PF 구조조정에 투심 쏠리는 부실채권… 수익성은 ‘글쎄’

금융당국의 부실 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 구조조정에 속도를 내겠다고 밝히면서, 부실채권(NPL) 투자 시장에 관해 관심이 커지고 있다. 부실채권 투자 전문회사들은 회사채 발행과 유상증자를 통해 늘어날 부실채권에 대한 투자를 위한 체력을 확보하고 있으며, 일부 대형증권사는 펀드 조성을 통해 부실채권 투자에 나선다. 펀드 참여를 통해 투자 수익과 운용 수익을 높이는 등 수익 다변화에 나섰다는 분석이다.

다만 수익성에는 의문이 제기된다. 부실 사업장의 정상화가 핵심인데, PF부실채권의 복잡한 사업·투자구조로 사업 정상화를 위한 이해관계 일치 과정이 힘들다는 단점이 분명하다.

여기에 우량 PF사업장을 낮은 가격에 사들이는 것이 핵심이지만, 매도인과 매수인의 입장 차이가 크다는 점도 부정적이다. 특히 금융당국의 부실 부동산PF 경·공매 유도방안에 따르면, 연체 기간이 6개월 이상 넘어간 사업장을 대상으로 3개월마다 경·공매를 진행해야 한다. 유찰될 때마다 입찰가가 10%까지 낮아지는데, 최대 70%까지 할인이 가능하다는 지침이 전달된 것으로 알려졌다. 매도인으로서는 손실 규모가 너무 커질 수 있기에 최대한 버틸 수밖에 없는 환경이 조성될 가능성이 크다. 더구나 유찰이 지속되는 사업장의 경우 정상화에 대한 기대감이 떨어져, 투자 자체가 이뤄질 수 없다는 평가도 존재한다.

수익성 확보가 불투명한 상황에서 대형증권사가 부실채권 투자 펀드 조성을 준비하는 것을 두고 금융당국의 강력한 부동산PF 구조조정 의지에 따른 눈치 보기라는 지적도 나오고 있다.

3일 한국은행에 따르면 금융권 부동산PF 부실채권 규모는 작년말 기준 24조3000억원에 달한다. 은행권이 9조1000억원, 비은행권이 15조2000억원이다.

이 같은 부실채권 규모는 추후 더욱 증가할 것으로 예상된다. 지난달 13일 금융당국은 ‘부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 정책 방향’을 발표하면서, 부실 PF자산에 대한 구조조정에 속도를 내겠다고 강조했기 때문이다.

부실채권 투자는 정상화 가능성이 있지만 부실에 빠진 채권을 저렴한 값에 매입해 이후 정상화 과정을 통해 사업을 완성해 수익을 내는 구조다. 과거 2008년 리먼브라더스 사태 당시 쏟아진 부실 사업장이 1년도 되지 않아 정상화되면서, 고수익으로 이어졌고 부실채권에 관한 관심이 높아졌다.

이에 부실채권 전문 투자사들은 회사채 발행 등에 나서며 확대될 부실채권 시장에 대비하고 있다. 연합자산관리는 회사채 발행을 통해 5000억원 모집이 확정됐으며, 하나F&I 역시 회사채를 통해 2000억원(최대 4000억원) 조달에 나섰다. 키움F&I도 회사채를 통해 1000억원 자금을 확보했으며, 대신F&I 또한 회사채 발행에 나설 것으로 예상된다. 우리금융F&I는 1200억원 유상증자를 통해 자본을 늘렸다.

증권사 중에선 일부 대형사를 중심으로 관련 분야 진출을 위한 펀드 조성에 나섰다. 한국투자증권은 부동산PF 부실채권을 매입하는 스페셜시츄에이션 펀드 자금 운용 한도를 설정한 것으로 알려졌다. NH투자증권은 2000억원 규모의 부동산 기관전용사모펀드(PEF)를 조성했으며, 메리츠증권은 기관투자자를 대상으로 하는 부동산PF 사모펀드를 준비 중이다.

이와 관련 이경자 삼성증권 대체투자팀장은 “부실 PF 사업장에 대한 구조조정 가속화는 자본력과 네트워크를 보유한 대형증권사들에게 신규 사업 기회를 제공할 것으로 기대된다”고 밝혔다.

하지만 업계에선 부동산PF 부실채권 투자에 신중해야 한다는 목소리가 강하다. 수익원 다변화 측면에서 긍정적일 수 있으나, 리스크 등을 고려할 때 이점이 크지 않다는 얘기다.

구조조정 가속화로 부실채권 물량은 쏟아지겠지만, 복잡한 구조로 인해 충돌되는 이해관계를 일치시키는 과정이 너무 힘들어 정상화 과정이 녹록지 않다. 여기에 부실 PF를 보유한 매도인과 저렴하게 인수해야 하는 매수인의 입장 차이가 크다는 점도 악재다. 수익성의 핵심이 사업 정상화 가능성이 높은 채권을 저렴하게 사는 것인데, 쉽지 않아 보인다.

실제 NH투자증권과 메리츠증권은 현재 조성 및 준비 중인 부동산PF 사모펀드와 관련해 부실채권 투자가 전략 중 하나가 될 수는 있겠지만, 전문적으로 부실채권만 투자하는 사모펀드는 아니라고 강조했다.

더 나아가 당국의 눈치를 본 선택이라는 목소리까지 나왔다. 금융당국이 은행과 보험업권에 부동산PF 정상화를 통한 신디케이트론 조성 등을 요구한 상황에서 대형증권사들도 압박을 받을 수밖에 없다는 얘기다.