부동산 PF 부실 사업장 정리 시작…평가대상 확대·기준 4단계 세분화

금융당국이 부동산 PF 시장 불확실성을 해소하고 자금 선순확을 촉진하기 위해 부동산 PF 사업성 평가기준 개선 방안을 마련했다.

13일 금융위원회와 금융감독원은 사업성 평가의 객관성‧합리성 제고를 위해 제도를 개선하고 개선된 평가기준을 모범규준 등에 반영해 오는 6월부터 적용한다고 밝혔다.

최초 평가 시 연체 등 부실이 진행되고 있는 사업장에 대해 우선 적용하고, 이후 만기 등에 따라 단계적으로 평가에 나선다는 설명이다.

앞서 금감원은 지난 1월부터 ‘부동산PF 평가 개선반’을 구성해 부동산PF 사업성 평가의 객관성‧합리성 제고를 위한 제도개선 방안을 준비해왔다.

이번 제도개선에 따라 현재 규준에 따라 관리중인 부동산 PF대출(본PF, 브리지론) 외에 ‘토지담보대출’ 및 ‘채무보증 약정’을 평가대상에 추가하고, 대상기관에 ‘새마을금고’가 취급중인 PF 관련 여신도 포함될 예정이다.

토지담보대출은 중소금융업권이 부동산 개발 사업 목적의 토지 매입자금 대출 중 유효담보가액(130% 초과) 조건을 충족해 일반대출로 취급한 여신이다. 현재 관리중인 PF대출과 위험 특성이 유사해 평가대상에 편입하게 됐다는 설명이다.

금융회사가 PF 대출채권을 담보로 발행한 유동화증권에 대해 제공한 채무보증 약정이나 새마을금고가 취급한 관리형 토지신탁, 공동대출 등도 평가대상에 새로 추가된다. 금융위에 따르면 이에 따른 2023년 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모는 약 230조원 수준이다.

기존 ‘양호’, ‘보통’, ‘악화우려’ 등 3단계로 구분해왔던 사업성 평가등급도 ‘양호’, ‘보통’, ‘유의’, ‘부실우려’ 등 4단계로 세분화하기로 했다. 기존 ‘악화우려’ 사업장 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 ‘부실우려’ 등급으로 분류하고 건전성 분류상 ‘회수의문’ 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리를 유도한다는 방침이다.

기존 본PF 중심의 평가기준도 사업장 성격에 따라 브리지론 및 본PF로 구별해 브리지론에 대한 평가체계를 강화한다. 각 평가등급별 기준(평가예시)을 PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영하도록 구체화했다는 설명이다.

당국은 평가시 금융회사가 융통성을 가지고 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가하고, 사업의 특수성이 있는 경우(대규모 도시개발사업 등)에는 예외를 적용하는 등 평가기준이 과도하게 경직적으로 적용되지 않도록 할 계획이다.

아울러 당국은 ‘유의’ 및 ‘부실우려’ 사업장에 대한 사후관리도 강화할 방침이다. 상각 및 경‧공매 추진(유의), 재구조화 및 자율매각(부실우려) 등 사업장에 대한 사후관리 기준을 명시하고, 금감원이 이행사항을 점검하게 된다.

금감원은 “제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이루어질 경우 PF시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성될 것”이라며 “정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동될 것으로 전망된다”고 말했다.

이어 “향후 사업성 평가 진행 현황을 면밀히 모니터링해 금융회사와 건설사 등 시장 충격을 최소화할 수 있도록 관리하겠다”고 덧붙였다.