무위원회 소속 김현정 국회의원(더불어민주당)이 국토연구원(이하 국토연)으로부터 제출받은 ‘탄핵정국 등이 부동산시장에 미치는 영향 분석’에 따르면 탄핵정국은 환율 상승과 유동성 위축 등으로 인해 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 전망됐다.
최근 탄핵정국이 부동산 시장에 부정적인 영향을 끼치는 이유를 두고 국토연 측은 “전반적인 경기침체 상황에서 환율과 가계대출금리 수준이 그때(2016년 박근혜 탄핵정국 당시)보다 더 높다”며 “가계대출에 대한 위험이 남아있어 스트레스 DSR 2단계 도입과 함께 가계대출 총량규제가 이뤄지고 있는 상황에서 유동성 위축이 있을 것으로 예상되기 때문이다”고 전했다.
이어 “무엇보다 현 정부에서 추진해 온 부동산 시장 규제 완화 등의 이행 가능성이 낮아지면서 부동산시장 내 관망세가 확대될 것으로 전망된다”고 설명했다. 특히 최근 전반적인 경기침체 상황에서 환율과 가계대출금리 수준이 박근혜 전 대통령 탄핵 당시보다 더 높은 점도 부정적인 요인이라고 덧붙였다.
국토연 측은 위기 타개를 위한 거시경제적 측면의 유동성 공급은 필요하지만, 부동산시장으로 과도한 유동성이 유입되지 않도록 선제적 관리는 필요하다고 설명했다. 특히 부동산시장의 경우 안정적인 주택공급. 실수요자 보호라는 원칙아래 유동성이 적절히 관리될 수 있도록 하는 것이 필요하다고 전했다.
이어 연구원 측은 “안정적인 주택공급 추진을 위해선 선별적인 지원을 통해 우량 사업장에서 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 대출의 위험을 완화하고, 수요에 맞는 주택공급 계획이 차질 없이 이뤄질 수 있도록 주택공급 기반을 강화해 나갈 필요가 있다”며 “미분양주택 해소를 위해 구조조정리츠(CR리츠)를 보다 활성화하고, 주택도시보증공사(HUG)를 통해 중소 건설업체에 대한 PF보증 등의 금융지원을 강화할 필요가 있다”고 설명했다.
◇ 박근혜 전 대통령 탄핵정국, 시장에 영향 미쳐… 다만 회복 빠를 것으로 예상
국토연 측은 분석 결과 박근혜 전 대통령 탄핵정국이 당시 주택시장에 직접적인 영향을 끼쳤다고 밝혔다.
국토연 측에 따르면 당시 기준금리가 1.25%로 낮은 수준이었으나 탄핵정국에 따른 정치·경제 불확실성 증가로 원·달러 환율이 상승했다. 환율은 2016년 10월13일 1,123원에서 2017년 1월5일 1,208원까지 올랐다. 탄핵정국이 정리되는 시점인 2017년 5월말에는 1,123원으로 점차 안정됐다. 대출금리는 2016년 11월 3.2%에서 2017년 5월 3.47%로 올랐다. 같은 시기 광의통화량(M2) 증가율이 둔화됐다. 유동성 위축현상이 현실화된 것이다.
주택매매가격 하락이 나타났고, 회복도 바르게 진행됐다. 국토연 측은 “박근혜 전 대통령 탄핵국면에서 상승폭이 둔화되다 시간이 지나면서 빠르게 회복되는 양상을 보였다”고 언급했다.
특히 서울의 경우 지난 2016년 10월 주택가격상승률이 0.43%였고, 국회에서 탄핵소추가 가결된 12월 0.09%, 2017년 1월 0.03%를 찍으며 낮아졌으나 이후 빠르게 회복해 동년 5월 0.35%까지 상승한 바 있다.
전국 주택매매거래 전년동월대비변동률은 2016년 11월 5.2%에서 2017년 1월 -6.1%로 크게 줄었다. 주매매매소비심리지수 역시 2016년 10월 134.1에서 2017년 1월 111로 뚝 떨어지는 등 탄핵국면에서 감소하는 현상이 나타났다.
문제는 부동산 경기 침체가 탄핵정국과 맞물려 부동산 시장을 더 얼어붙게 만들 수 있다는 것이다.
실제로 전국 주택매매거래 전년동월대비변동률은 지난 7월 41.8%에서 10월 18.4%로 증가폭이 둔화됐다. 같은 기간 수도권 주택매매거래는 3만8,000가구에서 2만5,000만가구로 줄었다. 부동산소비심리지수 역시 올 8월 140정도로 상승했으나 10월 110으로 낮아졌다.
뿐만 아니라 전국 미분양주택이 2022년 금리 인상과 함께 2023년 1월 7만5,000가구로 크게 늘어난 데 이어, 2024년 10월 현재 6만6,000가구로 집계돼 주택 거래와 가격을 짓누르고 있는 실정이다.
김현정 의원은 “탄핵정국이 주식과 같은 금융시장뿐만 아니라 부동산 시장에도 직접적인 영향을 미치는 것으로 나타났다”며 “탄핵정국으로 인한 불안심리가 규제와 대출금리 인상 등에 따른 부동산 거래 둔화와 맞물려 부동산 시장의 관망세를 유발할 수 있는 만큼 정치리스크 해소와 유동성 공급, 그리고 미분양 주택 해소와 주택공급기반 확충을 위한 금융지원도 만전을 기해야 한다”고 말했다.
한편 국토연 측은 “탄핵정국 이후 정치적인 불확실성이 해소되면서, 부동산 시장에 미치는 부정적인 영향도 과거의 경험을 볼 때 단기간 내 완화될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.
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