시사위크=이강우 기자 정부가 각종 인센티브 도입을 통해 3% 수준인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본 비율을 선진국 수준인 20%까지 끌어올리기 위해 유도할 방침이다. 또한 각종 세제혜택도 제공할 예정이다.
정부는 14일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용이 담긴 ‘부동산PF 제도 개선방안’을 발표했다. 저자본-고보증 구조가 관례였던 현 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도를 개선하고 이 과정에서 발생할 수 있는 문제점을 해결하기 위해서다.
◇ 시공사와 신탁사에 기댄 보증방식
부동산PF는 부동산 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다. 지난해 12월 기준 230조원 규모로 운영 중이며, 약 70%가 주택 공급과 건설투자의 주요 수단으로 활용되고 있다.
다만 한국 PF사업의 경우 △공사비 △기타 비용 △토지비용으로 구성된 총사업비의 약 3%에서 5%가량만이 자기자본인 경우가 많다. 이 같은 경향이 짙은 이유는 단기수익 추구 경향이 크고, 디벨로퍼(시행사)의 영세성으로 인해 토지 매입 단계부터 고금리 대출(브릿지대출)을 받아 진행하기 때문이다.
따라서 금융기관은 저자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기보다는 시공사와 신탁사의 보증에 의존하는 경향이 크다. 그리고 이 같은 저자본-고보증 구조는 경기위축, 사업여건 악화 등 환경변화에 취약하고, 그 리스크가 시행사와 건설사를 넘어 금융사까지 번질 위험이 있다.
이에 따라 한국개발연구원(KDI) 등 전문가와 현장에선 이를 개선해야 한다는 목소리가 적지 않았다.
◇ 자기자본비율 높이고 관행 개선하고… 인센티브 도입도 추진돼
현재 PF사업에서 토지비 비중은 20%에서 40%가량이다. 기존엔 이 정도 규모의 토지를 브릿지대출로 매입했기 때문에, 금리 인상 등 외부 변수에 취약했다.
이에 정부는 토지주가 토지와 건물을 PF사업을 위한 리츠에 현물 출자하고 주주로 참여하도록 유도한다. 기존에는 토지주가 매각 대금을 받고 물러났다면, 앞으로는 주주로 참여하여 개발 수익을 나누게 된다. 정부는 출자자의 이익 실현 시점에 맞춰 양도차익에 대한 과세를 이연시킨다. 기존에는 기업과 개인이 소유한 토지를 출자할 때 법인세와 양도세가 부과돼 출자가 어려웠기 때문이다.
이를 통해 정부는 기존에 브릿지대출로 충당했던 토지비용을 자기자본으로 대체하고, 자기자본 비율을 20%에서 40%로 높여 사업비를 절감해 사업의 안전성을 강화한다는 방침이다.
실제로 미국의 경우, 토지주가 현물 출자 시 과세를 이연시켜 주는 리츠 방식을 도입해 5년 동안 리츠 시가총액이 11배 증가하는 등 질적, 양적 성장을 유도한 바 있다.
자기자본비율이 높을수록 인센티브도 부여할 계획이다.
정부는 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여를 완화하는 등 도시규제 특례를 적용한다. 여기에 보증심사 시 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해선 PF 보증료를 할인해 줄 예정이다.
불합리한 관행도 개선된다. 금융사는 대출 시 리스크를 완화하기 위해 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강을 요구해 왔다. 책임준공 연장사유는 전쟁·천재지변과 같은 사유를 제외하면 어떤 사유에도 준공기한 연장을 전면 불허했다.
이에 △국토교통부 △금융당국 △시행·건설·금융업권 △전문가 등으로 구성된 ‘책임준공 개선 TF’를 운영해 개선방안을 마련한다.
역량있는 디벨로퍼(시행사)도 육성한다. 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공한다. 정부는 운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼 육성을 유도하고, 중장기적으로 분양에서 개발과 운영을 중심으로 부동산 생산 구조를 선진화 한다는 방침이며, 우수 디벨로퍼 인증 체계도 마련한다.
◇ 사업 위험 낮출 장기방안 마련… 다만 2026년 현실화 커
이 같은 정부의 발표에 긍정적이 반응이 나왔다. 현존하는 문제적음 직시하고 리스크를 낮출 반안을 마련했다는 것이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 이 같은 정부의 발표를 두고 “5% 안팎의 저자본으로 고금리의 브릿지론 등 PF대출에 의존해 개발하는 분양형 디벨로퍼의 문제점을 명확히 직시하고 금리·경기변동 등 부동산 환경의 급변에 노출되더라도 시행·시공·신탁·금융사의 사업 위험을 낮출 장기 방안을 마련한 것으로 보인다”고 전했다.
이어 “개선 방안은 사업 및 토지주의 현물출자 시 양도세 및 법인세를 납부 이연할 수 있도록 해 디벨로퍼의 사업 지분비율을 높인다”며 “단순 분양 수익뿐만 아니라 임대를 통한 장기 수익구조를 만들어 개발자의 영세성을 줄이고 시설 설계 및 운영 기법을 쌓을 수 있는 계기를 마련했다”고 설명했다.
다만 아직 한계도 있다는 입장이다. 해당 방안이 시행되기 위해선 관련 법 개정이 이뤄져야 하는데 이는 빠르게 이뤄지긴 어렵기 때문이다.
함 랩장은 “디벨로퍼의 자본 확충을 위한 도시규제 특례(부동산개발사업관리법)와 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여를 위한 은행법 시행령 개정 등 관련 입법이 필요하다”며 “또한, PF 사업성 평가 기준(PF리스크 모범규준)을 강화하고, 건설사의 책임준공·채무 인수 부담을 합리화하는 정책도 조속히 추진돼야 한다”고 언급했다.
이어 “이번 대책의 방향은 올바르지만, 대부분의 과제가 2025년 법 개정에 의존해 부동산 PF 선진화 효과는 2026년 이후 현실화될 가능성이 크다”며 “중장기적으로는 규모 있는 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 간 양극화가 심화될 것”이라고 전망했다.
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