[데일리임팩트 한나연 기자] 부동산 경기 침체로 국내 리모델링 사업성이 악화하면서 시공 계약을 해지하거나 조합을 해산하고 재건축으로 선회하는 분위기가 거세지고 있다. 다만 리모델링이 노후 아파트 주거환경 개선뿐만 아니라 주택공급 확대에도 기여할 수 있다며 재건축과 함께 보완적 관계로 나아가야 한다는 전문가 분석이 나왔다.
대치2단지, 리모델링 해산하고 재건축 추진하나
19일 업계에 따르면 최근 강남구 개포동 대치2단지아파트의 일부 주민들은 ‘재건축준비위원회’를 출범하면서 기존 리모델링 조합 해산 추진에 나섰다.
지난 2008년 리모델링 조합설립인가를 받은 이후 사업을 추진해 온 대치2단지는 지난 2021년 6월 사업 진행이 원활하지 않았다는 이유로 시공사인 DL이앤씨와 HDC현대산업개발에 대한 계약을 해지했다. 이후 2022년 9월에는 수직증축 공법 부적합 판정을 받은 바 있다. 이에 우선협상대상자였던 현대건설과 현대엔지니어링도 시공권을 반납하면서 사업에 난항을 겪고 있었다.
지난 1일에는 일부 소유주를 중심으로 한 ‘대치2단지 정비사업 정상화 모임’이 ‘재건축준비위원회’라는 이름하에 1차 주민설명회를 열었다.
설명회에 따르면, △리모델링을 계속 하게 되면 향후 재건축 사업이 불가한 강남구 구형모델 아파트 단지가 된다는 점 △준공년도가 30년을 경과했고 용적률 또한 182.81%인만큼 쾌적한 단지 조성과 재산 증식에 재건축이 더 도움이 된다는 점 등이 주장 근거다. 위원장 및 감사 등의 위원을 포함한 조직을 꾸려 오는 7월까지 준비위를 정식 출범하겠다고 밝히기도 했다.
까다로워진 리모델링 규제…사업 철회하는 건설사들도
지난해 송파구 거여1단지도 ‘리모델링 해산 여부 결정을 위한 임시총회’를 개최해 해산을 결정했다. 성동구 응봉대림1차도 리모델링 조합 해산 추진과 동시에 신속통합기획(이하 신통기획) 재건축 사업 신청에 나선 것으로 알려졌다. 시장 침체로 인한 높은 분담금 및 사업성 악화 등이 원인으로 꼽혔다.
게다가 리모델링 안전진단이 강화되면서 사업추진이 더 어려워지고 있다는 평이다. 지난해 법제처는 1층 필로티(비어 있는 1층 공간) 설계에 따른 1개 층 상향을 기존 수평증축이 아닌 수직증축으로 봐야 한다는 유권해석을 내렸다. 서울시도 이를 기반으로 수직증축의 해석을 1층 필로티 설계까지 포함하면서 리모델링 사업이 한층 더 어려워졌다. 수직증축을 하려면 사업 승인 이후 2차 안전진단까지 받아야 하기 때문.
즉 그간 1층에 필로티를 짓고 최상층 한 층을 증축하는 리모델링은 수평증축으로 간주해 1차 진단만 받으면 됐지만, 수직증축 시 받아야 하는 2차 진단까지 통과해야 추진할 수 있는 것이다.
나아가 시공권 철회 방안을 검토하는 건설사도 등장했다. 한화 건설부문은 최근 경기 성남시 매화마을2단지 리모델링 조합에 공사비 상승 및 분양 시장 악화 등의 이유로 ‘사업 참여 철회’를 통보한 것으로 알려졌다. 한화 건설부문은 지난해 8월 해당 단지의 수의계약 우선협상대상자로 선정된 바 있다.
서울 성동구의 옥수극동 아파트 리모델링 조합도 지난 2017년 쌍용건설을 시공사로 선정했으나 자금 지원 등의 이슈로 시공계약 해지 수순을 밟고 있는 것으로 알려졌다.
물론 재건축으로 선회하지 않고 리모델링을 그대로 추진하는 단지도 있다. 최근 서초구 잠원강변은 삼성물산 건설부문을 시공사로 선정했다. 리모델링 최대어로 불리는 동작구 이수극동·우성2·3단지·신동아4차 역시 대형사들(현대건설·현대엔지니어링·포스코이앤씨·SK에코플랜트)이 컨소시엄을 이뤄 입찰에 참여했다.
“재건축·리모델링, 보완적 관계돼야”
한편 한국건설산업연구원(이하 건산연)이 지난 17일 발표한 ‘주택 리모델링 시장의 현황과 정책과제’ 보고서에 따르면 현재 전체 건축물 리모델링 시장에서 주택 리모델링의 비중은 3% 수준이다.
특히 재건축이 활성화되면 리모델링은 위축되는 경향성이 큰데, 최근 정부의 적극적인 재건축 활성화 정책으로 리모델링 추진단지가 재건축으로 다시 검토하거나 선회하는 현상이 발생하고 있다고 파악했다.
다만 서울 지역만 보면, 준공 후 15년 이상 지난 리모델링 가능 단지가 3096단지, 가구 수 증가형 리모델링이 가능한 단지는 898단지로, 추가 공급할 수 있는 가구가 최대 11만6164가구인 것으로 추정됐다. 리모델링이 노후 아파트 주거환경 개선뿐만 아니라 타 정비사업과 같이 주택공급 확대에도 기여할 수 있다는 것이다.
박용석 건산연 연구원은 “모든 노후 아파트를 재건축 또는 리모델링으로 획일화할 수 없는바, 각각의 특성에 맞는 활성화 대책을 마련하는 것이 필요하다”며 “재건축과 리모델링은 경쟁적 관계에서 보완적 관계로 자리매김해야 한다”고 설명했다.
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