[땅집고] 실거주 의무가 걸려 있는 분양가상한제 아파트를 분양받은 국민들에게 날벼락이 떨어졌다. 정부가 실거주 의무를 3년 유예해주긴 했지만, 현행법상 이 아파트를 부부 공동명의로 전환하면 ‘불법’으로 간주한다는 사실이 퍼지면서다.
이 때문에 청약 당첨된 아파트를 공동명의로 바꾼 뒤 부부합산 소득으로 주택담보대출을 받거나, 공동명의에 따른 부동산 세금 절세를 계획하던 부부들에게 비상이 걸렸다.
올해 2월 29일 정부는 주택법을 개정하면서 분양가상한제 아파트의 실거주 의무 시작 시점을 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화했다.
문제는 이 개정안에 ‘거주의무 이행 전 상속을 제외한 모든 양도 행위를 금지한다'(주택법 제 57조의 2, 제 2항)는 조항이 추가되면서 발생했다. 이 조항에 따라 거주의무를 이행하기 전에 이뤄지는 매매·증여는 물론이고 부부 공동명의 전환 등 모든 권리변동이 위법 사항이 된 것. 법 개정 전에는 실거주 의무가 걸려 있는 아파트라도 부부 공동명의가 가능했던 것과 상황이 크게 달라진 것이다.
실제로 국토교통부는 지난 5월 배포한 ‘주택청약 FAQ’에서 ‘배우자와 공동명의가 가능하냐’는 질의에 “법 개정(3월 19일) 이후 배우자 ‘공동명의 변경’은 배우자에게 지분을 ‘양도’하는 행위이기 때문에 거주 의무 기간에는 불가하다”고 답변했다. 만약 거주의무 이행 전 주택을 양도하는 경우라면 주택법 제57조, 제101조에 따라 주택은 한국토지주택공사(LH) 소유로 넘어가며 거주의무자는 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형을 받게 된다.
하지만 부동산 업계에선 이 법이 현실과 매우 동떨어졌다는 지적을 내놓고 있다. 아파트 청약 당첨자가 대출이나 절세 등을 이유로 분양권을 부부 공동명의로 변경하는 경우가 매우 일반적이기 때문이다. 최초 계약은 당첨자 명의로 진행하지만 소득이 높을수록 더 많은 대출을 받을 수 있기 때문에, 잔금을 치르는 시기가 도래해 주택담보대출을 받을 때 부부 공동명의로 돌려 부부합산 소득을 인정받으려는 사례가 빈번한 것. 더군다나 공동명의로 부동산을 취득하는 경우 추후 양도소득세 절세 효과가 나고 종합부동산세 공제에도 유리해 공동명의가 사실상 필수 절세 수단으로 자리잡은지 오래다.
심지어 국토부 산하 기관인 LH조차 이런 개정안을 인지하지 못하는 상황이 발생하기도 했다. 이달 LH가 인천 영종A33·A37·A60블록 공공분양 아파트 수분양자들에게 ‘주택법 개정으로 거주의무 적용 주택의 경우 6월26일까지 부부 공동명의 처리가 가능하다’고 안내했다가, 다시 안내문을 정정하면서 ‘국토부로부터 부부 공동명의 변경 승인행위가 위법하다는 의견을 받아 불가능해졌다’고 말을 바꾼 것.
그동안 국토교통부는 올해 1월 말 기준으로 실거주 의무 영향을 받는 아파트가 총 77개 단지, 4만9766가구라고 밝혀왔다. 여기에는 1만2000여가구 규모인 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공 재건축)을 비롯해 오는 6월 입주하는 ‘강동헤리티지자이’(1299가구), 내년 3월 입주를 앞둔 성북구 ‘장위자이레디언트’(2840가구) 등 굵직한 단지들이 여럿 포함된다. 국토부 의견에 따르면 이들 단지에선 모두 실거주 의무를 이행하기 전에는 부부 공동명의 전환 행위가 불법으로 간주되는 셈이다.
논란이 커지자 국토부는 언론을 통해 “이미 공동명의로 변경한 분들은 억울한 일이 없도록 조치하겠다”면서 “실거주 기간 내 부부 공동명의 변경 불허에 대해서도 실수요자들의 피해를 면밀히 검토해 볼 계획”이라는 입장을 밝혔다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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