“2~3년후 전월세 상승…무주택자, 올해 중 기존 주택 매입이 최선”

땅집고 2024.05.10 조회수

서민 주거 대란 예고, 공공주택 공급 급감에…”신규 분양만 기다리지 마세요”

[사상 최악의 공급대란 ③] “수도권 주택 공급이 감소해 2~3년 후에는 집값이 오르고 전월세 시장도 불안해질 것으로 우려된다. 저렴한 공공주택 공급 감소 폭이 민간보다 더 큰 것은 서민 주거 시장에 직격탄이 될 수 있다. 현재 무주택자라면 청약만 기다리지 말고 올해 안에 기존 주택을 구입하는 것이 좋고, 전월세 세입자라면 다가오는 신규 계약 시 가격이 오를 것에 미리 대비해야 한다.”

[땅집고] 김진유 경기대학교 도시교통공학과 교수 겸 한국주택학회장. /땅집고DB

[땅집고] 올해 1분기 기준 공공부문 주택 인허가 및 착공 물량이 지난 7년(2017년~2023년) 평균 대비 90%쯤 감소했다. 실적도 2017년 이후 최저치를 기록했다. 이는 민간 주택 공급 감소 폭보다 훨씬 큰 규모다. 국토교통부 주택건설 인허가 실적에 따르면 올해 1분기(1~3월) 전국 민간 부문 인허가 실적은 7만 3922가구로 2017년부터 지난해까지 7년간 1분기 평균치인 10만 6420가구보다 30% 줄었다. 특히 공공 부문은 같은 기간 평균 7225가구에서 무려 91% 감소한 636가구에 그쳤다. 국토부가 두 차례에 걸쳐 공급 확대 대책을 세웠지만, 오히려 공급이 뒷걸음질을 치고 있다.

김진유 경기대학교 도시교통공학과 교수는 “공공주택을 공급하는 공공기관인 한국토지주택공사(LH)가 최근 투기의혹, 철근 누락 등의 문제로 신뢰를 잃고 조직의 사기와 동력이 떨어진 상태여서 적극적으로 공급 문제에 대처하기 어려운 것이 큰 문제”라며 “3기 신도시 진행 속도도 지연됐는데, 신규 택지 개발이 중단되지 않고 이어질 수 있도록 기반을 마련하는 것이 급선무”라고 했다.

-민간보다 공공에서 주택 인허가·착공 감소폭이 월등히 크다.

“공공 부문은 원래 민간에 비해 많은 검증 절차를 거쳐야 해 시장 변화에 대한 대응 속도가 뒤처질 수밖에 없다. 민간보다 공사비 상승이나 금융 시장 변화를 반영하는 데에도 한계가 있어 인허가와 착공 등이 더 감소했을 것으로 파악한다.

여기에 최근 2~3년간 공공 주택 공급 기관인 한국토지주택공사(LH)에 투기 의혹, 철근 누락 사태, 전관예우 등 문제가 발생하면서 조직의 사기와 기동력이 떨어진 것도 영향을 미쳤을 것이다. 인허가 과정이나 보상 등의 과정에서 LH는 신뢰를 바탕으로 일을 신속히 추진해야 하는데, 이 부분이 약화해 시간이 소요되었을 수 있다.

추가로 3기 신도시 지역에서 문화재 조사, 학교 협의, 멸종위기종 이전 문제 등으로 인해 일정이 늦어지는 것도 한 원인으로 판단된다.”

-주택 공급 감소는 얼마나 지속될 것으로 예측하는가.

“앞으로 1~2년 이상 지속될 가능성이 높아 보인다. 현재로선 3기 신도시 사업 지연으로 신규 택지 확보가 어렵다. 기존 도심 정비사업들도 관련 지표들(공사비지수, 분양율, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)시장 위기)의 개선 가능성이 낮다. 또한 LH 등 공공 기관의 조직 개편으로 인해 업무 효율성이 떨어져 있는 상황이어서 쉽게 공급량을 늘리기는 어려워보인다.”

-공급 감소로 인해 예상되는 문제점은.

“가장 큰 문제는 2~3년 후 공급부족으로 인한 주택 가격 반등, 전월세 시장 불안이 나타날 수 있다는 것이다. 지난 2년간 공급량(인허가, 착공)이 감소한 것이 이미 올해 하반기나 내년 상반기부터 영향을 미칠 것으로 예상되는 상황이다. 올해 인허가, 착공 물량까지 감소한다면, 2025년 이후에는 공급 부족으로 인해 주택 시장이 매우 불안해질 가능성이 있다. 특히, 서민들에게 훨씬 중요한 공공 부문의 저렴한 주택이 줄어드는 것은 심각한 문제가 될 것이다.”

-주택 공급과 관련한 정부 대책, 보완할 점이 있다면.

“정부는 그간 재건축 안전진단 유예 등 정비사업을 위한 규제를 완화하고, 용적률도 대폭 완화해주는 등의 노력을 하고 있다. 지자체에서는 인허가 과정을 단축하고, 공공기여 부분을 일부 완화해 사업성을 개선할 수 있도록 제도를 개선했다. 공공의 주택 공급 비중은 전체의 10% 내외로 크지 않은 수준이지만, 공공주택이 저렴한 분양주택과 임대주택으로 구성되어 있다는 점은 매우 중요하다. 지난 2년간 예년에 비해 감소한 인허가·착공으로 인해 향후 주택시장 불안이 예상되는 시점에서 공공마저 공급량이 급감했다는 것은 정부의 주택 수급 정책에 있어 개선할 점이 많다는 의미다.

[땅집고] 지난 3월 3기 신도시 중 처음으로 착공한 인천 '계양지구'. /연합뉴스

2기 신도시 이후 3기 신도시를 지정하고 추진하면서 신규 택지 공급이 끊기는 불연속적인 기간이 생긴 점도 이번 공공주택 공급 급감의 원인으로 보인다. 결국, 이 부분을 해결하기 위해서는 신규 택지를 꾸준히 발굴해 전폭적인 지원을 통해 택지 공급이 끊이지 않고 연속적으로 공급할 수 있는 기반을 마련하는 것이 중요할 것이다.

또한 기본적으로 공급량이 압도적인 민간 부문의 공급을 확대하기 위한 전방위적인 정책이 필요하다. 금융권의 부실 관리에만 너무 치중한 나머지 PF시장 경색을 해결하는 데에 소극적으로 대응한다면, 가까운 시일 내에 주택 공급 부족으로 인해 더 큰 혼란을 피하기 어려울 것으로 보인다. 사업장을 평가해 옥석을 가린 다음, 신속하게 금융 치료를 할 수 있는 특단의 조치가 필요하다.”

-현재 무주택자는 공급 감소에 대비해 내 집 마련 전략을 어떻게 세워야 할까.

“신규 분양을 마냥 기다리는 것은 오히려 독이 될 수 있다. 어느 정도 목돈이 있다면 올해 안에 기존 주택을 매입하는 것이 더 나은 방법이다. 전월세 세입자라면 1~2년 뒤 서울 등 수도권에서 전월세 상승에 대비하는 것이 중요하다. 2년 연장이 가능한 경우 연장하고, 신규 계약하는 경우 연장을 감안해 4년간 거주할 수 있는 주택을 알아봐야 한다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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