금융당국이 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 불확실성을 해소하고 사업장 재구조화 등 연착륙을 위해 사업성 평가 기준을 개선한다. 평가 대상에 토지담보대출을 추가하고 새마을금고도 대상 기관에 포함한다.
평가등급을 4단계로 세분화하고 평기가준도 구체화한다. 사후관리 기준을 마련해 금융사의 평가 결과에 대한 점검도 강화한다는 방침이다.
13일 금융당국에 따르면 부동산 경기 침체 등으로 부동산PF 연체율이 급등하고 있다. PF대출 연체율은 2021년 말 0.37%에서 지난해 말 2.7%까지 치솟았다. 그럼에도 사업성 부족 사업장 선별과 질서 있는 정리에 한계가 노출돼있다는 게 금융당국 평가다.
이에 금융감독원은 부동산PF 사업성 평가 객관성과 합리성을 높이게 위한 제도개선 방안을 마련했다. 각 금융권은 개선된 평가기준을 모범규준 등에 반영해 6월부터 평가할 예정이다. 최초 평가 때는 연체 등 부실이 진행되고 있는 사업장에 우선 적용하고 이후 만기 등에 따라 단계적으로 평가한다는 구상이다.
평가대상 늘리고 등급 세분화
우선 PF 사업성 평가 대상을 확대한다. 현재 본PF와 브릿지론에 대해서만 사업성을 평가하고 있지만 앞으로는 부동산PF 대출과 위험 특성이 유사한 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가한다. 토지담보대출은 중소금융권이 부동산 개발 목적 토지 매입자금 대출 중 유효담보가액(130% 초과) 조건을 충족해 일반대출로 취급한 여신이다.
대상 기관에는 새마을금고를 포함시킨다. 이에 따라 새마을금고의 관리형 토지신탁과 공동대출 등도 평가를 받게 된다. 이렇게 되면 지난해 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모는 약 230조원 수준으로 추산된다.
사업성 평가등급도 현행 3단계(양호→보통→악화우려)에서 4단계(양호→보통→유의→부실우려)로 세분화한다. 기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 어려운 사업장을 ‘부실우려’ 등급으로 분류하고 충당금을 회수의문 수준으로 적립토록 해 적극적인 사후관리를 유도한다는 계획이다.
본PF 중심으로 브릿지론 사업장에 대한 평가지표가 부재하다는 지적에 따라 평가기준도 사업장 성격에 따라 구체화하기로 했다. 브릿지론과 본PF로 구별해 브릿지론에 대한 평가체계를 강화한다.
또 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험 요인을 종합적으로 고려하도록 해 평가기준 경직성을 완화한다.
금감원, 사후관리 이행 직접 점검
악화우려 사업장에 대한 사후관리 기준이 미흡해 재구조화나 부실여신 정리가 지연되고 있는 상황이다. 금융당국은 유의(재구조화, 자율매각 등)와 부실우려(상각, 경·공매 추진) 사업장에 대한 사후관리 기준을 명시하고 금감원이 이행사항을 점검하기로 했다.
다만 본PF 사업장과 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등은 일률적 경·공매가 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진한다.
금융당국은 이번 평가기준 개선이 금융사에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 분석하고 있다. 금융시장에서 비중이 큰 은행과 보험업계는 전체 PF여신 규모는 크지만 대부분 대형 본PF 사업장으로 사업성이 양호하다.
저축은행 등 중소금융업권은 브릿지론과 토담대 비중이 높아 평가기준 개선으로 부담이 클 수 있지만 높은 자본비율을 유지하고 있고 PF 부실에 대비해 선제적 충당금 적립 등 손실흡수능력을 확충한 만큼 감내 가능할 것이라는 게 금융당국 판단이다.
건설사 역시 채무인수 가능성은 제한적일 것으로 보고 있다. 건설사가 영향을 받을 수 있는 부분은 공사가 진행 중인 본PF 공사중단에 따른 채무인수인 경우인 반면 이번 평가기준 개선에 따른 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브릿지론과 토담대 사업장일 것으로 예상되기 때문이다.
본PF의 경우 건설사가 대부분 책임준공 약정과 신용보강 등을 제공하고 있어 우발채무 현실화 가능성이 있지만 본PF 사업장은 사업성이 저하되는 경우에도 공사 중단보다 대주단이나 이해관계자간 협의를 통해 공사를 계속 진행하는 경우가 많다는 게 금융당국 설명이다.
금융당국은 이번 제도개선으로 PF시장 신뢰 회복과 정상화 기대가 형성될 것으로 전망하고 있다.
금융당국 관계자는 “향후 사업성 평가 진행 현황을 면밀히 모니터링하고 현재 추진 중인 대주단 협약 개정과 부실 사업장 경·공매 활성화 방안 등을 차질없이 추진할 것”이라며 “금융사와 건설사 등 시장 충격을 최소화하고 부동산PF 시장이 연착륙되도록 관리하겠다”고 말했다.
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