“웃돈만 8억에 뉴타운 최고층” 노량진 2·4·6구역 동작구 중심지로

[발품리포트-노량진뉴타운②] 노량진 2·4·6구역 서울 서남권 랜드마크로 발돋움 “행정타운 인접하고 사업속도 빨라”

[땅집고] 서울지하철 7호선 장승배기역을 나서자마자 막바지 철거 작업이 진행 중인 서울 노량진 재개발 2구역과 6구역에 도착한다. 장승배기로를 건너 골목으로 들어가면 이주가 한창인 4구역이 나온다. 진행 속도가 가장 빠른 장승배기역 부근 2〮4〮6구역에는 새로운 노량진의 모습에 대한 기대가 커지고 있다.

2754가구가 들어설 2〮4〮6구역은 동작구의 새로운 중심지가 될 것이란 기대를 받고 있다. 노량진역과 가깝고 단지가 큰 1구역(2992가구), 3구역(1012)이 대장주로 평가받지만, 2〮4〮6구역은 ‘장승배기 종합행정타운’ 접근성이 좋기 때문이다.

24일 만난 2구역 인근 A공인중개사사무소 관계자는 “노량진 뉴타운의 대장주는 1구역이지만, 2〮4〮6구역도 그와 비슷하게 8억원 정도의 프리미엄이 붙었다”면서 “종합행정타운이 가깝고, 사업 속도도 빠른 데에서 오는 기대감 덕분”이라고 분석했다.

장승배기 종합행정타운은 연내 준공이 예상된다. 준공 40년이 지난 동작구청이 종합행정타운으로 이전하고, 구의회, 경찰서, 우체국 등 각종 행정기관도 통합 운영될 예정이다. 이와 가까운 재개발 구역의 사업 진행 속도가 가장 빠르고, 그중 2구역과 6구역은 이르면 2024년 초 일반분양을 진행할 것으로 보인다.

■ 최고층 2구역-가장 빠르고 대단지, 6구역-하이엔드 적용 4구역

노량진 재개발 구역 인근 공인중개사사무소는 2구역과 6구역의 선택 기준을 취향 차이로 꼽았다. B중개업소 관계자는 “6구역이 속도는 가장 빠르고 2구역은 행정 절차가 남았지만, 단지가 작아서 신속하게 진행될 것”이라며 “매수자들을 보면 주상복합을 선호하면 2구역, 대단지 아파트 단지를 선호하면 6구역을 선택하려는 경향이 있다”고 말했다.

‘SK에코플랜트 드파인’이 예정된 2구역은 노량진뉴타운 중 최고층 주상복합으로 설계됐다. 올해 1월 기존 3개동 29층 421가구에서 2개동 45층 411가구로 설계가 변경됐다. 2구역이 완공되면 여의도 스카이라인을 잇는 서울 서남권 랜드마크로 자리잡을 것이란 기대를 받는다. 공공보행로 전면부에 광장을 조성해 장승배기역으로 연결성을 높일 예정이다.

현재 철거 작업은 장승배기로변에 있는 상가 건물을 제외하면 마무리 단계다. 당초 올해 중 착공과 일반분양까지 진행 예정이었으나, 설계 변경 후 사업시행변경인가, 관리처분변경인가 절차를 거치느라 다소 지연됐다.

SK에코플랜트, GS건설 컨소시움이 시공을 맡은 6구역은 지하4층~지상 28층, 14개동 1499가구 규모로 재탄생한다. 단지내 경사가 많고 큰 도로에 인접하지 않지만, 노량진뉴타운에서 두번째로 큰 단지고, 영등포중, 영등포고, 장승공원과 가깝다.

6구역은 철거가 마무리됐고, 올해 말 조합원 동호수 추첨을 진행할 전망이다. 내년 착공해 일반분양을 진행할 예정으로 현재 진행 속도가 가장 빠르다.

4구역은 2〮6구역에 비해 속도는 더디다. 관리처분계획 인가 후 조합과 시공사 현대건설간 협의로 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’ 적용하게 됐기 때문이다. 기존 30층에서 35층으로 층수를 높이고, 중대형 주택형을 추가했다. 지하 6층~지상 35층 844가구 규모 예정이고, 지난해 12월 이주 시작해 올해 8월까지는 완료하겠다는 계획이다.

■ 84㎡ 한 채 14억~15억원…“조합원분양가 인상 각오해야”

노량진 2구역 단지 규모는 크지 않지만, 일반분양(303가구) 비중이 높고, 설계변경으로 대형 주택형 가구가 늘어 사업성이 개선될 여지가 있다. 3.3㎡당 평균공사비는 489만원이다.

인근 중개업소 매물 정보에 따르면, 조합원분양가 6억8000만원인 84㎡ 조합원 입주권으로 입주하려면 약 14억원이 필요하다. 권리가액 3억6000만원에 7억원대 후반 프리미엄이 붙고 추정분담금은 약 3억2000만원이다.

3.3㎡당 평균공사비 495만원인 6구역 84㎡ 조합원분양가는 6억3000만원이다. 매물 정보에 따르면 권리가액 3억원에 프리미엄 8억원이 붙는 입주권의 추정분담금은 3억3000만원이다. 입주하려면 14억3000만원이 필요하다.

4구역은 3.3㎡당 평균공사비는 478만원이다. 4구역 84㎡ 조합원분양가는 6억7800만원으로, 권리가액 2억9000만원인 입주권을 가진 조합원은 3억8800만원의 분담금을 내야한다. 프리미엄은 약 8억원으로 전체 필요금액은 15억에 가깝다.

다만 분담금이 올라갈 가능성이 크다. 공사비 인상의 영향 탓이다. 관리처분계획 인가 단계에 있는 3구역의 조합원분양가가 공사비 인상을 반영해 조정됐는데, 84㎡가 7억6000만원에서 11억3000만원으로 크게 올랐다. 다른 구역 조합원분양가 역시 조정이 불가피하다는 평가다.

B중개업소 관계자는 “2〮6구역은 이주와 철거가 진행된지 시간이 꽤 흘렀고, 현재 조합원분양가도 당시 기준이다. 4구역도 하이엔드 브랜드가 적용되어 인상을 피할 수는 없을 것”이라며 “3구역처럼 4억원에 가까운 수준은 아니지만 2억~3억원 인상을 각오해야 할 것 같다”고 밝혔다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

▶ 하마터면 세금으로 18억 낼 뻔! 100억 자산도 증여세 0원 만드는 비법 대공개, 증여 절세 컨설팅 ☞ 땅집고M

• 회사 망하든 말든 105층 고집…”도쿄는 6년만에 완공, 서울 10년 허송세월”
• 한 때 10억이었는데… 반등 기미도 없는 시흥 배곧 집값 l 땅집고GO
• “경매차익 활용해 보증금 지원”…국토부, 전세사기지원 ‘정부안’ 마련
• 정부 “‘선(先)구제’만 빼고 지원 확대”…전세사기특별법 개정 난항 예고
• “월급 순삭”…고금리·물가상승에 ’30대 전세거주자’만 피봤다