시세보다 낮게 낙찰받는 부동산 경매 [김상학의 초보 재테크 이야기]

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최근 부동산 시장이 서울을 중심으로 거래량이 늘어나는 모습을 보이고 있다.

한동안 높은 금리로 인해 침체된 부동산 시장이었던 만큼 법원 경매 건수도 증가했었지만, 이제는 높은 낙찰가율을 보이며 감정가와 유사한 가격대에 거래가 이루어지는 상황이다.

부동산 경매는 이름이 많이 알려져 있지만 그에 비해 진입장벽이 높아 쉽게 손이 가지 않는 투자이기도 하다. 하지만 아파트 뿐만 아니라 오피스텔, 상가 등 다양한 분야의 경매가 이뤄지고 있으며 자금이 많든 적든 자신의 여건에 맞추어 목표하는 물건을 저렴하게 투자할 수 있다는 장점이 있다.

부동산 침체기에 부동산 경매 물건을 낙찰받았다면 수익을 얻을 수 있는 상황이었던 것이다. 따라서 오늘은 부동산 경매에 대해서 알아보려고 한다.

경매 과정을 알아보기 전에 우선 우리가 생각하는 일반적인 거주 주택과의 차이를 이해해야 한다. 입주를 시작하는 신축아파트가 아니라면 경매로 나온 부동산은 관리가 완벽한 상태가 아니다. 그런만큼 집을 매매할 때 보는 시세가격이 아닌 감정가액을 기준으로 경매가 진행되며 가장 높은 금액을 입찰한 사람이 그 금액을 낙찰가로 낙찰받게 된다.

이 과정에서 취득세, 인테리어비, 수리비와 같은 세금과 비용이 들어가게 된다. 또한 경매로 취득한 부동산에 무조건 거주해야 하는 것이 아니라 상태를 회복한 이후 전세나 월세를 통해 임차인이 들어오게 할 수 있다. 핵심은 경매 매물은 낙찰가의 80% 혹은 감정가의 70%중 적은 금액까지 은행에서 대출이 가능하다는 것이다. 따라서 적은 금액으로도 투자를 시작할 수 있으며 세입자를 통해 이자 비용을 해결할 수 있다. 이후 부동산 시장이 상승하여 매물의 가격이 오른다면 원하는 가격에 매각을 통해 수익을 창출하게 된다

그러나 이 과정에서 큰 걸림돌이 발생한다. 바로 부동산에 법적인 권리들을 파악해야 하는 ‘권리분석’과 낙찰받은 부동산에 거주하는 소유자를 내보내는 행위인 ‘명도’이다. 먼저 권리분석은 경매로 나온 물건이 왜 나오게 되었는지를 파악하는 일이다. 일반적으로 부동산을 담보로 대출을 받았다가 이자를 제때 갚지 못하는 경우에 담보인 부동산을 처분하는 절차가 경매이다. 때문에 경매 매물에는 담보에 활용되는 근저당권과 가압류가 설정된 경우가 대다수이다. 이러한 권리는 등기부등본을 통해 매물의 기본 정보가 담긴 ‘표제부’, 매물의 소유권 정보가 담긴 ‘갑구’, 소유권 이외의 전세권, 저당권 등의 권리 내용이 담긴 ‘을구’를 파악해야 한다. 경매 후에 소멸되는 권리와 그렇지 않은 권리가 있기 때문에 여러 경우의 경매 사건을 공부해서 권리를 파악해야 한다.

다음으로 명도는 점유자 퇴거를 진행하는 방법이기에 일반적인 매매에서는 경험하기 힘든 과정이다. 낙찰받은 집에 거주하는 점유자는 우리와 같은 일반인이기 때문에 경매 절차대로 집을 비워줘야 한다. 하지만 분쟁이나 갈등이 일어날 수도 있기에 서로의 합의 혹은 법원의 절차대로 진행하는 등 다양한 선택지에 따라 시간과 비용이 달라질 수 있다.

이렇게 대략적인 경매의 내용을 알아보았다면 자신이 원하는 지역의 경매 물건을 실제로 검색하는 것이 큰 도움이 된다. 대법원의 법원경매정보 사이트에서 경매 사건들을 대부분 확인할 수 있으며 구체적인 권리분석 등의 정보가 제공되는 곳은 유료사이트인 ‘옥션원’과 ‘지지옥션’이 있으며 일부 무료인 사이트로는 ‘두인경매’, ‘경매마당’등의 사이트를 이용할 수 있다.

토지이용계획을 통해 어떤 지역인지를 알아보거나 여러 사건의 낙찰가와 주변시설 등 다양한 정보를 확인하다 보면 자신만의 기준이 생길 것이다. 또한 거시적인 시각에서 부동산 시장 전체의 분위기를 파악하고 다주택자에 관한 정책들을 파악하면 매물들이 많이 나오는 시점을 파악하기 좋다.

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