시사위크=이강우 기자 시공사(건설사)에 막대한 책임을 요구하는 ‘책임준공’ 리스크가 커지면서 건설사들의 운전자본부담이 확대되고 있는 가운데, 시행 및 시공의 구조 변화를 꾀하려는 건설사들의 움직임이 감지되고 있다.
최근 김현 한국기업평가 기업2실 책임연구원은 리포트 발표를 통해 “KR유효등급 보유 18개 건설사의 2024년 6월 말 기준 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 또는 손해배상 제공 대출잔액 규모는 79조1,000억원”이라며 “건설업 자금조달 구조와 관련한 정책적 변화가 감지되고 있고, 건설사 역시 리스크 관리를 강화하고 있다”고 밝혔다.
◇ 시공사에 높은 보증 요구하는 ‘책임준공’… 시공사 리스크는 커져
‘책임준공’이란 시공사가 정해진 기간 내에 공사를 완료하고 사용승인이나 준공을 보장하는 의무를 명시한 약속이다. 이 약속은 시공사가 예정된 준공일까지 공사를 마치도록 요구하며, 금융기관이나 투자자에겐 프로젝트 자금의 회수 가능성을 보증하는 역할을 한다.
책임준공을 확약한 시공사는 어떠한 상황에서도 공사를 완료해야 하며, 이행하지 못할 경우 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출잔액을 대신 상환하거나 손해배상을 해야 한다. 즉 책임준공은 ‘시공사가 완공위험을 부담’하겠다는 뜻이다.
문제는 분양시장이 호황일 땐 책임준공 미이행에 따른 리스크 현실화 가능성이 적었으나, 미분양 물량이 쌓이고 분양대금 회수에 차질이 생기면서 이 리스크가 ‘현실화’ 됐다는 점이다.
김현 책임연구원은 리포트에서 “PF를 포함한 건설업 전반의 모든 리스크에 대한 원인이자 해결책은 결국 ‘분양률’로 귀결된다”며 “미분양 증가에 따른 공사대금 회수 불확실성 확대, 운전자본부담 및 준공기한 미준수 시 채무인수 가능성으로 인한 책임준공 리스크가 커진 것은 사실이지만 미분양이 증가세로 전환하기 시작한 지난 2022년부터 이미 예상할 수 있었던 결과다”고 언급했다.
이뿐만 아니라 △이상기후 △근로기준법 △자재수급과 인력부족 등 여러 요소가 준공에 장애물로 다가오고 있다.
특히 건설기술진흥법 제45조의2 공사기간 산정기준에 대한 규정에서 발주자는 ‘불가항력 등 정당한 사유’가 발생한 경우 이를 고려해 적정 공사 기간 조정을 검토해야 한다는 규정이 있다. 문제는 ‘불가항력의 사유’에 대한 기준이 모호하고, 그 절차를 따르는 시간이 추가로 들어 현실은 시공사가 자체적으로 감내하고 있는 처지다.
◇ 바뀌려고 하는 시공사들… 서서히 움직이고 있어
김현 책임연구원이 한국기업평가 유효등급 보유 업체 18개사의 공시 자료를 바탕으로 2024년 6월 말 기준 책임준공 현황을 파악한 결과, 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 또는 손해배상을 제공한 대출잔액 규모는 약 79조1,000억원으로 파악됐다.
한편, 자기자본 대비 책임준공 비율을 보면 대다수의 업체들이 자기자본 대비 두 배 내외의 책임준공을 제공하고 있는 것으로 나타났으며, 미수채권 추이를 살펴본 결과 대다수의 업체에서 미수채권 규모가 지속적으로 증가하고 있다는 게 김 책임연구원의 설명이다.
김 책임연구원은 “현재와 같이 공사비 선투입 부담이 상존하는 가운데 분양시장 불확실성으로 미분양이 증가하는 상황에서는 책임준공 약정에 기반한 공기 준수 의무가 운전자본부담을 확대시키는 방향으로 작용할 수 있다”며 “운전자본부담이 높고 책임준공 약정 제공 규모가 과다한 업체를 중심으로 등 재무안정성 유지 여부에 대한 모니터링이 필요한 시점이다”고 전했다.
이 같은 상황에 변화를 시도하고 나선 시공사도 있다. ‘우방건설’의 경우 대주단을 상대로 ‘책임준공확약 채무인수 효력정지’ 가처분 신청을 했다. 우방건설은 △코로나19 △러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 수급 불안정 등으로 공사가 지연돼 공기(공사기간)보다 1개월 지연된 지난 3월 건물을 준공한 바 있다.
이어 대주단이 채무 인수를 요구하자 우방건설은 ‘불가항력 사유’에 해당한다며 소송을 제기했다. 다만 재판부는 팬데믹과 국제분쟁을 불가항력 사항으로 보지 않아 가처분 신청을 기각했다.
이를 두고 김 책임연구원은 “책임준공에서 관행처럼 여겨지던 ‘불가항력의 기준’에 반론을 제기한 점에서 부동산 PF 참여자의 리스크 분담, 이해관계자들 간 파워게임에 대한 변화의 시작이라고 볼 수 있다”고 전했다.
이어 최근 건설업계에선 대형 시공사를 중심으로 책임준공 미이행 시 채무인수 약정 대신 손해배상, 지체상금 등의 의무로 변경하려는 움직임이 보이는 등 변화가 감지됐다는 게 김 책임연구원의 설명이다.
이 같은 상황을 두고 한 업계 관계자는 시사위크와의 통화에서 “‘채무인수’가 아닌 ‘손해배상’ 등으로 책임 범위를 바꾸는 등 시도가 계속 있다”며 “건설산업의 건전성 강화를 위해선 이 같은 변화와 동시에 ‘자기자본 비율’을 높이는 방향으로 가다 보면 건전성 강화도 부가적인 효과로 같이 따라오게 될 것”이라고 말했다.
앞으로도 시행사와 시공사가 분리돼 부동산 프로젝트가 이어질 것인지에 대한 질문에 관계자는 “시공사가 시행사의 역할을 하고 싶어서가 아니라 정부의 경우 이런 PF 문제로 인한 리스크를 줄이고 싶어 할 만큼 자기자본을 높이는 방향을 권장할 것”이라고 전했다.
다만 “자기자본을 높이기 위해서 금전적인 투자를 할 만한 주체가 많지 않다”며 “현실적으로 몇몇의 대형 시행사와 대형 건설사들 중에 자기자본을 투입할 여력이 되는 곳이 있을 것으로 보고 있다”며 “이런 측면에서 변화가 생길 수 있을 것으로 보고 있다”고 언급했다.
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