이지스자산운용 “美 상업용 부동산 부실, 글로벌 위기로 번질 위험 낮아”

[땅집고] 이지스자산운용이 미국 상업용 부동산 대출의 부실 위험이 글로벌 금융권 전반에 걸친 시스템 위기로 전이될 가능성은 작다고 분석했다.

이지스자산운용 투자전략실은 최근 ‘미국 상업용 부동산 신용 위험(US CRE Credit Risk) 진단 보고서’를 통해 이같이 밝혔다.

보고서는 고금리에 따라 재융자(리파이낸싱) 가격 차가 확대되고, 오피스·다세대주택 부문이 부실해 시장 우려가 커지고 있다고 분석했다. 그러나 상업용 부동산 신용 위험이 2008년 금융위기 수준의 시스템 위기로 이어질 가능성은 높지 않을 것으로 전망했다.

보고서에 따르면 지난해 말 기준 미국 상업용 부동산 총대출 잔액이 20조달러(2경7310조원) 수준이며, 2026년까지 만기가 도래하는 대출은 약 1조8600만 달러(1365조6174억원)로 추정된다고 밝혔다. 이 중 2019~2021년 실행된 저금리 변동금리 구조 대출은 60% 수준이다. 금리가 오르면서 리파이낸싱 부담이 가중될 전망이다.

상업용 부동산 중 대출이 연체된 부실자산 규모는 860억달러(117조4674억원)으로 집계됐다. 이 중 약 20%는 대주가 강제 집행으로 소유권을 받은 압류 상태다. 부실 자산 섹터별로는 오피스가 41%로 가장 큰 비중을 차지했다. 이자가 연체되기 시작한 잠재적 부실자산 중에는 다세대 주택이 29%로 가장 컸다.

미국 은행권의 상업용 부동산 총대출 잔액은 3조달러(4097조1000억원)로, 이 중 중소형 은행 비중이 70%였다. 미국 상업용 부동산 저당증권 총대출 잔액은 6300억달러로 올해 만기 예정인 대출 중에 오피스 비중이 21%를 차지해 오피스 저당증권의 연체 우려가 커진 상황이다.

그럼에도 전체 금융권의 시스템 위기로 번지지 않을 것이라고 주장한 이유는 은행권 대출 연체율이 아직까지는 낮은 상태기 때문이다.

작년 대형 은행의 경우 1.5%, 중소형 은행의 경우 0.7% 연체율을 기록했다. 대형 은행과 중소형 은행이 금융위기 이후 2009년 각각 9.6%, 7.6%를 기록한 것과 비교할 때 대출 손실 시 관리 가능하다는 설명이다.

북미권 상업용 부동산에 투자하는 글로벌 자산운용사들의 ‘드라이파우더(Dry Powder, 미소진 자금)’가 축적된 상태인 점도 주목했다.

지난해 말 기준 북미 상업용 부동산에 투자하는 드라이파우더 총액은 2590만달러였다. 지난해 글로벌 상위 10개 운용사의 상업용 부동산 모집 비중은 340만달러로 같은 기간 88.9% 증가한 것으로 조사됐다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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