미분양 급증 지방·중소업체 연쇄 부도 공포…PF 구조조정에 업계 ‘벌벌’

[땅집고] 지난 13일 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 위해 본격적인 옥석가리기 계획을 발표한 가운데, 중소·지방 건설업체들의 불안이 커지고 있다.

정부는 “이번 조치로 재구조화·정리 부담이 늘어나더라도 금융회사와 건설사에 별다른 영향이 없을 것”으로 선을 그었지만, 자금력이 취약한 중소 건설업체들은 아무래도 ‘옥’에 포함되지 못할 가능성이 높아졌기 때문이다.

14일 한국부동산개발협회는 정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대해 우려 입장을 표했다. 협회는 “일부 시행사 정리를 통해 부동산PF 시장이 안정화 될 것이라 판단한다”면서도 “그러나 이는 ‘공급 생태계 전체’를 위협하고, 공급 단절로 인한 국민 주거 불안정과 관련 시공사와 금융권(중·후순위) 부실로 이어지는 도미노가 우려된다”고 밝혔다.

■엄격해진 평가 기준…PF만기연장 4회·경공매 3회 유찰→‘청산’

정부는 이번 대책을 통해 부동산 PF사업장 재구조화 및 정리에 필요한 자금을 지원하기 위해 ▲은행과 보험사가 5조원 규모 공동대출 조성 ▲1조원대 한국자산관리공사(캠코)의 PF정상화 펀드 조성 ▲PF 자금을 지원한 금융회사에 대한 인센티브 강화 등의 지원책을 내놨다.

PF사업장이 부실한지 양호한지는 평가를 통해 분류하는, 이번 대책에서 평가 기준을 대폭 강화했다. 정부는 PF 사업장의 사업성 평가 등급분류를 현행 3단계(양호‧보통‧악화우려)에서 4단계(양호‧보통‧유의‧부실우려)로 세분화했다. 또 기존에는 PF대출(본PF·브릿지론)만 평가했다면, 이 외에 유사한 방식의 대출인 토지담보대출과 채무보증 약정까지 포함하기로 했다.

3단계(유의)의 경우 자율 매각을 추진하고, 4단계(부실우려)는 경공매를 통한 매각을 추진한다는 계획이다. 기존에는 만기 연장으로 인공호흡기를 다는데 주력했다면, 앞으로는 본격적으로 부실 사업장을 가지치기한다는 의미다.

구체적으로 살펴보면 현행 3단계(악화우려) 사업장의 기준은 ▲주택도시보증공사의 보증사고가 발생했거나 ▲중대한 권리침해 발생으로 진행이 불가한 경우 ▲계획 대비 사업이 2년 이상 장기 지연된 경우 ▲비우량 시공사지급보증·채무를 인수하고 사업장이 양호 등급이 아닌 경우로 규정했다.

하지만 앞으로는 이 3단계를 두 단계에 걸쳐 더 세분화(유의·부실우려)한다. 특히 가장 취약한 단계인 4단계(부실우려)의 경우 브릿지론과 본PF에서 공통적으로 여신만기 4회 이상 연장한 경우, 연체이자 납부 없이 만기연장한 경우, 경공매 3회 이상 유찰된 경우, 대출이 연체중인 사업장으로 분류했다.

또 2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 ‘PF 대주단협약’상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 2/3이상 동의에서 3/4이상 동의로 상향하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환하도록 개선하겠다고 밝혔다.

이러한 구조조정으로 정리되는 사업장은 전체 PF대출 230조원의 5~10%인 23조원에 이를 것으로 추산했다.

■ “만기연장 수차례 진행한 지방·중소업체 타격 불가피”

하지만 중소 시행·건설업체에서는 이 같은 조치로 사실상 사각지대에 있는 사업장들은 지원을 받기가 어렵거나 정리 대상으로 분류될 처지에 놓인다고 주장했다. 부실 사업장 정리 과정에서 사업비를 회수하지 못한 건설사와 신탁사가 함께 정리될 가능성이 높다는 것이다.

특히 지방의 경우 미분양이 급격히 증가하면서 브릿지론 만기 연장이 수차례 벌어진 경우가 많고 사업이 멈춰있거나 분양이 잘 안된 경우가 많아 대거 청산될 수 있다는 우려다. 한 건설업계 관계자는 “중소 건설사들은 지방에 미분양이 많고 수요가 떨어지는 오피스텔이나 물류센터 등 비주거시설을 진행한 경우가 많은데 구조조정을 하게 되면 타격을 받게 될 것”이라며 “자금 여력이 없는 중소업체나 지방 건설사 대부분이 정리 수순을 밟게 될 것”이라고 했다.

시행 업계는 이번 대책에서 개발 업계가 소외됐다고 주장했다. 업계 관계자는 “PF 연장이 2~3개월 단위로 이뤄지는 상황에서 만기를 연장할 때 채권단 동의요건을 상향한 것은 이해할 수 없다”고 밝혔다.

하지만 무분별한 지원책은 오히려 상황을 더 악화시킬 수 있다는 주장도 나온다. 나이스신용평가는 13일 리포트를 통해 “기존 부동산 PF 시장에서는 사업성이 극히 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장에 대해서까지 관대하게 만기연장이 이루어지는 등 정리가 지연되는 경우가 있었다”며 “이번 정책 방향 발표 이후 부동산 PF 사업장의 경·공매가 본격적으로 확대되고 부실사업장 재구조화가 가속화될 것”이라고 평가했다. 다만 “각 업권의 손실흡수능력을 고려할 때, 제2금융권으로 부실 위험이 확산될 가능성은 낮고 대체로 감내 가능한 수준으로 판단한다”고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “보다 세분화된 PF사업성 평가방식과 지원에 대한 명확한 기준이 제시돼 지원대상과 비대상을 가르는 논란도 줄어들 수 있어 긍정적”이라며 “정부 대책을 살펴보면 비우량 사업장을 마냥 버린다는 의미가 아니고, 재구조화를 통해 여건을 조성한 뒤 경락자금대출, NPL 매입지원, 일시적 유동성 위기 지원을 하겠다는 것이므로 피해를 최소화하는데 초점이 맞춰져 있다”고 설명했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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