다시 꿈틀거리는 서울 오피스 시장…신흥 오피스타운에 ‘관심 집중’

서울 구로구 ‘오브코스 구로’ 투시도./포스코이앤씨

서울 오피스 시장이 다시 활기를 찾고 있다. 공실률이 즐어드는 등 시장 활성화를 나타내는 지표들이 긍정적인 흐름을 보이고 있다. 이렇다 보니 서울에서 새롭게 조성되는 신흥 오피스타운으로도 수요자들의 관심이 모이고 있다.

18일 한국부동산원의 ‘상업용부동산 임대동향조사’ 자료에 따르면 올해 1분기 서울 오피스 공실률은 5.4%로 나타났다. 이는 한국부동산원이 오피스 공실률을 집계한 지난 2013년 1분기 이후 가장 낮은 수치다.

업계에서는 5%미만의 공실률이 사실상 ‘제로 공실률’인 것으로 보고 있다. 오피스 임차인이 이사를 오고 가는 과정에서 발생하는 과정에서 발생하는 자연 공실률이 통상 5%로 간주된다는 점에서다.

대부분의 서울 주요 업무지구 공실률이 전년 대비 낮아지고 있다. 지난해 1분기와 비교했을 때 △광화문(5.8%→4.0%) △강남대로(9.6%→7.4%) △여의도(3.6%→3.1%)로 각각 줄었다.

상업용부동산의 투자수익률도 지난해 2분기부터 반등하고 있다. 지난해부터 올해 1분기까지 서울 투자수익율을 살펴보면 △2023년 1분기 1.14% △2분기 1.1% △3분기 1.23% △4분기 1.7% △2024년 1분기 1.85% 등으로 오름세다.

서울 오피스의 상승 흐름은 주요 업무지구에서 신흥 오피스 타운으로 확장되는 모습이다. KB국민은행의 ‘KB오피스 투자지수’ 자료를 보면 신흥 오피스타운으로 평가받는 영등포구로권 오피스의 매매가격지수는 지난해 4분기 102.39로 상승세로 돌아섰다. 이어 올 1분기에도 105.30으로 직전 분기 대비 2.84% 상승했다.

영등포구로권은 YBD·GBD·CBD 등 서울 3대 업무지구와 접근성이 뛰어난 곳이다. CJ공장부지 복합개발·구로 차량기지 이전사업 등 개발이 가시화되고 있어 가격도 상승하고 있는 것으로 분석된다.

특히 구일·구로역 일대는 이미 조성돼 있는 각종 산업단지는 물론 다수의 일자리 창출을 동반하는 개발이 이어지고 있는 호재도 풍부하다. 새로운 구로권역으로 꼽히고 있다. 구로·금천구 일대에 조성된 국내 최대 규모 디지털산업단지 G밸리도 인접해 있다.

지난 2월 서울시에서 발표한 ‘서남권 대개조 구상’의 영향으로 영등포구로권의 직주여건도 더욱 개선될 전망이다. 서울시는 구로기계공구상가·구로중앙유통단지 등을 도심물류와 미래형 업무기능이 융합된 핵심 산업 거점 육성 계획을 밝힌 바 있다.

새로운 주요 업무지구로 떠오르는 송파구 문정동 일대도 들썩이고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 문정동의 상업 업무용 부동산 매매는 지난 한 해 동안 138건 이뤄졌다. 송파구에서 가장 많은 거래량이다. 문정동은 법조타운을 중심으로 신규 오피스 공급이 활발했던 지역으로, 쾌적한 업무환경이 특징이다. 문정동의 뒤를 이어 잠실동이 57건을 기록했다.

한 부동산 업계 관계자는 “코로나19로 짧은 기간 업무환경 트렌드가 변하며 서울 오피스 임대시장도 고전을 면치 못했다” 며 “코로나 엔데믹 후 전통적인 오피스 시장이 되살아나면서 주요 업무지구에 이어 영등포구로권역·문정동 등 신규 오피스 타운으로 상승세가 이어지고 있다”고 말했다.

이에 신흥 오피스타운 내 새롭게 조성되는 지식산업센터에도 수요자들의 관심이 향하고 있다.

포스코이앤씨는 구로구 구일역 인근에서 비즈니스 플랫폼 ‘오브코스 구로’ 를 선보인다. 오브코스 구로는 서울 구로구 구로동 일원에 지하 4층 ~ 지상 13층 규모로 조성된다. 지식산업센터 584실 및 근린생활시설 23실 등의 구성이다. 제조형 공장·업무형 등 소형부터 중형까지 다양한 면적으로 구성된 것이 특징이다.

오브코스 구로는 1호선 구일역 역세권에 위치해 여러 개발 수혜를 직접적으로 누릴 것으로 평가받는 곳이다. CJ공장부지 복합개발·구로 차량기지 이전 사업·구로기계공구상가·구로중앙유통단지 개발이 모두 이 일대에서 추진된다.

또 구일역이 도보 4분 거리에 있다. 구일역을 이용하면 용산·시청·종로·동대문 등 서울 주요 지역을 환승 없이 한 번에 도달할 수 있다. 인근 구로역 이용 시 천안·수원·의정부 등 각지로도 쉽게 오갈 수 있다. 구일역 두 정거장 거리의 신도림역에서는 지하철 2호선과 환승 가능하고, 인천 송도와 남양주 마석을 잇는 GTX-B 노선 정차도 예정돼 있다.