[ASIA Biz] 베트남, 주택 가격 상승에도 일부 공공주택 ‘방치’…효율성 문제 부각

베트남에서 주택 가격이 고공 행진을 이어가고 있음에도 불구하고 일부 공공주택들이 방치되어 있어 주택 효율성 문제를 낳고 있다. 한편에서는 수요가 공급을 앞서는 반면 다른 한편에서는 공급이 수요를 웃돌며 시장 불균형 상태가 공존하고 있다. 

이에 베트남에서는 방치된 공공주택을 처리하는 것이 부동산 시장과 관련한 주요 과제 중 하나로 떠오르고 있다.
 

베트남 공공주택 중에는 사회주택과 재정착주택이 있다. 사회주택은 소외계층 및 저소득층을 대상으로 공급되는 주택을 말하고, 재정착주택은 일부 지역을 개발하기 위해 이주해야 하는 주민들을 위해 지은 주택이다.

베트남넷 등 베트남 매체들에 따르면 하노이와 호찌민시에는 현재 방치된 재정착주택이 1만8000여 채에 달하는 것으로 나타났다. 이처럼 방치된 재정착주택에 대한 연간 운영·유지 비용은 상당한 예산 낭비를 초래한다. 해당 주택들은 수백억 원을 투자하여 대규모로 건설되었지만 방치되거나 비효율적으로 사용되면서 전체 인프라 운영에 있어 심각한 효율 저하를 낳고 있다.

응우옌반딘(Nguyen Van Dinh) 베트남부동산중개인협회(VARS) 회장은 많은 재정착주택들은 도심에서 멀리 떨어진 지역에 건설돼 인프라와 공공 서비스가 부족해 매력이 떨어지고, 사람들이 이동하고 생활하는 데 어려움을 초래한다고 말했다. 또한 일부 재정착주택은 자재 불량, 불합리한 설계, 건축 불량 등 건축 품질에 문제가 있어 입주를 꺼리는 곳도 있는 것으로 나타났다.

아파트를 비롯해 베트남 내 주택 가격이 전체적으로 오르고 있는 상황에서 이처럼 많은 재정착주택들이 방치되고 있다는 것은 베트남 공공주택 시장의 모순점을 드러내고 있다. 따라서 경매를 실시하거나 재정착주택에서 사회주택, 임대주택으로 용도를 변경하는 등 해결 방안이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.

경제 전문가 딘쫑틴(Dinh Trong Thinh) 박사는 버려진 재정착 주택 수만 채를 사회주택으로 전환하면 주택 공급에 긍정적인 영향을 미치고, 저비용 주택 부문에 대한 갈증을 해소하고, 낭비를 줄이며, 주택 유지·관리 비용을 줄일 수 있다고 말했다.

또 레호앙쩌우(Le Hoang Chau) 호찌민시부동산협회(HoREA) 회장 역시 주택법 시행령 초안에서도 재정착주택을 사회주택으로 용도변경하는 것을 허용하는 방안을 고려하고 있다고 말했다.
 

하지만 재정착주택을 사회주택으로 전환하는 것이 그리 간단하지 않다고 전문가들은 말한다. 투자자를 위한 지원 메커니즘을 추가하는 것 외에도 노후한 아파트를 개조하고 해당 지역 내 인프라를 계속해서 구축하는 것이 필요하다는 설명이다.

틴 박사는 “재정착주택 품질이 낮고 인프라에 대한 사람들의 기본 요구 사항을 충족하지 못하는 곳이 많아 사람들을 유치하기 어렵다는 점은 말할 것도 없다”며 “현재 도심에서 멀리 떨어져 있어 개발이 어려운 지역에 공사가 진행되면서 이주를 위해 재정착주택에 배정되었음에도 불구하고 집을 받아들이지 않는 사람들이 많아 수년간 방치돼 있는 상황”이라고 말했다. 이어 “재정착주택에서 사회주택으로 전환된 가격이 낮지 않다면 이 문제는 더욱 어려워질 것”이라고 덧붙였다.

현재 호찌민시부동산협회는 잉여 재정착주택에 대해 경매를 허용할 것을 제안하고 있다. 그러나 방치된 재정착주택들이 경매 매물로 나오려면 또다시 많은 돈을 들여 개조해야 한다. 경매를 통해 낙찰되더라도 투자자들은 상업용 주택으로 개조할 가능성이 높다. 목표 이익률을 감안하면 이러한 유형의 주택은 저렴한 주택이 되기 어려울 것이 확실하다.

나아가 재정착주택을 사회주택으로 전환하기를 원하지 않는 지역도 여전히 존재한다. 일부 지방정부에서는 재정착주택 품질이 낮음에도 불구하고 유지를 원하고 있다. 그들은 재정착주택을 사회주택으로 전환하는 것보다는 보상 자금 혹은 재정착주택기금을 받는 것을 선호한다. 

이에 베트남 정부 측에서도 공공주택의 효율적 이용을 위한 방안을 논의하고 있다. 호득퍽(Ho Duc Phoc) 베트남 재정장관은 국회에서 각 부처가 재정착주택을 사회주택으로 전환하는 방안을 제안하기 위한 메커니즘을 검토하고 있다고 말했다. 

베트남 경제 전문가 응우옌찌히에우(Nguyen Tri Hieu)는 전환 사업이 정부의 전체 도시 계획에 포함되어야 한다고 제시했다. 계획투자부, 건설부 등이 범정부 차원에서 공조해 현재 미사용 재정착주택에 대한 통계를 확보하고 이를 사회주택으로 전환하기 위한 프로그램과 비용을 마련해야 한다는 것이다. 

베트남 주택 가격이 좀처럼 떨어지지 않는 상황에서 재정착주택을 사회주택으로 전환하는 것은 주택 문제를 해결하는 좋은 방안 중 하나로 평가받고 있다. 하지만 이를 시행하기 위한 걸림돌이 산재한 만큼 이를 해결하기 위한 정부의 강력한 개입이 요구되는 상황이다.

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