시사위크=이강우 기자 이커머스 기업들을 중심으로 주요 3권역(CBD·GBD·YBD) 이탈이 지속될 것으로 전망되면서 전반적으로 서울 오피스 임대수요의 증가세가 둔화하고 있다는 평가가 나왔다.
세빌스코리아는 22일 ‘서울 프라임 오피스 마켓 Q3/2024’을 발간하고 이같이 전했다. 이어 “이미 발생했거나 예정된 공실면적에 후속 임차인이 들어오는 속도가 더딘 상황으로 미뤄봤을 때, 임대수요 증가세 둔화는 다음 분기에도 지속될 것으로 보인다”고 전망했다.
◇ 서울 주요 3권역의 프라임 오피스 상황
세빌스코리아에 따르면 올해 3분기 서울 프라임 오피스(중심 업무 지역 내 역세권에 위치한 대형 오피스)의 총 순흡수면적은 –1만4,200㎡(제곱미터)를 기록했다. 순흡수면적은 특정 기간 동안 시장에서 임대된 총 면적에서 해지된 임대 면적을 뺀 값이다, 마이너스(-) 값이 나온 것은 해지된 면적이 임대된 면적보다 많은 것으로 ‘공실률’이 높아지는 것으로 해석될 수 있다.
실제로 올해 3분기 서울 프라임 오피스의 공실률은 전 분기 대비 0.1% 증가한 3.4%로 집계됐다.
더 세부적으로 들어가 보면 서울의 공실률은 지역에 따라 차이를 보였다. 서울의 3대 업무지구를 CBD·GBD·YBD로 칭하며, 이들은 각각 CBD(서울 도심 권역) GBD(강남 권역) YBD(여의도·영등포 권역)으로 나뉜다. 이 중 GBD와 CBD는 각각 –8,100㎡, -2만2,300㎡의 순흡수면적이 파악돼 공실이 발생했다. 반면 YBD는 유일하게 1만6,200㎡로 순흡수면적이 증가한 바 있다.
임대료는 전년 동기 대비 4.4% 상승했다. 다만 이는 모든 권역에서 인상률 증가세가 둔화된 것으로 세빌스 코리아 측은 “공실률이 계속해서 낮은 수준이고 임차인 이동이 활발하지 않은 상황에 지속적인 임대료 인상으로 임차인들이 부담을 느끼면서 신규 임대차 계약 자체가 잘 이뤄지지 않기 때문으로 보인다”고 전했다.
◇ 일시적이며, 투자가치 높다는 의견도
실질적으로 임대수요 증가세 둔화를 견인한 건 이커머스 기업의 주요 3권역 이탈이라는 게 세빌스코리아 측의 설명이다.
세빌스코리아 측은 “내년 상반기까지 이커머스 기업들의 주요 3권역 이탈이 지속될 전망이다”며 “펜데믹 이후 오프라인 구매가 증가하면서 이커머스 업종이 성장 둔화를 나타내고, 티메프 사태 및 중국 이커머스 기업의 경영 실적이 반영되고 있는 것으로 보인다”고 설명했다.
실제로 이커머스 기업들은 재무 건전성 향상 및 유동성을 확보하기 위해 타 권역으로 이전한 것으로 조사됐다. 인터파크트리플은 제2판교테크노벨리로 이전했으며, 11번가는 광명으로 이전했다. 이어 센터필드의 SSG닷컴은 내년 1분기 영등포 KB영등포타워로 사옥을 이전할 것이라는 소식이 이어졌기 때문이다.
이 같은 상황을 두고 세빌스코리아 측은 “이번 분기 공실해소된 면적의 비중 중에서 신규조직이나 증평이 지난 분기에 비해 감소했다”며 “이커머스 업체 중심으로 주요 3권역으로부터의 이탈 현상이 나타나며 전반적으로 임대수요의 증가세가 둔화하는 모습이 나타났다”고 말했다
이어 “이미 발생했거나 예정된 공실면적에 후속 임차인이 들어오는 속도가 더딘 상황을 봤을 때, 임대수요 증가세의 둔화는 다음 분기에도 지속될 것으로 전망된다”고 전했다.
다만 오피스 투자시장은 커질 것으로 전망됐다. 올해 3분기 오피스 투자시장의 총 거래규모는 4조원으로 지난 분기 대비 4배, 전년 동기 대비 1.6배 상승했다. 이어 올해 총 오피스 거래규모는 지난해 거래규모인 9조3,000억원을 상회할 것으로 세빌스코리아 측은 전망했다.
이 같은 상황에 증가세 둔화는 일시적인 현상이라는 입장도 나왔다. 임대수요 ‘증가세의 둔화’이지 애초에 수요가 급감하는 게 아니라는 것이다.
한 업계 관계자는 시사위크와의 통화에서 “굉장히 높게 치솟던 수요의 ‘증가세’가 둔화되는 것이지 여전히 공실률은 낮고 오피스에 입점하려는 기업들은 많다”고 전했다.
이어 “이커머스 기업들의 빠짐으로 인해 증가세의 둔화가 약간 관측되는 것이지 이는 일시적인 상황이다”며 “이미 나갈 기업들은 다 나갔고 더 이상 크게 빠져나갈 곳은 이제 없어 임대료 협상이 잘 되면 많은 기업들이 입점할 것이다”고 말했다.
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