기찻길 따라 움직이는 집값, 눈여겨볼 노선은 어디일까?[도와줘요 자산관리]

#철도의 역사에 있어서 2024년은 전국을 1일 생활권으로 만들어준 KTX가 개통한지 20년이 되는 의미 있는 해이다. 20년간 약 10억 5000만 명이 KTX를 이용한 만큼 새로운 노선도 많이 생겨났고 철도 노선과 역을 따라 새로운 주거 단지도 많이 형성되었다. 한편, 올 한해에도 GTX A 일부노선, 서해선, 중앙선 고속철도 등 신규 노선의 개통이 이미 이루어졌거나 이루어 질 예정이며, 이들 노선이 지나는 역을 중심으로 부동산 시장의 관심도 점점 확대되는 모습이다. 오늘은 철도교통을 따라 집값이 움직이는 원리와 조만간 개통이 예상된 노선들도 한번 살펴보고자 한다.

Q. 철도 교통의 신설은 어떻게 주택가격을 상승시킬까?

일반적으로 신규 철도나 지하철은 노선의 발표, 착공, 개통의 세 단계에 걸쳐 주택가격에 긍정적인 영향을 미친다고 알려져 있다. 물론 교통이 취약한 지역에서 대중교통 수단이 개선되는 측면만으로도 주택가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 궁극적으로 교통망 개선이 주택가격을 상승시키는 원리는 사회간접자본의 확충에 따른 효과로 볼 수 있다. 사회간접자본은 사회 전체가 공동으로 이용하는 기반시설로 생산 활동에 꼭 필요하지만 소비자가 직접 비용을 지불하지 않아도 된다는 특징을 갖는다. 그렇다보니 개별 주택단지의 측면에서는 특별한 비용을 들이지 않고도 편익이 발생하는 효과를 갖는다. 실제로 GTX-A노선의 전체 사업비가 약 4조원 수준이라고 가정하면 노선이 정차하는 역 인근에 위치한 지역에서는 별다른 개인의 자본 투입 없이 비용에 부합하는 수준의 편익이 발생하고 이는 주택 가격 상승으로 연계된다.

Q. 다 같은 철도라고 하지만 노선에 따라 집값 영향력은 큰 차이를 보이는 이유는 뭘까?

철도교통망은 최초 사업의 발표부터 개통에 이르기까지 상당한 자본과 시간을 요구하는 사업으로, 인근 지역 주택 가격도 긴 시간을 두고 호재를 반영하는 경우가 많다. 게다가 주택가격은 이런 교통망 호재만으로 결정되는 부분이 아닌 만큼 발표 시점의 부동산 시장 상황, 직접적인 효과에 따라서도 그 영향력에 큰 차이를 보일 수 있다. 즉, 단기적으로는 시장 상황에 따라 주택가격에 크고 작은 영향을 미치겠지만, 장기적으로는 큰 호재로 작용하게 된다.

Q. 앞으로 개통이 예정된 도시철도망은 무엇이 있을까?

첫 번째로 올 12월 GTX-A라인의 파주운정-서울역 구간이 개통을 앞두고 있다. 3월 수서-동탄 노선 사전개통 후 동탄 지역 주택가격이 상당히 강력한 상승추세를 이어간 것처럼 파주운정-서울역 구간 개통은 인근지역에도 호재로 작용할 가능성이 크다. 그리고 청량리에서 부산(부전역)을 연결하는 중앙선 KTX도 12월에 개통할 예정으로, 그동안 교통 취약지역으로 평가받았던 중부 내륙지역의 교통 환경도 크게 개선될 것으로 예상된다. 내년에는 수도권 동남부 지역에서는 위례선(트램) 개통이 예정되어있다. 위례선은 5호선 마천역과 8호선 남위례역을 남-북으로 잇는 노선이다. 2026년에는 수도권 서남부를 서울과 직접 연결하는 신안산선이 개통할 예정이다. 이 노선은 안산-시흥-광명-서울을 연결하면서 철도교통이 취약한 것으로 평가받았던 수도권 서남부 지역의 교통문제를 해소하는데 큰 도움이 될 것으로 예상된다. 이 외에도 노원구 상계역에서 왕십리를 연결하는 동북선 경전철, 월판선(월곶판교선), 인동선(인덕원동탄선) 등 다양한 철도교통망이 신설될 예정으로 이들 노선과 관련된 지역들의 주택가격도 긍정적인 움직임을 이어갈 전망이다.

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원. 사진 제공=NH농협은행

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